Thị trường căn hộ giá rẻ “biến mất”?

Giá nhà tăng đều

Báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2021 của Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng khoảng 5 - 7% so với quý I. Cụ thể, tại một số dự án ở Hà Nội như: Dự án Sunshine Garden (tăng khoảng 5,9%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 4,5%), Hòa Bình Green City (tăng khoảng 5,1%) Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%)…

Tại TP. Hồ Chí Minh là Dự án Cantavil An Phú - Cantavil Premier (tăng khoảng 7,1%), Opal Riverside (tăng khoảng 6,3%), New City Thủ Thiêm (tăng khoảng 5,2%)…

Bộ Xây dựng cho biết với phân khúc bình dân từ 25 - 30 triệu đồng/m2, các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị dĩ nhiên không có căn hộ mức giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị lớn hầu như không có căn hộ giá rẻ. Ảnh: Hoàng Minh

Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện. Như tại Hà Nội là Dự án Le Grand tại quận Long Biên giá khoảng 28 triệu đồng/m2, Dự án Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm giá khoảng 28 triệu đồng/m2, Dự án XPHomestar tại huyện Đan Phượng có giá khoảng 20 triệu đồng/m2.

Tại TP. Hồ Chí Minh, Dự án The East Gate tại TP. Thủ Đức có giá khoảng 27 triệu đồng/m2, Dự án Tecco Town tại quận Bình Tân có giá khoảng 24 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, Dự án Lavita tại TP. Thuận An có giá khoảng 26 triệu đồng/m2.

“Nguồn cung loại căn hộ này ngày một hạn chế trong khi nhu cầu của người dân vẫn còn nhiều dẫn đến giá bán tiếp tục tăng”, đại diện Bộ Xây dựng cho biết.

Câu hỏi đặt ra vì sao phân khúc căn hộ bình dân luôn giữ độ “hot” trên thị trường nhưng nguồn cung lại rất hạn chế?

Các chuyên gia kinh tế nhìn nhận nhà bình dân ngày càng hạn hẹp do giá trị đất ngày càng tăng cao, do đó, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ. Cùng đó, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh. Những yếu tố trên cộng với kỳ vọng về lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ làm cho giá trị của căn hộ tăng lên.

Để tăng cung cho phân khúc nhà ở giá thấp cần phải có sự “hợp lực” từ hai phía. Cơ quan chức năng cần có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp giải quyết nhanh gọn về thủ tục hành chính. Việc tinh gọn quy trình sẽ giúp tiến độ nhanh và thuận lợi hơn để các dự án sớm được triển khai.

Doanh nghiệp than khó

Mặc dù Nhà nước đã có nhiều chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ, nhà ở xã hội như miễn, giảm tiền sử dụng đất; miễn, giảm một số các loại thuế, trợ giúp đầu tư hạ tầng của khu vực cho dự án phát triển nhà ở xã hội; hỗ trợ lãi suất... tuy nhiên các doanh nghiệp lại đang không mặn mà, thậm chí quay lưng với phân khúc này.

Các doanh nghiệp cho biết, khó khăn lớn nhất hiện nay là họ không có quỹ đất để xây dựng. Ngoài ra, dù được ưu đãi nhưng thực tế, việc tiếp xúc với vốn vay ưu đãi rất khó nên vẫn phải vay thương mại với lãi suất cao. Ngoài ra, để được miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định 100, thủ tục cũng rất phức tạp.

Ông Nguyễn Thế Hùng, Tổng Giám đốc Công ty bất động sản Thăng Long cho biết, thực tế hiện nay không ai muốn đầu tư loại hình nhà ở giá rẻ vì gặp quá nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý kéo dài. Nếu Nhà nước có thể giúp “cởi trói” các vấn đề thủ tục thì các dự án mới đẩy nhanh tiến độ. Còn như cách phê duyệt kéo dài thủ tục hiện nay thì sản phẩm nhà ở giá rẻ sẽ không thể ra thị trường được.

“Giải pháp cốt lõi để tăng nguồn cung cho nhà giá rẻ đó là phải tạo ra được sự cạnh tranh trên thị trường, có cạnh tranh mới thu hút được doanh nghiệp. Và có cạnh tranh thì mới có thể nâng cao chất lượng và giảm được giá thành. Nếu không minh bạch được thì việc phát triển nhà ở xã hội sẽ luôn ở tình trạng xin - cho, khó có thể thu hút được doanh nghiệp lớn có tiềm lực đầu tư. Dẫn đến các dự án triển khai chất lượng thấp, không hiệu quả hoặc chậm tiến độ” - ông Hùng nhấn mạnh.

Bộ Xây dựng vừa có Văn bản trả lời cử tri về kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp”. Theo đó, Bộ đã xây dựng Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp, trong đó tập trung vào một số ưu đãi về đất đai, thuế, quy hoạch, cơ chế huy động vốn... và gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, Bộ Tư pháp cho rằng các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thuế sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện. Do vậy, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ xem xét.

Theo các chuyên gia, doanh nghiệp có thể làm được với nhà ở với mức giá 20 triệu đồng/m2 nhưng kèm theo điều kiện, Nhà nước phải giao đất hoặc thu tiền sử dụng đất thấp để chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ, thủ tục hành chính nhanh để không bị đội giá.

Do đó, Nhà nước cần phải dành ra một quỹ đất đủ lớn, quy hoạch bài bản về hạ tầng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, sau đó công khai mời nhà đầu tư và đấu giá.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị quyết về “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với một số cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng (bằng khoảng phân nửa mức chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội), thời hạn hoàn thành nộp tiền sử dụng đất dự án… nhằm cung ứng các loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp với mức giá tối đa không quá 25 triệu đồng/m2 tại đô thị đặc biệt, không quá 23 triệu đồng/m2 tại đô thị loại 1 và không quá 20 triệu đồng/m2 tại các tỉnh còn lại.

Đề án này sẽ tạo điều kiện hình thành nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội rất lớn tại các địa phương, là phân khúc đầy tiềm năng, mà các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản cần xem xét để nắm bắt cơ hội đầu tư kinh doanh, vừa đảm bảo lợi nhuận, vừa ít rủi ro, góp phần chia sẻ với cộng đồng xã hội.