Thị trường BĐS quý II/2023 vẫn tăng trưởng thấp

Đồng thời, thị trường BĐS còn nhiều khó khăn thách thức về thể chế, về pháp lý, nguồn vốn tín dụng, trái phiếu… và việc tổ chức, triển khai, thực thi của địa phương.

Cung - cầu sụt giảm mạnh

Báo cáo tổng kết thị trường quý II của Bộ Xây dựng thể hiện, diễn biến thị trường BĐS vẫn chỉ là gam “màu xám”. Nguồn cung của các địa phương thấp kỷ lục khi miền Bắc chỉ có 7 dự án; miền Nam với 5 dự án và miền Trung là 3 dự án. Trong số 7 dự án đang được mở bán 2.424 căn (852 căn hộ; 1.572 căn nhà ở riêng lẻ), số lượng dự án chỉ bằng 25 % của năm 2022. Số lượng nhà ở đủ điều kiện bán có 51 dự án với 6.205 căn. Trong đó, khu vực miền Bắc có 14 dự án, miền Trung có 16 dự án, miền Nam có 21 dự án, chủ yếu là dự án đất nền và nhà ở riêng lẻ.

Về nguồn cầu, có 96.977 giao dịch thành công, trong đó, căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 29.725 giao dịch, bằng khoảng 43,03% so với quý II/2022. Lượng giao dịch chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền với 67.525 giao dịch thành công, bằng khoảng 31,57% so với quý II/2022.

Theo khảo sát, lượng tìm mua BĐS toàn quốc tính đến hết quý II/2023 giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước (lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50% so với cùng kỳ năm 2022). Tình hình giao dịch trong quý trầm lắng do niềm tin của người mua, nhà đầu tư bị ảnh hưởng và những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Về giá, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại, tuy nhiên, giá giao dịch thứ cấp căn hộ chung cư tại một số địa phương lại có xu hướng giảm từ 2 - 6% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù giá căn hộ chung cư tại Hà Nội được cho là đang ở mức cao, tuy nhiên theo khảo sát, trong quý II, giá vẫn tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.

Mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ, có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1% đến 3% so với quý trước.

Như dự án The Nine trên đường Phạm Văn Đồng tăng từ 65 - 75 triệu đồng/m2, Mon City (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 3,2% (lên mức 41,6 triệu đồng/m2), Tecco Diamond (Thanh Trì) tăng khoảng 3,4% (lên mức 32,9 triệu đồng/m2).
Một số khu vực có mức giá giao dịch giảm nhiều, đặc biệt là các huyện ven đô và khu vực ngoại thành trong quý như: Quận Hà Đông, huyện Mê Linh, Hoài Đức (Hà Nội).

Theo đánh giá của ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), trong quý II/2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án BĐS đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu…

Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp. Bên cạnh đó, các phân khúc BĐS không được các nhà đầu cơ và người mua quan tâm như trước. Nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và chủ đầu tư ngưng hỗ trợ lãi suất cho vay, trong khi thị trường BĐS có tính thanh khoản giảm mạnh, dẫn đến nhiều giao dịch mang tính bán cắt lỗ ngày càng mạnh.

Nhiều giải pháp bình ổn thị trường BĐS

Theo Bộ Xây dựng, lĩnh vực BĐS vẫn đang tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, có thể phân thành nhóm khó khăn về pháp lý, về công tác tổ chức thực hiện dự án và khó khăn về nguồn vốn.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và huy động vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án (phải giãn tiến độ, dừng triển khai).

Đặc biệt, một số doanh nghiệp BĐS đã phát hành một lượng trái phiếu rất lớn (hàng ngàn tỷ đồng) và có hạn trả nợ vào năm 2023, trong khi doanh nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn về dòng để trả nợ. Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho các doanh nghiệp này. Nếu không tìm được "lối thoát" kịp thời, rất có thể thị trường BĐS sẽ phải đón nhận hiện tượng "ra đi" của hàng loạt đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển BĐS đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Phát biểu tại Hội nghị đánh giá tình hình, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, những vấn đề khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế, pháp luật thuộc thẩm quyền giải quyết của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, đã được tháo gỡ thông qua việc ban hành các Nghị định của Chính phủ và các Thông tư của các bộ. Các vướng mắc về mặt thể chế, pháp luật thuộc quy định của Luật đang được Chính phủ đề xuất tháo gỡ trong dự thảo các luật trình Quốc hội xem xét thông qua trong thời gian tới như: Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về vấn đề đất đai trong các quy định của Luật Đất đai hiện hành (về: phương pháp xác định giá đất; tính tiền sử dụng đất; bảng giá đất; khu giá đất; giải phóng mặt bằng…) trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

“Thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng, Tổ công tác đã làm việc trực tiếp với nhiều địa phương, đồng thời đã rà soát, xử lý theo thẩm quyền. Hầu hết các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp BĐS thuộc thẩm quyền giải quyết của các địa phương. Hiện tại các địa phương đang tích cực tập trung giải quyết nhưng chưa có kết quả cụ thể do quá trình triển khai thực hiện nhiều dự án kéo dài, pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, dẫn đến nhiều khó khăn, vướng mắc rất khó tháo gỡ; một số cán bộ, công chức, cơ quan, đơn vị thực thi pháp luật có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý dẫn đến đùn đẩy, né tránh, giải quyết chậm, không dám đề xuất, không dám quyết định”. Ông Sinh nhấn mạnh.