Thị trường BĐS phía Nam: Giá đất nền “xì hơi”, nhà đầu tư “tháo chạy”

Bán nhiều hơn mua

Theo đà tăng giá, “sốt đất” từ cuối năm 2021, nhiều NĐT đã mạnh tay vay vốn để xuống tiền “lướt sóng” đất nền với phương châm “đánh nhanh, thắng nhanh”. Thế nhưng đến giữa năm 2022, nhiều NĐT đã vỡ mộng khi thị trường đất nền đột ngột “xì hơi”. Hiện nay, tình trạng chung của nhiều NĐT đó là chôn vốn, đồng thời gồng mình trả lãi vay ngân hàng, trong khi thị trường đất nền trong xu hướng xuống giá.

Nhiều NĐT đất nền bắt đầu rao bán giảm giá nhiều để thoát hàng

Anh Hiền (TP.HCM) cho biết: “Tôi đang cần bán lô đất nền tại Bình Dương mua từ tháng 11/2021. Lô đất này, tôi mua để “lướt sóng” kiếm lời. Tháng 3/2022, có khách đã trả giá lô đất cao hơn 150 triệu đồng so với giá ban đầu nhưng nghĩ thị trường đang “nóng”, tôi không bán vì muốn kéo dài thêm vài tháng để kiếm lời hơn nữa”.

“Thế nhưng, đến giữa năm 2022, thị trường đột ngột hạ nhiệt, thanh khoản giảm sâu. Lúc này cũng là thời điểm lãi suất ngân hàng dần tăng cao nên tôi vội vàng rao bán đất. Ban đầu, tôi rao bán lô đất cao hơn giá mua 200 triệu đồng, rồi giảm về giá vốn, và đến nay, tôi chấp nhận bán lỗ nhưng vẫn chưa thoát được hàng”, anh Hiền nói.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong tháng 12/2022, lượng tin rao bán BĐS tại thị trường TP.HCM đã tăng 30% so với cùng kỳ năm 2021. Còn tại các tỉnh như Bình Dương, Bình Thuận, số lượng tin rao bán nhà đất cũng tăng trung bình từ 15 - 22%. Long An cũng ghi nhận số tin rao bán nhà đất tăng 54% so với cùng thời điểm năm 2021. Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, phần lớn các sản phẩm BĐS cần sang nhượng trong thời điểm này đến từ thị trường thứ cấp, là các dự án đã và đang trong quá trình triển khai được NĐT mua đi bán lại dưới sức ép về tài chính.

Đất nền giảm giá

Theo các chuyên gia, những khó khăn của thị trường BĐS chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn. Vì vậy, NĐT cần cân nhắc kỹ việc tiếp tục rót tiền vào sản phẩm nào, thậm chí NĐT không nên cố gồng giữ tài sản chờ lên giá. Nếu quá nhiều rủi ro, lời khuyên là NĐT nên mạnh dạn “cắt lỗ”. Có một thực tế là sau khi hết thời gian ân hạn, nhiều NĐT đang phải trả lãi suất vay ngân hàng lên tới 12 - 14%/năm, gây nên những áp lực rất lớn, không ít trường hợp phải đi vay ngoài để trả lãi, cực kỳ nguy hiểm. Để thoát được hàng, không còn cách nào khác là phải giảm giá.

“Giá BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền đang được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra “sốt đất”. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Như vậy, có thể nói việc “cắt lỗ” thời gian vừa qua chỉ xảy ra với các NĐT ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu ở thực”.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS)

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, gần đây, làn sóng rao bán đất nền lan rộng ở các tỉnh phía Nam và có thể còn tăng trong những tháng tới. Thị trường được dự đoán sẽ cần ít nhất 1 - 2 năm để tái cấu trúc và phục hồi. Thị trường thứ cấp sẽ xuất hiện ngày càng nhiều các trường hợp cần rao bán, sang nhượng tài sản. Đa số người bán lúc này đều giảm giá.

Ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định, đầu năm 2022 đã có dấu hiệu sốt đất cục bộ ở 2 huyện Hóc Môn và Củ Chi (TP.HCM) khi 2 địa phương này có thông tin được quy hoạch lên thành phố, mức tăng ghi nhận từ 15 - 25% trong hơn 1 tháng. Hiện, giá bán đất nền dự án giảm đến 21% so với tháng 12/2021. Riêng mặt bằng giá đất nền hộ lẻ ghi nhận mức giảm đến 25% so với cùng kỳ năm 2021. Dự báo, nhà đất các tỉnh giáp ranh TP.HCM như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu có thể giảm giá từ 10 - 20% trong 12 tháng tới.

“Hiện có nhiều nguyên nhân dẫn đến thị trường đất nền sụt giảm. Đầu tiên là sự tăng cường kiểm soát tín dụng vào BĐS. Doanh nghiệp BĐS gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu và vay ngân hàng, dẫn đến nguồn cung giảm. Lãi suất cho vay BĐS hiện dao động từ 11 - 15%/năm. Trong khi đó, những NĐT có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng mạnh. Kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm khiến NĐT phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để có thể bán BĐS ra thị trường” - ông Lâm phân tích.