Thị trường bất động sản năm 2023: Liệu có “thoát đáy”

Giải quyết các bất ổn

Báo cáo tổng kết năm 2022 của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy, tình hình TT BĐS năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục và phát triển với tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền cao hơn so cùng kỳ năm 2021; tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở hầu hết các phân khúc ở mức cao. Trong Quý III/2022, tổng lượng giao dịch là 51.003 giao dịch, nguồn cung bất động sản có 18.885 căn nhà ở đủ điều kiện đưa vào giao dịch.

TT BĐS đã cân bằng trở lại giữa hoạt động đầu tư, kinh doanh với mua bán để sử dụng. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giá giao dịch tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, TT BĐS vẫn tiềm ẩn những yếu tố gây bất ổn, từ nguy cơ “bong bóng” chuyển sang nguy cơ “suy thoái”. Đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung dẫn đến hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường. Giá bất động sản tăng cao gây khó khăn cho những người mua có nhu cầu ở thực.

Vì vậy, trong năm 2023, Bộ sẽ tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM và một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Đồng thời, tiếp tục nghiên cứu xây dựng cơ chế, chính sách, giải pháp khuyến khích, thu hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, khắc phục lệch pha cung - cầu sản phẩm bất động sản, chú trọng khuyến khích phát triển sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu lớn của xã hội như: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp; đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Diễn biến sẽ khả quan

Theo nhận định của các doanh nghiệp BĐS, bước sang năm 2023, TT BĐS Việt Nam sẽ có nhiều tín hiệu tích cực dựa trên những triển vọng kinh tế Việt Nam. Vì vậy, thị trường sẽ thoát khỏi tình trạng suy thoái, nhưng giao dịch vẫn bị hạn chế, do nguồn cung thiếu trầm trọng.

Bước sang quý II, quý III/2023, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan cùng với đà tăng trưởng của các hoạt động thương mại, đầu tư, tiêu dùng; cùng với việc các vướng mắc trên dần được tháo gỡ.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, TT BĐS cuối năm và nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình bất động sản nhà ở. Ở góc độ ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm và phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường.

“Hiện nay cộng đồng doanh nghiệp đều mong đợi Chính phủ và các bộ, ngành liên quan cần sớm tháo gỡ nút thắt về pháp lý, vốn. Trong đó, cần có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS và kích cầu TT BĐS. Về phía các doanh nghiệp BĐS, cần đẩy mạnh tái cấu trúc gồm tái cấu trúc chủ sở hữu, hệ thống vận hành và tái cấu trúc năng lực. Trong đó, doanh nghiệp cần tư duy lại thị trường, phân khúc, tạo được dòng tiền bền vững và hiệu quả hơn.” - ông Thanh nhấn mạnh.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam đánh giá, việc Nhà nước thắt chặt tín dụng và lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng đến tất cả ngành nghề. Thực tế, TT BĐS đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua, do đó, vấn đề tài chính là yếu tố khiến tình trạng này khó khăn thêm.

“Để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư cũng như giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn”, ông Khương nhấn mạnh.

Trong bối cảnh đó, TT BĐS cũng phải chịu những tác động kinh tế này. Do đó, chuyên gia dự đoán, năm 2023 thị trường sẽ chuyển biến khá thận trọng. Về tính thanh khoản của thị trường, phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì mức thanh khoản ổn, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm nhà ở bình dân. Việc cần tháo gỡ nhất đó là Nhà nước cần xem xét cấp vốn cho những dự án đang dở dang để tiếp tục xây dựng, tạo ra nguồn cung mới cho thị trường, không làm khó người mua. Đối với những dự án đã hoàn thành thủ tục pháp lý, đủ điều kiện để đi vay và hoàn thành thì cần cân nhắc trong việc cho vay vốn đầu tư. Như vậy, khó khăn của TT BĐS mới dần tháo gỡ.