Thị trường bất động sản kho lạnh: Thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, trong vài năm trở lại đây, BĐS công nghiệp và logistics ngày càng nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư với ghi nhận dòng vốn đầu tư vào mức kỷ lục. Trong đó, BĐS kho lạnh (phân khúc thuộc BĐS công nghiệp), sử dụng để bảo quản những hàng hóa đặc thù, là một trong số những lựa chọn đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn vốn của nhiều nhà đầu tư

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, dù chỉ chiếm 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc BĐS công nghiệp nhưng thị trường BĐS kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng tới 29,6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường. Nhu cầu gia tăng đối với kho lạnh được cho là bắt nguồn từ sự tăng trưởng thu nhập hộ gia đình, gia tăng dân số thành thị và tầng lớp trung lưu, cũng như thay đổi trong thói quen của người tiêu dùng.

Cụ thể, theo đà gia tăng thu nhập của khu vực, thói quen mua sắm của người tiêu dùng dần chuyển dịch sang các loại thực phẩm tươi sống với chất lượng cao hơn. Họ dần từ bỏ thói quen mua sắm tại các khu chợ truyền thống và tới siêu thị để tìm kiếm các loại thực phẩm đa dạng, được bảo quản tốt và tiện lợi. Ngoài ra, sự phát triển của thương mại điện tử cũng là đòn bẩy cho phân khúc BĐS kho lạnh.

Bên cạnh đó, cũng theo ghi nhận của Savills Việt Nam, doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 - 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Ngoài ra, thị trường thương mại điện tử cũng đã chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong giai đoạn 2017 - 2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ. Ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến nhờ vậy cũng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh, đạt mức tăng 5,5% trong giai đoạn 2020 - 2022.

Theo đánh giá của chuyên gia, thị trường BĐS kho lạnh Việt Nam đang phát triển với quy mô nhỏ, trong khi đó nhu cầu của thị trường còn rất lớn nên rất tiềm năng cho các nhà đầu tư. Đó là chưa kể, nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ và tập trung ở một số thành phố lớn. Tại miền Nam, ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ. Cụ thể, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước.

Ông Thomas Rooney - Quản lý Cấp cao Dịch vụ Công nghiệp (Savills Hà Nội) cho biết, giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, trong đó, TP.HCM có mức giá thuê khoảng 50 USD/tấn/tháng, cao gần gấp đôi so với các khu vực phía Bắc, nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác. Hiện nay, nguồn cung kho lạnh mới chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa.

Vị chuyên gia đồng thời cũng nhận định, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên công suất kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt mức khoảng 88% vào cuối năm 2022, với các thị trường lớn như TP.HCM và các tỉnh lân cận như: Bình Dương, Long An dao động ở mức trên 90%.

Với nhu cầu tăng cao trên, BĐS công nghiệp và logistics ngày càng nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư với ghi nhận dòng vốn đầu tư vào mức kỷ lục. Theo dự báo của Cushman & Wakefield, thị trường BĐS kho lạnh Việt Nam sẽ đạt giá trị 295 triệu USD vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12%/năm.

“Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã nhận thấy tiềm năng nên đã bắt đầu đầu tư mạnh vào thị trường BĐS khi lạnh này, điển hình như Công ty TNHH MTV Cold Storage Logistic Hậu Giang đã khởi công kho lạnh đầu tiên trong dự án đầu tư Trung tâm kho lạnh cho thuê ngoài. Hay ABA Cooltrans cũng đã đầu tư các trung tâm phân phối lạnh lớn ở một số thành phố lớn. Cùng với đó, rất nhiều nhà đầu tư quốc tế như: Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics cũng đã và đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam”, Cushman & Wakefield cho hay.

Các chuyên gia cho rằng, chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng kho thông thường. Các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường phải thuê diện tích xây dựng trong thời gian 10-30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra. Vì vậy, các nhà đầu tư cần chuẩn bị sẵn nguồn tài chính và xác định được các rủi ro như nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế.