Thị trường bất động sản hạ nhiệt: Cơ hội cho người có nhu cầu mua ở thực

Những năm trước đây, dịp cuối năm là thời điểm thị trường mua bán nhà, đất diễn ra nhộn nhịp. Nhưng cùng thời điểm năm nay, khung cảnh thị trường BĐS gần như bị “đứng bánh”. Những câu từ “ngộp”, “thở oxy”, bất động và giảm sập sàn… chưa bao giờ được giới đầu tư kinh doanh BĐS sử dụng nhiều như lúc này. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thời điểm này lại là cơ hội cho những nhà đầu tư (NĐT) có tiềm lực tài chính và những người có nhu cầu mua ở thực, bởi giá BĐS đang giảm tốc và có xu hướng quay về giá trị thực.

Theo làn sóng đầu tư đất nền đổ về các huyện ngoại thành TP.HCM vào đầu tháng 1/2022, anh Nguyễn Hùng Vỹ (quận Tân Bình, TP.HCM) quyết định xuống vốn 5 tỷ đồng, mua 2 lô đất với tổng diện tích 1.000m2 tại xã Trung Lập Hạ, huyện Củ Chi để “lướt sóng”. Bởi lúc đó, thông tin “vùng đất thép” này sẽ được nâng cấp lên thành phố trong tương lai gần, thay vì lên quận như kế hoạch trước đó, khiến những khu đất vườn, đất nền, đất nông nghiệp… nơi đây trở thành “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư (NĐT) từ các quận nội thành của TP.HCM và các tỉnh lân cận thành phố đổ về đây "săn" đất nền.

Ngoài số vốn 3 tỷ đồng có sẵn, anh Vỹ đã vay thêm ngân hàng 2 tỷ đồng. Sau khi mua 2 lô đất này chừng 2 tháng, có khách trả chênh 200 triệu đồng/lô nhưng anh không bán, vì tin giá sẽ còn tăng cao tiếp. Song thị trường bất ngờ giảm nhiệt, ngân hàng siết tín dụng, giao dịch từ đó cũng “đóng băng”, khiến việc trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng trở thành nỗi ám ảnh đối với NĐT này. Để giảm bớt khó khăn, anh Vỹ rao bán 2 nền đất bằng với giá vốn lúc mua vào, nhưng không có ai hỏi mua. Giờ anh đang nhờ môi giới khu vực Củ Chi rao giảm mỗi lô đất lên tới 300 triệu đồng, nhưng chưa thấy tín hiệu gì tích cực.

Không chỉ các NĐT nhỏ lẻ bán cắt lỗ, giảm giá mà nhiều chủ đầu tư (CĐT) cũng giảm giá sâu để đẩy hàng. Ghi nhận của batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tin rao bán căn hộ đang điều chỉnh giảm giá trung bình từ 10 - 15%, tương đương mức giảm từ 200 - 300 triệu đồng/căn. Trong tháng 11/2022, các tỉnh phía Nam chỉ có TP.HCM và Bình Dương bán dự án mới và tiêu thụ được 213 căn, bằng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Về thị trường sơ cấp, nhiều dự án đưa ra chính sách chiết khấu thanh toán lên đến 40 - 50% giá trị. Còn về thanh khoản thứ cấp, giá bán ghi nhận giảm 3 - 5% so với tháng trước.

Báo cáo mới nhất về thị trường đất nền tại 5 huyện ngoại thành TP.HCM của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4/2022 và đà giảm mạnh khi càng về cuối năm 2022. Tính đến ngày 31/12/2022, giá bán đất nền dự án đã giảm thấp nhất trong ngưỡng 5% và cao nhất lên đến 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, tại huyện Hóc Môn, giá đất nền lẻ giảm 10-15%, tại huyện Cần Giờ, giá đất nền giảm 11-18%, còn Củ Chi giảm 13-25%. Tuy giá bán điều chỉnh, các giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn, thanh khoản thị trường sụt 70-75% so với đầu năm.

Anh Nguyễn Văn Tuấn (một môi giới nhà đất ở quận 12, TP.HCM) cho biết: "Theo kinh nghiệm nhiều năm “chinh chiến” trên thị trường nhà, đất của tôi cho thấy, đợt này “hàng ngộp” bắt đầu đưa ra thị trường nhiều do nhiều chủ sở hữu dự án phải đáo hạn ngân hàng, áp lực lãi suất ngân hàng tăng cao… Tuy vậy, hiện vẫn chưa phải thời điểm chín muồi, NĐT nên để sát hoặc sau Tết Nguyên đán mới mua hàng bởi mức độ giảm giá lúc này chưa nhiều, trong khi các sản phẩm giảm mạnh hầu hết không đạt chất lượng kỳ vọng".

Theo phân tích của ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển EZ (EZ Property), việc giảm giá của nhiều dự án là có thật, thậm chí một số CĐT đang giảm giá sâu. Nhưng thực tế là giá bán giai đoạn trước đã bị đẩy lên cao, khách hàng được mua với nhiều ưu đãi như vay không lãi suất 18-24 tháng, tặng gói nội thất, voucher mua hàng… Khi giảm giá xuống chủ CĐT sẽ cắt các gói này, yêu cầu thanh toán một lần tới 95%. Vì vậy, bản chất là có giảm nhưng nếu tính theo các gói ưu đãi, chiết khấu dòng tiền thanh toán sớm thì thực chất giảm cũng không quá sốc như mọi người thấy.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam cho rằng: "Hiện tượng cắt lỗ đang diễn ra trên diện rộng. Nguyên nhân là trong những năm gần đây khi thị trường BĐS sôi động, lãi suất còn hấp dẫn, nhiều NĐT sử dụng đòn bẫy tài chính mà không có khả năng trả nợ. Họ tính “lướt sóng” nhanh để kiếm lời. Khi xảy ra việc thị trường đóng băng đột ngột, họ phải chấp nhận cắt lỗ. Đáng nói, dù người bán kẹt vốn, có động thái cắt lỗ liền nhưng người mua thấy lãi suất cao không vay, trong khi đó người thì vay không được, người có tiền thì e ngại nên thanh khoản không có. Với câu chuyện lòng vòng này, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là điều hoàn toàn có thể xảy ra, nếu không có những biện pháp can thiệp kịp thời".

Theo nhận định của chuyên gia kinh tế, có một xu thế trong các doanh nghiệp BĐS, để đảm bảo dòng tiền, đảm bảo tính thanh khoản doanh nghiệp đã giảm giá bán, tăng chiết khấu. Và đây là cơ hội người có nhu cầu thực có thể tìm kiếm được sản phẩm mà trước đây ngoài tầm với của mình. Dự báo, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ ở thị trường thứ cấp sẽ lan rộng trong năm 2023, đặc biệt là các dự án đang xây dựng, hình thành trong tương lai. Với việc tái cấu trúc doanh nghiệp đang diễn ra mạnh mẽ, điều này cũng giúp nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý sẽ quay lại thị trường.