Thị trường bất động sản giảm mạnh, nhà đầu tư đứng trước nguy cơ xả hàng

Giảm tất cả phân khúc

Báo cáo của Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam về thị trường BĐS quý III/2022 cho thấy, nguồn cung BĐS đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn BĐS gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn mới đây, nhiều tỉnh phía Nam chứng kiến nhu cầu tìm mua BĐS trong quý III/2022 giảm so với quý trước. Đơn cử, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá rao BĐS ở các địa phương này sụt giảm mạnh từ 19% - 33%. Trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm, dẫn tới lượng giao dịch giảm 89%.

Trong quý III/2022, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 4 dự án với tổng 2.144 căn nhà, giảm 200% so với quý trước. Theo các chuyên gia, nguồn cung BĐS trong những năm qua đã giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... dẫn đến tình trạng chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.

Hiện, thị trường BĐS thứ cấp cũng đã giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, lại chịu ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước. Thị trường bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm và đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian tới.

Có nguy cơ xả hàng

Theo nhận định của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giá nhà tăng liên tục trong 5 năm gần đây khiến cho giá nhà ở bình dân khoảng 2 tỷ đồng trở lại đến dưới 30 triệu đồng/m2 đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội. Do đó, người có thu nhập trung bình, thấp ở khu vực đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ về nhà ở. Trong khi đó, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển thì ở các nước này giá nhà chỉ cao gấp khoảng 6 - 7 lần mức thu nhập của người dân.

Thực tế cho thấy, thị trường BĐS tại TP.HCM đã xuất hiện dự án và căn hộ “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt, có dự án mức giá lên đến 1 tỷ đồng/m2. Một số địa bàn bị giới “đầu nậu, cò đất” đầu cơ, làm giá, thổi giá tạo ra các đợt “sốt giá ảo” đất nền, đất nông nghiệp, như đã xảy ra tại các huyện Củ Chi, Hóc Môn, tác động xấu đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường BĐS đã sụt giảm giao dịch trên dưới 50% tùy theo dự án và tùy theo khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn neo giữ mức cao do doanh nghiệp và cả nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm nay. Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn nên sức chịu đựng có hạn, đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể đành phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán cắt lỗ để bảo tồn phần vốn còn lại.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Group nhận định, sức cầu thị trường đất nền có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52%, mức thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Trước tình trạng trên, thanh khoản thị trường ở mức thấp nhất, ghi nhận cục bộ một số khu vực, dự án có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư áp lực tài chính, sắp tới giá thứ cấp sẽ chững lại và xuất hiện giá giảm cục bộ.

Bản chất BĐS không phải là loại tài sản có tính thanh khoản cao so với các loại tài sản khác, nhưng lại là khoản đầu tư an toàn trong dài hạn. Giờ đây, thị trường đã khác và thời của dòng tiền dễ không còn nữa. Đứng trước những áp lực do lãi suất ngân hàng tăng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải tìm mọi cách để bán lại khoản đầu tư của mình với mức giá kém hấp dẫn hơn kỳ vọng để tránh bị hụt hơi.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam)