Thị trường bất động sản giảm giá mạnh, chiết khấu cao chưa từng có

Bán rẻ để thu hồi vốn

Trong cơn khát tiền mặt, nhiều chủ đầu tư dự án tại Hà Nội đã chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi tiền mặt về với mục đích đáo hạn ngân hàng. Đơn cử, chung cư nằm trên đường Tố Hữu được chào bán cắt lỗ sâu gần 10 triệu đồng/m2, nếu mua buôn 1 sàn mức giảm 15 triệu đồng/m2. Mức giảm giá sâu chưa từng có trong 10 năm gần đây.

Một chủ đầu tư vừa tung dự án mới tại phía Đông TP. Hà Nội cũng áp dụng chính sách cam kết lợi nhuận "khủng" trên thị trường nhà ở thấp tầng trong dự án đô thị, tương đương 37,5% trong 5 năm. Với chính sách này, trong trường hợp khách hàng muốn thu hồi vốn nhưng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra, chủ đầu tư đảm bảo mua lại với mức lợi nhuận trung bình 7,5% một năm theo giá trị hợp đồng… Các chương trình, chính sách chiết khấu, cam kết thuê lại, hỗ trợ lãi suất... được tung ra trong bối cảnh sức mua trên thị trường BĐS sụt giảm.

Nhiều dự án chung cư đang có mức giá giảm.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, các chương trình ưu đãi BĐS hiện nay là một giải pháp để doanh nghiệp tự "giải cứu" mình khi việc tiếp cận các kênh dẫn vốn đang trở nên vô cùng khó khăn. Các chính sách chiết khấu sâu cũng đang góp phần kéo BĐS trở về giá trị thực, thay vì mức giá quá cao trong những năm qua.

Cũng theo các chuyên gia, giảm giá bán hoặc tăng chiết khấu là chiêu thức kích cầu hiệu quả của doanh nghiệp BĐS khi họ muốn nhanh chóng thu về tiền mặt. “Hiện giá BĐS đang chững lại, hiện tượng đầu cơ, sốt đất không còn xuất hiện. Thậm chí, để có thanh khoản, nhiều dự án phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt, tăng chiết khấu, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại... Tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường là nghe ngóng và do dự khi tín dụng bị siết và lãi suất tăng” - Bà Lâm Thúy - Chủ tịch HĐQT Công ty MB Land nhận định.

Có thể thấy, thị trường BĐS hiện vẫn còn rào cản khiến việc duyệt phê duyệt dự án đối mặt nhiều thách thức, do đó, nguồn cung cho thị trường không được cải thiện, thường xuyên khan hiếm. Chính quyền các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án đầu tư do lo ngại vướng mắc quy định pháp luật.

Ngoài ra, tín dụng thắt chặt, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giữ nguyên ở mức 14% và điều chỉnh tùy theo diễn biến thực tế khiến các chủ đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn mới, chi phí tiếp cận tài chính tăng, gây áp lực lên giá bán sản phẩm trong khi sức cầu giảm sút do cá nhân đầu tư khó tiếp cận dòng tiền.

Cần giải pháp tổng thể cứu thị trường BĐS

Thị trường BĐS hiện gặp rủi ro thanh khoản giảm sâu, có nguy cơ rơi vào đợt suy thoái. Nhiều doanh nghiệp BĐS đang gặp rủi ro bị sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản và phải thực hiện các biện pháp cắt lỗ để tồn tại.

Quan sát 3 quý của năm 2022, thị trường BĐS có một số điểm khá tương đồng với giai đoạn khủng hoảng 2007 - 2008. Cụ thể, năm 2022, thị trường BĐS bị sốt giá nhà đất xảy ra hồi đầu năm, tình trạng lệch pha cung - cầu, nguồn cung lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu hụt nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Do đó, thị trường rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, do tắc nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, nghẽn cả nguồn vốn huy động từ khách hàng nên một số doanh nghiệp BĐS hiện đói vốn, phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Có trường hợp phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm BĐS, nhà ở với chiết khấu sâu đến 40 - 50% giá hợp đồng.

Việc bán tháo dự án có thể tạo ra lợi thế cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, trong đó có nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa đang dẫn dắt thị trường BĐS hiện nay. Theo đánh giá của ông Châu, năm 2023 sẽ có nhiều nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nếu kịch bản này diễn ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường BĐS Việt Nam.

Để tháo gỡ các khó khăn hiện nay, Hiệp hội BĐS Việt Nam đưa ra nhiều kiến nghị, trong đó, giải pháp lớn nhất là hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai 2013 và một số luật liên quan, đảm bảo tính thống nhất để phát triển thị trường bất động sản an toàn, bền vững; Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhất là các doanh nghiệp thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, có dự án đảm bảo yếu tố pháp lý.