Thị trường bất động sản đang tạo vùng đáy

Thị trường BĐS đối mặt nhiều thách thức do mất thanh khoản

Từ năm 2022, do tác động từ chính sách thắt chặt tiền tệ và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, thị trường BĐS đã rơi vào trạng thái “đóng băng”. Giao dịch mua bán giảm mạnh kéo giá đất giảm 30 - 40% so với thời điểm 2021.

Năm 2023, nguồn cầu ở thực chính là động lực giúp thị trường BĐS sớm khơi thông thanh khoản. Trong khoảng 2 năm qua, có hàng nghìn dự án được các doanh nghiệp triển khai và đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự thích hợp về pháp lý. Điều này là một trong những lý do làm giảm nguồn cung và làm nghiêm trọng hơn tình hình trầm lắng của thị trường BĐS.

Hiện tại, thị trường đang xảy ra câu chuyện chủ đầu tư, nhà đầu tư đang phải loay hoay tìm cách cắt lỗ để thoát hàng nhằm giảm áp lực nợ vay thì một số nhà đầu tư có sẵn tiền mặt lại chờ giá sẽ giảm thêm rồi mới mua vào để tối ưu hóa lợi nhuận. Tâm lý chờ đợi “bắt đáy” và “săn giá tốt” khiến giao dịch mua bán thành công khá khiêm tốn. Thực tế này khiến thị trường BĐS kém thanh khoản.

Các đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường đưa ra nhận định, giá bán BĐS thị trường đã gần như xuống mức thấp nhất trong các năm gần đây khi lượng cầu giảm sâu, lượng giao dịch giảm đến 50% so với cùng kỳ. Những dấu hiệu cho thấy thị trường BĐS đã tạo đáy và có những dấu hiệu hồi phục khi mặt bằng lãi suất đã hạ nhiệt sớm hơn dự kiến. Tuy nhiên, hiện vẫn ở mức cao.

TS kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết, thị trường BĐS sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi lãi suất hạ nhiệt. Tuy nhiên, hiện lãi suất cho vay mua nhà có giảm nhưng vẫn ở ngưỡng cao 13,5%/năm vì vậy nhà đầu tư chưa dám vay để mua nhà. Nếu các ngân hàng cân nhắc hạ được tiếp lãi suất thì tình hình thanh khoản sẽ tốt.
“Trong 4 tháng đầu năm, nhiều giải pháp hỗ trợ thị trường BĐS đã được thảo luận và ban hành. Mặc dù những biện pháp này có thể cần thời gian để có hiệu quả rõ ràng hơn, nhưng đã phần nào phản ánh quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ trong việc giải quyết nút thắt cho ngành bất động sản” - ông Ánh nhấn mạnh.

Tháo gỡ pháp lý cho thị trường BĐS

Trước những khó khăn nội tại của thị trường BĐS, mới đây, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký ban hành Công điện 469 về tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; yêu cầu các bộ, ngành và địa phương phải coi đây là nhiệm vụ cấp bách, quan trọng cần tập trung giải quyết theo nguyên tắc: Vướng mắc thuộc thẩm quyền của cấp nào thì cấp đó phải giải quyết. Trước đó, Thủ tướng Chính phủ đã ký liên tiếp ba Công điện để xử lý các vấn đề cấp bách cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở. Trong tháng 3 - 4 vừa qua, Chính phủ đã ban hành các văn bản chỉ đạo quan trọng như Nghị quyết 33, Công văn số 178, Nghị định số 10 nhằm thúc đẩy và tháo gỡ cho thị trường BĐS.

Bà Lâm Thúy - Chủ tịch HĐQT MB Land đánh giá, Chính phủ đang đồng hành cùng doanh nghiệp trong lúc khó khăn. Một là tháo gỡ vấn đề thể chế, hai là tháo gỡ về rào cản tiếp cận vốn cho thị trường BĐS. Chính phủ đã vào cuộc rất quyết liệt. Ngày 3/4, Chính phủ đã ban hành Nghị định 43, trong đó công nhận quyền sở hữu với người mua BĐS nghỉ dưỡng. Điều này đã giảm bớt ách tắc và làm yên lòng những nhà đầu tư trong lĩnh vực này.

Các doanh nghiệp phải tiếp tục lựa chọn các dự án để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, để các sản phẩm sớm thanh khoản, tránh tình trạng dự án dàn trải, thậm chí phải tái cấu trúc để tập trung nguồn lực từ những dự án chưa có triển vọng sang các dự án sớm có sản phẩm đưa vào thị trường.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dự án BĐS đã chủ động giảm giá kết hợp với nhiều chương trình quà tặng nhằm kích thích sức mua, tạo thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên, tâm lý chung trên thị trường vẫn là tiếp tục nghe ngóng và chờ đợi.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, lãi suất hạ nhiệt dần chính là cầu nối giúp thị trường BĐS hồi sinh ổn định và đến cuối năm có lẽ sẽ được cải thiện tốt hơn so với thời điểm hiện tại. Theo quan sát của Hiệp hội môi giới BĐS, dù lượng giao dịch không quá nhộn nhịp, nhưng 4 tháng đầu năm nay, giá rao bán chung cư tại Hà Nội vẫn tăng từ 2 - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp còn chung cư cao cấp chỉ giảm rất nhẹ là 1%.

Sau khi trải qua một cuộc sàng lọc, để thị trường có thể sôi động trở lại, bên cạnh các giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ, các nhà phát triển BĐS cần tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thật, giữ uy tín và cam kết để tạo lập niềm tin với nhà đầu tư và người mua.