Tháo gỡ các “điểm nghẽn” chính sách, pháp luật để thị trường bất động sản du lịch Việt Nam bứt phá

Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) là đơn vị thực hiện, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes.vn) là đơn vị bảo trợ truyền thông. Tập đoàn CEO là nhà tài trợ của Hội thảo.

Hội thảo có sự tham dự của lãnh đạo Ban Kinh tế Trung ương, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch; các đại biểu quốc hội; các đối tác quốc tế: Hiệp hội Bất động sản và Môi giới Hoa Kỳ (NAR); Hội định giá Bất động sản Thái Lan, Liên đoàn Bất động sản Thái Lan; Hội Công nghệ Bất động sản Indonesia, Hiệp hội Bất động sản Indonesia; Viện các Đại lý Bất động sản Singapore (IEA)… cùng hơn 100 chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, kinh tế, tài chính, pháp lý… trong nước và quốc tế và hàng trăm khách mời tham dự trực tuyến.

Toàn cảnh Hội thảo.

Phát biểu khai mạc và chào mừng Hội thảo, TS. Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng thường trực Bộ Tư Pháp khẳng định, Đảng và Nhà nước đang rất quan tâm đến việc khơi dậy mọi tiềm năng và nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời coi việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là một trong những mục tiêu ưu tiên để hóa giải, tháo gỡ những “điểm nghẽn” của quá trình phát triển, trong đó có thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng.

“Với nội dung phong phú, đa chiều nhưng cũng rất có trọng tâm, trọng điểm của các báo cáo khoa học và chủ đề thảo luận, tôi tin tưởng Hội thảo sẽ tập trung phân tích một cách toàn diện, sâu sắc, luận giải kỹ và rõ về chủ trương, đường lối của Đảng đối với việc phát triển đồng bộ các loại thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, chỉ ra những điểm nghẽn trong thể chế và quy định về bất động sản du lịch hiện nay, đóng góp các quan điểm khoa học, các luận cứ thực tiễn để tiếp tục hoàn thiện chính sách và pháp luật đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam”, TS. Phan Chí Hiếu nhận định.

TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, đồng Trưởng Ban tổ chức Hội thảo cho biết, Hội thảo đã nhận được tổng số 35 báo cáo tham luận của các nhà khoa học, các nhà hoạt động thực tiễn của Việt Nam và quốc tế. Các vấn đề pháp lý từ lý luận đến thực tiễn về thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đều được đề cập, phân tích, “mổ xẻ” ở nhiều góc nhìn khác nhau, trong đó chú trọng phân tích đến xu hướng phát triển và những “điểm nghẽn” thể chế của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam, vai trò quản lý và điều tiết của Nhà nước, những định hướng về chính sách để phát triển bất động sản du lịch gắn với chiến lược quốc gia về phát triển du lịch tầm nhìn đến năm 2030 v.v.

BĐS du lịch phát triển mạnh nhưng đứng trước nhiều nguy cơ do pháp lý không theo kịp

TS. Đoàn Trung Kiên nhận định, trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này. 

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Ths. Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ. Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở.

Phân tích thêm những nguy cơ thị trường bất động sản du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, KTS. Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán. Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.

“Các sản phẩm BĐS du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.

Tính cấp thiết phải hoàn thiện chính sách, pháp luật cho bất động sản du lịch

Ths. NCS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển BĐS du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc BĐS này. Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường BĐS du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”. Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và BĐS du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.

Ths. NCS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Còn theo GS. TSKH. Đăng Hùng Võ, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch, chúng ta cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích.

TS. Đoàn Trung Kiên, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội nêu quan điểm, cần sớm có các quy định riêng về kinh doanh BĐS du lịch mà trước hết Chính phủ có thể xem xét, ban hành Nghị định về lĩnh vực này. Nghị định này sẽ tạo hành lang pháp lý chính thức cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.

Dưới góc độ chính sách thuế, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam nhận định, trong tình hình hiện nay, nhu cầu khôi phục và phát triển thị trường bất động sản nói chung và lĩnh vực bất động sản du lịch nói riêng do những khó khăn dịch Covid-19 đặt ra yêu cầu đẩy mạnh hoạt động hỗ trợ từ phía Chính phủ về nhiều mặt, trong đó có hỗ trợ cả về chính sách thuế.

Kinh nghiệm quốc tế cho phát triển BĐS du lịch Việt Nam

Tại Hội thảo, những kinh nghiệm quý báu của các quốc gia trong khu vực và trên thế giới, những nơi có thị trường bất động sản du lịch phát triển và hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, đồng bộ như Thái Lan, Indonesia, Singapore, Australia, Hoa Kỳ... đã được các chuyên gia quốc tế chia sẻ. Trong đó nhiều điểm để Việt Nam có thể tham khảo nhằm từng bước hoàn thiện chính sách và pháp luật, từ đó khơi dậy sức bật của thị trường bất động sản du lịch đầy tiềm năng của Việt Nam.

Kinh nghiệm từ Thái Lan, tham luận tại Hội thảo, TS. Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Hội đồng định giá BĐS Thái Lan, Chủ tịch Liên đoàn BĐS Thái Lan cho biết, nước này có cổng thông tin riêng về bất động sản du lịch, góp phần làm minh bạch thông tin mua bán trên thị trường. Bên cạnh đó, với những dự án bất động sản có giá trị 1 triệu USD trở lên, có thể sử dụng đưa vào quỹ uỷ thác đầu tư bất động sản. Đây là một kênh huy động vốn mà Bộ Tài chính và các nhà đầu tư có thể tham gia.

Còn tại Indonesia, ông Rusmin Lawin, Chủ tịch Hội Công nghệ BĐS Indonesia, Phó Chủ tịch Phụ trách Đối ngoại của Hiệp hội BĐS Indonesia cho biết, nước này có những chính sách khác nhau để khai thác triệt để và phát triển ngành du lịch ở từng vùng, địa phương dựa trên những đặc điểm khách nhau về địa hình, khí hậu.

Phát biểu kết luận Hội thảo, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, những vấn đề quan trong được rút ra trong Hội thảo khoa học quốc tế: Chính sách, pháp luật cho Bất động sản du lịch – Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam chính là tạo ra “hồn cho đất” để làm nên những giá trị vật chất và tinh thần, thu hut khách du lịch. Từ đó đưa ra các kiến nghị cần thiết gồm:

Thứ nhất, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần thống nhất định danh cụ thể hình thức đất xây dựng bất động sản du lịch, quy mô và vai trò của thị trường này, nhất là những vấn đề liên quan đến: Chính sách ưu đãi đặc thù; pháp luật về đầu tư, kinh doanh; cơ chế quản lý, sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người mua; vấn đề thu hút, huy động đa dạng các nguồn vốn đầu tư v.v…

Thứ hai, khung pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch cần được thiết kế và hoàn thiện dựa trên việc tham khảo kinh nghiệm quốc tế, phù hợp với thực tiễn Việt Nam.

Thứ ba, cần khẩn trương tạo lập hành lang pháp lý chính thức cho thị trường bất động sản du lịch; cần hoàn thiện các quy định pháp luật về đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản và thủ tục đầu tư, sự thống nhất quản lý của nhà nước trong các Luật liên quan và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm giảm thời gian, giảm chi phí cho doanh nghiệp v.v…

Trên cơ sở các tham luận và những nội dung trao đổi tại hội thảo, Ban Tổ chức tổng hợp ý kiến, đề xuất các giải pháp tháo gỡ những bất cập của thị trường bất động sản du lịch, từ đó báo cáo các cơ quan có thẩm quyền để có những biện pháp phù hợp nhằm hoàn thiện môi trường kinh doanh, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch, đóng góp tích cực vào sự tăng trưởng chung của nền kinh tế./.