Thanh khoản bất động sản vẫn trầm lắng

Theo Báo cáo thị trường BĐS TP.HCM và vùng phụ cận mới đây của DKRA Group, nguồn cung mới đất nền trong tháng 7/2023 có sự khởi sắc so với tháng trước nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, Bình Dương dẫn đầu, chiếm 54% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Tuy vậy, sức cầu thị trường ở mức khá thấp, lượng tiêu thụ chỉ bằng 6% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý với mức giá trung bình dưới 13 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá sơ cấp giảm trung bình 4 - 6% so với lần mở bán trước đó (3 - 6 tháng).

Trong khi đó, các chính sách như chiết khấu thanh toán nhanh, cam kết mua lại... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường, mặc dù vậy thanh khoản vẫn rất trầm lắng. Giá bán thứ cấp ghi nhận giảm trung bình 2 - 4% so với tháng trước, trong đó những sản phẩm đầy đủ pháp lý "sổ hồng” trao tay được người mua ưu tiên lựa chọn.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong tháng 7 ghi nhận tăng mạnh, gấp 3,4 lần so với tháng trước và tăng 53% so với cùng kỳ năm 2022. Phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới, trong khi tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, căn hộ hạng B và C vẫn chiếm vị trí chủ đạo. Sức cầu thị trường cải thiện đáng kể so với tháng trước, tuy nhiên, phần lớn lượng tiêu thụ chỉ tập trung tại một dự án đại đô thị thuộc khu Đông TP Thủ Đức được mở bán trong tháng.

Cũng theo DKRA Group, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn tương đối trầm lắng, các giao dịch tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, mức giá trên dưới 2,5 tỷ đồng/căn.

Đối với phân khúc biệt thự, nhà phố nguồn cung mới giảm mạnh chỉ bằng 0,4% so với cùng kỳ, đây là mức thấp nhất kể từ giai đoạn năm 2016 đến nay. Lượng tiêu thụ ở mức rất thấp với tỷ lệ đạt khoảng 17% trên tổng cung mới, giảm 99.9% so với cùng kỳ tháng 7/2022.

Về giá bán của phân khúc biệt thự, nhà phố ghi nhận mức giảm đáng kể ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, dao động ở mức 6% - 8% so với đầu năm 2023. Thanh khoản thị trường vẫn rất trầm lắng, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và đi vào hoạt động.

Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, bàn giao nhà khi khách hàng thanh toán đủ 30%, miễn phí quản lý trong 3 năm đầu nhận nhà… được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Dự kiến, nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc này có sự khởi sắc trong những tháng tiếp theo. Trong đó, lượng sản phẩm tập trung chủ yếu ở khu vực TP. HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương,…

Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường BĐS thanh khoản yếu do nhiều nguyên nhân: đại đa số người mua hụt dòng tiền khi kinh tế còn nhiều thách thức, lãi vay vẫn còn ở mức cao, các dòng tiền nhàn rỗi vẫn trú chân ở kênh gửi tiết kiệm…, nhưng yếu tố đáng lo ngại nhất là người mua mất niềm tin vào thị trường BĐS.

Cũng theo VARS, việc niềm tin của người mua nhà bị sụt giảm liên tục trong một thời gian dài đã dẫn đến kịch bản mất thị trường như hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thời gian qua địa ốc luôn trong trạng thái thiếu vắng khách hàng, thanh khoản xuống thấp kỷ lục.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, thanh khoản thị trường nhà ở phía Nam những tháng vừa qua là bức tranh màu xám, gợi nhớ đến đáy khủng hoảng gần nhất 2013. Hiện nay, ngay cả nhà bình dân, giá vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thật, cũng chỉ đạt thanh khoản nhỏ giọt. Tình trạng các dự án không bán được hàng dù nhu cầu nhà ở vẫn có, trong khi nguồn tiền gửi tiết kiệm của người dân trong hệ thống ngân hàng vẫn ở mức cao cho thấy niềm tin của khách hàng đối với thị trường BĐS đang xuống rất thấp.

Dự báo về thị trường BĐS trong thời gian tới, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Group cho rằng, trước những tín hiệu tích cực về giảm lãi vay, động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS của Chính phủ... sẽ mang lại những khởi sắc cho thị trường BĐS cả nước nói chung và thị trường BĐS phía Nam nói riêng.