Sở TN&MT TP.HCM báo cáo Bộ TN&MT về việc điều chỉnh bảng giá đất

Theo Sở TN&MT TP.HCM, Luật Đất đai năm 2024 quy định Bảng giá đất áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính. Đồng thời, tại khoản 1 Điều 257 quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết thì UBND cấp tỉnh “quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Như vậy, TP.HCM có thể áp dụng Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ- UBND ngày 16/1/2020 của UBND Thành phố (được xây dựng theo Luật Đất đai năm 2013) hoặc điều chỉnh bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM.

Trường hợp phải điều chỉnh bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 thì việc định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc thị trường được quy định tại khoản 1 Điều 158. Bảng giá đất sẽ không còn bị giới hạn với khung giá và không áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất được ban hành hàng năm để điều chỉnh như Luật Đất đai năm 2013.

Trước tình hình đó, Ban Cán sự đảng UBND TP.HCM đã họp và thống nhất chỉ đạo UBND Thành phố giao Sở TN&MT phối hợp với các sở ngành, UBND các quận, huyện, TP. Thủ Đức và đơn vị tư vấn phân tích các phương án điều chỉnh bảng giá đất để trình Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, chấp thuận chủ trương thực hiện. Theo đó, có 4 phương án được xây dựng và thảo luận:

Phương án 1: giữ nguyên, không điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020.

Phương án 2: Điều chỉnh Bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020 theo cách lấy giá đất hiện hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 56/2023 ngày 21/12/2023 của UBND TP.HCM.

Phương án 3: chia làm 2 cách thực hiện: đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ thực hiện thu thập thông tin, điều chỉnh theo giá đất thực tế trên thị trường để áp dụng giá tái định cư. Hai là, đối với giá đất tại các tuyến đường theo Quyết định số 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại theo Quyết định 56/2023.

Tuy nhiên, theo Sở TN&MT, cả 3 phương án này đều có những hạn chế, giá đất thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế, tạo nhiều bất cập trong thực việc áp dụng vào thực tiễn trên địa bàn thành phố.

Đặc biệt, hiện giá đất tính bồi thường, tái định cư TP.HCM đang áp dụng cao hơn rất nhiều giá đất nếu áp dụng 3 phương án này. Ví dụ, giá đất theo Quyết định 02/2020 của đường Nguyễn Duy Trinh (TP. Thủ Đức) là 4,2 triệu đồng/m2; nếu áp dụng nhân hệ số sử dụng đất thì cũng chỉ tăng lên 13,8 triệu đồng. Trong khi đó, giá giá bồi thường được phê duyệt của tuyến đường này là 73 triệu đồng.

Theo Luật Đất đai năm 2024, việc xác định giá bồi thường sẽ phải áp dụng Bảng giá đất. Trong khi đó, nếu giá đất tại Bảng giá đất thấp, đồng nghĩa người dân nhận tiền bồi thường thấp. Từ đó khiến cho người dân không đồng thuận, dẫn đến khiếu nại, ảnh hưởng đến các dự án trọng điểm của thành phố.

Vì vậy, TP.HCM quyết định lựa chọn phương án điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương ( theo quy định tại khoản 1 Điều 257).

Phương án này được thực hiện trên cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: giá đất để bồi thường, giá đất tái định cư, giá đất cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt và giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế. Từ đó, đơn vị tư vấn thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất theo quy dịnh tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Theo Sở TN&MT, việc thực hiện điều chỉnh Bảng giá đất được TP.HCM tuân thủ nghiêm theo quy định tại Điều 17, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về trình tự điều chỉnh bảng giá đất ( gồm 6 bước).

Tóm lại, Sở TN&MT TP.HCM khẳng định: Việc điều chỉnh Bảng giá đất mà TP.HCM đang thực hiện là theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 và hướng dẫn tại Điều 17 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.