"Siết" tình trạng đầu cơ đất nền

Đất nền xu hướng giảm giá

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/1/2025 đã được Quốc hội thông qua ngày 28/11. Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (sửa đổi) đã siết thêm quy định về phân lô bán nền khi quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Quy định mới được ban hành theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 dự kiến sẽ tác động mạnh đến thị trường đất nền.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Thanh Bình cho biết, giai đoạn 2010 - 2015, do thị trường BĐS rơi vào tình trạng khủng hoảng về thanh khoản, Bộ Xây dựng đã cho phép các dự án được phân lô bán nền (không phải thực hiện xây dựng nhà). Nhờ quy định này, thị trường đã giải quyết được bài toán thanh khoản. Tuy nhiên, suốt từ đó đến nay, nhiều địa phương đã "lợi dụng" quy định, cho phép phân lô, bán nền tràn lan, nguy cơ phá vỡ quy hoạch. Vì vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản đưa ra quy định không cho phép các dự án được phân lô, bán nền. Tức là, chủ đầu tư sẽ phải thực hiện việc xây thô cho khách hàng. Như vậy, giá trị lô đất sẽ tăng lên do phải nộp tiền xây dựng. Việc này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Thị trường đất nền biến động lớn. Tuy nhiên, đây cũng là xu hướng tất yếu giống như các nước trên thế giới.

"Thị trường BĐS trở nên chuyên nghiệp hơn, các doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc đầu tư tạo lập nhà ở, công trình trên đất thay vì chỉ đầu tư hạ tầng và "bán lúa non". Đồng thời, giúp đất đai được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả hơn; khắc phục tình trạng "đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang". Chính sách này cũng được kỳ vọng góp phần "sàng lọc" nhà đầu tư, hình thành nên các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp, giàu năng lực hơn sau khi các doanh nghiệp hạn chế về khả năng tài chính, năng lực kỹ thuật bị thị trường đào thải" - ông Thanh đánh giá.

Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh

Việc siết quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài.

Quy định này cũng là một trong những thay đổi mạnh mẽ nhất của Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua. Đặc biệt, đối với các dự án BĐS đã được cấp phép và chưa hoàn thành, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán thật kỹ giải pháp ngắn hạn và dài hạn trong thời gian tới.

Như vậy, chỉ còn hơn 1 năm nữa, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ bắt đầu phải áp dụng quy định này. Do đó, thị trường sẽ có đợt giảm giá mạnh do các chủ đầu tư đẩy mạnh bán nhanh để thu hồi vốn, tránh tình trạng mắc kẹt các sản phẩm. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay, việc thanh khoản không hề dễ dàng. Chỉ có doanh nghiệp đủ tự tin về tài chính mới giữ lại sản phẩm để thực hiện theo quy hoạch mới.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Vào năm 2025, chúng ta sẽ siết phân lô bán nền tại các đô thị lớn. Điều này sẽ tác động rất mạnh đến thị trường. Trước hết, nguồn cung và sức cầu phân khúc đất nền sẽ kém đa dạng. Nếu trước đây, tài chính bao nhiêu đều có thể mua được đất nền, thì nay khách hàng phải xác định chi thêm 1 - 3 tỷ đồng tiền xây nhà. Về lâu dài, đất nền không còn là sân chơi "dễ dàng" dành cho nhiều người. Thị trường này sẽ đòi hỏi cả người bán và người mua phải rất trường vốn mới có thể tham gia. Quy định siết phân lô là biện pháp quyết liệt và tích cực mang lại sự phát triển lành mạnh cho thị trường BĐS. Các doanh nghiệp BĐS phải học cách tuân thủ luật chơi mới để thích ứng và tồn tại".

Từ trước đến nay, nhà đầu tư BĐS rất chuộng hình thức đầu tư dự án được phân lô, bán nền vì chi phí tài chính bỏ ra thấp. Một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này sẽ bị loại bỏ, sản phẩm BĐS sẽ kém đa dạng. Theo bà Nguyễn Thu Hằng - Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, khi Luật mới chính thức có hiệu lực, sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư rút ra khỏi thị trường.

Trong ngắn hạn, thị trường sẽ sụt giảm mạnh về giao dịch do người mua lo ngại về pháp lý. Chắc chắn thị trường sẽ có những đợt điều chỉnh giá. Có thể phải mất 2 - 3 năm, khi nguồn cung sụt giảm, giá BĐS mới có thể tăng. Thị trường phát triển bền vững hơn khi sản phẩm BĐS hướng về người có nhu cầu sử dụng thực sự.