Phân khúc nhà cho thuê lên ngôi

Ghi nhận thực tế từ Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, có khoảng 10 dự án hiện đang mở bán tại TP.HCM và các tỉnh lân cận thành phố đều có tỷ lệ hấp thụ hầu hết không vượt quá 50% nguồn hàng. Nhu cầu tìm mua trên nền tảng này trong 3 quý vừa qua ghi nhận sụt giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trong lúc này, lượng quan tâm đến phân khúc cho thuê nhà mặt phố, chung cư và biệt thự lại tăng đáng kể, lần lượt là 61%, 35% và 16%.

Báo cáo mới công bố của chuyên trang Chợ Tốt cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ cho thuê có sự tăng trưởng mạnh qua từng tháng của năm 2022. Trong đó, nguồn tăng trưởng chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp 5 - 15 triệu đồng/tháng và cao cấp trên 15 triệu đồng/tháng. Cụ thể, phân khúc trung cấp có nguồn cung tăng gấp hai lần so với thời điểm đầu năm, còn phân khúc cao cấp tăng gấp ba lần. Đối với phân khúc thuê bình dân dưới 5 triệu đồng/tháng hiện chỉ duy trì được số lượng nguồn cung qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70%, thậm chí có một số dự án khai thác được hơn 80% công suất.

Bên cạnh sự hồi phục về công suất khai thác thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê cũng bắt đầu tăng mạnh. Khảo sát cho thấy, giá chào thuê trung bình tại quận 1 đã tăng 8 - 10% so với thời điểm cuối năm 2021. Ngay cả căn hộ dịch vụ tại địa bàn rìa trung tâm như: Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 4, quận 7 cũng ghi nhận giá chào thuê cao hơn năm ngoái khoảng 6%.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, trong bối cảnh các phân khúc bất động sản khác như: đất nền, chung cư khó có chuyển biến tích cực do việc kiểm soát tín dụng ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn vay và tạo áp lực cho người mua nhà, cho thuê nhà mặt phố và chung cư đang và sẽ tiếp tục có mức độ quan tâm cũng như thanh khoản tốt. Cụ thể, nhu cầu tìm thuê mặt bằng, nhà ở tại TP.HCM tăng đến 70%. Trong đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ chiếm tỷ lệ áp đảo. Ở phân khúc căn hộ cho thuê, nhu cầu thuê chung cư ở TP.HCM tăng đến 24%. Giá thuê cũng đồng loạt tăng mạnh ở mức 9 - 12% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Tuấn, ước tính giá nhà phố tăng 8-15%/năm, chung cư 4-8%/năm. Do đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, đây sẽ kênh đầu tư lý tưởng, ít nhất cho giai đoạn từ nay đến cuối năm 2022 khi thị trường  bất động sản nhìn chung còn ảm đạm. Tại các quận trung tâm TP.HCM, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 10-15 triệu đồng/tháng, căn 2 phòng ngủ 14-17 triệu đồng/tháng, căn từ 3 phòng ngủ trở lên có giá thuê trên 25 triệu đồng/tháng. Ở vùng ven, mức giá thấp hơn với mức trung bình 5-10 triệu đồng/tháng.

Ông Tuấn đánh giá, sự phục hồi của thị trường căn hộ, nhà phố cho thuê là minh chứng rõ nhất cho sự phục hồi kinh tế của thành phố. Nếu trong năm 2021, lợi nhuận từ kinh doanh nhà phố cho thuê chỉ ở mức 2,7%, thì trong 9 tháng của năm 2022, con số này đã tăng lên 2,9%. Tuy chưa bằng thời điểm trước dịch, nhưng đã có cải thiện và mức lợi nhuận này dự kiến còn tăng.

"Riêng với căn hộ cho thuê, mức lợi nhuận vẫn duy trì ở khoảng 4,7% đến gần 5%. Các khu vực có nguồn cung dồi dào như: TP. Thủ Đức và quận 7, lợi nhuận cho thuê thấp hơn do đa phần là nguồn hàng cao cấp. Còn các khu vực ngoại thành như: Nhà Bè, Bình Tân… lợi nhuận cao hơn, có thể lên đến 5,5 - 6% do phù hợp với nhiều nhóm đối tượng khách hàng”, ông Tuấn cho hay.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM cũng dự báo, trong năm 2023, thị trường cho thuê tại TP.HCM dự kiến sẽ sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng. Nguyên do là khi giá bán căn hộ, nhà phố đang ở ngưỡng cao, vượt tầm tay nhiều người dân đô thị, thu nhập của nhiều người cũng đang giảm do kinh tế khó khăn thì họ phải hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục duy trì thuê nhà.