“Nút thắt” pháp lý dự án BĐS: Cần quyết liệt tháo gỡ

Liên tục sụt giảm

Theo số liệu thống kê DKRA Vietnam, dù đã bước sang nửa quý II/2023, thị trường BĐS TP.HCM nói riêng và các tỉnh lân cận nói chung vẫn đang trong trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Các doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư cùng nhau chờ đợi, bởi chủ đầu tư thì chưa muốn mở bán dự án, còn nhà đầu tư thì không muốn xuống tiền vì sợ bị chôn vốn, không tìm được đầu ra… Song, thị trường BĐS vẫn ghi nhận dấu hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch tại một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín và đảm bảo bàn giao đúng tiến độ.

Đối với các doanh nghiệp BĐS phát triển dự án vẫn đang tiếp tục thu hẹp hoạt động đầu tư kinh doanh, trong đó có nhiều doanh nghiệp đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh phù hợp, thậm chí phải dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án mới. Liên quan đến việc thị trường BĐS trầm lắng, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, về nguồn cung, từ đầu năm 2022 đến đầu quý II/2023, thị trường luôn trong trạng thái “khát” nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung nhà ở giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân.

Bên cạnh đó, thiếu nguồn cung BĐS phù hợp cộng với dòng tiền yếu và niềm tin từ khách hàng bị sụt giảm khiến lượng giao dịch từ đầu năm 2023 đến nay có chiều hướng giảm. Tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong quý I/2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Trong quý I/2023, doanh thu của các doanh nghiệp BĐS cũng đã giảm 6,46% so với cùng kỳ năm 2022, lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022.

Cần được khơi thông

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), trong 5 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp kinh doanh BĐS giải thể, tạm ngừng tiếp tục tăng. Các doanh nghiệp đã và đang hoạt động cố gắng bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng chi phí vận hành nhưng vẫn không đủ sức để có thể “ngoi lên”. Lượng môi giới BĐS bỏ nghề phần lớn thuộc các đối tượng “lính mới” và “tay ngang” chưa được đào tạo bài bản về nghề cũng như khả năng ứng biến trước các tình huống khó khăn của thị trường đang diễn ra.

HoREA dự báo, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn như hiện nay, có thể chỉ có 20% doanh nghiệp BĐS duy trì hoạt động tới hết quý III/2023, 40% doanh nghiệp trụ được đến hết năm 2023, còn các doanh nghiệp có tiềm năng, tài chính vững mới duy trì kinh doanh được về lâu về dài. Các doanh nghiệp BĐS cần hiểu tình trạng hiện nay nên phải chấp nhận giảm giá bán để tạo thanh khoản, tạo dòng tiền; chủ động đàm phán với các ngân hàng về chương trình cho vay đối với người mua nhà lần đầu; đồng thời, chấp nhận tạo một nền giá mới phù hợp với sức mua của người dân chứ không thể giữ quan điểm thị trường BĐS không giảm giá.

“

Để thị trường BĐS có sự thanh lọc tự nhiên, các ngân hàng nên sớm có bộ tiêu chí mới để thẩm định tín dụng cho các doanh nghiệp BĐS và chuẩn hóa việc chuyển nhượng dự án hoặc đánh giá khả năng tài chính của doanh nghiệp “xin” chủ trương dự án... Việc này rất quan trọng để xem xét năng lực, uy tín của doanh nghiệp, như vậy phần nào mới chấm dứt tình trạng chủ đầu tư kém năng lực trong phát triển dự án, giúp thị trường BĐS sớm hồi phục và phát triển lành mạnh hơn trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhận định, thị trường BĐS tại phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng đang thiếu vốn. Lý do không phải các ngân hàng không thu xếp vốn cho các doanh nghiệp BĐS mà do thị trường đã tăng trưởng quá nóng, đẩy giá BĐS tăng ảo. Dự báo, năm 2023 là năm quyết định sống còn đối với các doanh nghiệp BĐS nếu không được hỗ trợ giải quyết về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản. Hiện nay, vướng mắc pháp lý dự án BĐS chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp. Tiếp đến là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã đến hạn, các khoản vay tín dụng đến hạn chuyển thành nợ xấu hoặc chuyển sang nhóm nợ xấu hơn.