Chênh lệch nguồn cung
Thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện có khoảng 60 - 70% dân số tại các đô thị Việt Nam, đặc biệt là tại 2 TP lớn là: Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có nhu mua nhà ở giá rẻ, nhưng nguồn cung của thị trường không đủ.
Tính đến thời điểm hiện tại, các dự án nhà ở giá rẻ mới chỉ đáp ứng được khoảng 33% nhu cầu của người dân; riêng trong năm 2018, sản phẩm nhà ở giá rẻ được tung ra thị trường chỉ chiếm khoảng 20% tổng số lượng sản phẩm, 8 các căn hộ giá bán tầm 700 - 800 triệu đồng chỉ chiếm khoảng 5%, còn lại là những căn hộ có giá bán cao hơn.
Trong khi đó, 80% người dân thành thị không thể mua nhà tại những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và có giá bán thấp nhất trên thị trường, vì giá bán của những căn hộ này đã cao gấp 7 - 8 lần mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung lưu.
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 sẽ xây dựng khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở, nhưng đến thời điểm hiện tại mới chỉ thực hiện được khoảng 4 triệu m2, do thiếu nguồn vốn đầu tư. Việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn, bố trí vốn không đủ theo tiến độ và nhu cầu.
Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên chỉ chiếm từ 20 - 30% thị trường tùy từng địa phương, đô thị cụ thể và tập trung ở các đô thị lớn, các đô thị còn lại thì tỷ lệ này còn nhỏ hơn. Phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội giá thấp dưới 25% chiếm tới 70 - 80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang mất cân đối.
Thị trường thiếu minh bạch
Theo đánh giá của các chuyên gia, giá cả hàng hóa BĐS hiện nay, đặc biệt là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Nhiều đối tượng đầu cơ BĐS vẫn hoạt động công khai, lợi dụng các yếu tố xã hội như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... để đẩy giá lên cao thu lợi bất chính làm bất ổn thị trường.
Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Quang Vinh cho biết, hiện nay có đến 70 - 80% các giao dịch được thực hiện thông qua đội ngũ môi giới, đầu cơ thực hiện mua đi bán lại để chi phối và chiếm lĩnh thị trường.
"Những đối tượng này có vốn đầu tư và am hiểu pháp luật nên họ thường liên kết với nhau lại để gom hàng, nâng giá bán, khiến cho người dân thu nhập thấp khó có điều kiện mua nhà, đất. Những người có thể mua được thì phải chịu mức chênh lệch tương đối cao do với giá thực tế" - ông Vinh nói.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn chịu ảnh hưởng từ sự thiếu minh bạch của các cơ quan quản lý. Nhiều địa phương chưa thực hiện triệt để hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, vẫn còn tồn tại cơ chế xin - cho trong việc giao dự án BĐS, dễ phát sinh tiêu cực. Thiếu quyết liệt trong việc thu hồi dự án theo quy định của pháp luật đất đai hoặc tạm dừng các dự án không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch và nhu cầu thực của thị trường.
"Nhà nước cần siết chặt cơ chế trong quản lý, giám sát góp phần bình ổn thị trường và tránh sự đầu cơ. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần nghiên cứu các quỹ tài chính để hỗ trợ dự án phát triển nhà ở giá rẻ" - ông Vinh cho biết thêm.
