Nghệ An: Thị trường BĐS vào giai đoạn “thoái trào”?

Chịu mất hàng trăm triệu tiền cọc để bớt lỗ

Giá cả lên xuống là quy luật tất yếu của thị trường. Đối với thị trường BĐS cũng không phải ngoại lệ. Ở Nghệ An, tại những vùng đô thị mới nổi, hoặc khu, cụm dân cư đang được đầu tư hạ tầng, quy hoạch dự án giá cả càng có sự biến động lớn tùy thời điểm. Trong các tháng cuối năm 2020 và đầu năm 2021, cơn sốt đất nền khiến nhiều người rơi vào vòng xoáy đất đai, sang tên, chuyển nhượng một cách sôi động, ồ ạt. “Con sốt” thị trường BĐS ở nghệ An không chỉ ở đô thị, ven đô mà còn “lan” sang cả các vùng nông thôn hẻo lánh.

Nghệ An từng lên "cơn sốt" đất vào cuôi năm 2020, đầu năm 2021

Theo ghi nhận của phóng viên tại Tp Vinh, ở những xã ven đô thị vào thời điểm tháng 2, 3,4, khi dịch Covid-19 chưa bùng phát làn sóng thứ 4 thì cảnh mua, bán đất nền diễn ra khá sôi động. Và giá cả cho mỗi thương vụ sang tên, đổi chủ ở từng lô đất tại các phường, xã cũng “nhảy múa” theo cơn sốt của thị trường BĐS.

Tại các xã ngoài thành như Nghi Đức, Nghi Ân, Hưng Lộc, Hưng Đông…của Tp Vinh giá sang tên, chuyển nhượng đất nền cũng tăng từ 100% đến 300% chỉ trong một thời gian ngắn. Nhiều lô đất vào thời điểm năm 2020 có giá khoảng 7-8 triệu đồng/m2 nhưng đến tháng 2, 3,4 năm 2021 thì bán trao tay với giá 12-15 triệu đồng/m2.

Thậm chí, có những lô đất ở các xã như Nghi Phong, Nghi Thái giáp ranh với các xã ở Tp Vinh cơn sốt đất diễn ra vào tháng 2,3, 4/2021 đã khiến không ít người kiếm được vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng chỉ trong vài ngày bán trao tay.

Các lô đất được chia ra để rao bán tại xã Diễn Trung, huyện Diễn Châu

Ngoài ra, tại một số vùng quê như xã Diễn Trung (huyện Diễn Châu) một số sàn giao dịch BĐS còn về tận các thôn xóm để mua đất nông nghiệp, tự chia lô ra bán với giá “trên trời”.

Chưa hết, như mới đây tại xã Nghĩa Hội (huyện Nghĩa Đàn), có người đã tiến hành gom hàng nghìn mét vuông đất nông nghiệp rồi tự cải tạo, san nền, chia lô và rao bán trên mạng xã hội với danh nghĩa “dự án” khiến cơ quan chức năng phải tức tốc vào cuộc kiểm tra, chấn chỉnh, xử phạt…Chừng đấy câu chuyện để khái quát nên mức độ “sốt” của thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong suốt thời gian qua.

Thế nhưng, thị trường BĐS sau đó đã nhanh chóng “bốc hơi”, giá đất đã chững lại, thậm chí đi xuống chỉ trong vài chục ngày kể từ cuối tháng 5, đầu tháng 6/2021 đến nay khiến nhiều người phải bán nhanh cắt lỗ để không bị những hệ lụy phát sinh về sau.

Tại các huyện nông thôn như Yên Thành, Đô Lương, Quỳnh Lưu, Diễn Châu cũng xảy ra thực trạng tương tự do trước đó cũng có cơn sốt đất nền chạy theo thị trường chung của cả tỉnh.

Thậm chí như ngay tại Đô Lương theo thống kê của phòng Tài nguyên – Môi trường huyện này, hiện nay trên địa bàn các xã tiếp giáp vùng trung tâm thị trấn như Lạc Sơn, Thượng Sơn… có trên 20 lô đất đã trúng đấu giá nhưng hầu hết đã bỏ cọc.

Một dự án BĐS "ảo" được rao bán trên mạng xã hội ở xã Nghĩa Hội, huyện Nghĩa Đàn

Câu chuyện tương tự xảy ra tại huyện Yên Thành. Vào thời điểm cuối tháng 3/2021, xã Nhân Thành, huyện  Yên Thành đã tổ chức đấu giá 32 lô đất, giá khởi điểm trên 600 triệu đồng/lô, mỗi bộ hồ sơ tham gia đấu giá đất phải đặt cọc 100 triệu đồng. Trong phiên đấu giá có trên 200 hồ sơ của người dân khắp nơi về tham gia. Qua đấu giá đất được đẩy lên hơn gấp đôi giá khởi điểm, đạt từ 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Hạn nộp tiền trúng đấu giá đất là ngày 26/4/2021, tuy nhiên đến thời điểm cuối tháng 6/2021 chỉ mới có 18/32 lô đất hoàn thành.

Cũng nằm trong tình trạng trên, đầu tháng 4/2021 UBND xã Mã Thành, huyện Yên Thành đấu giá đất được 36 lô, theo quy định ngày 03/5/2021 phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với các lô đất trúng đấu giá, tuy nhiên chỉ có 12/36 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, còn lại chấp nhận “bỏ cọc chạy lấy người”.

 Theo một lãnh đạo xã Nhân Thành, các lô đất trúng đấu giá không nộp tiền theo quy định xã phải trình cấp có thẩm quyền xin hủy bỏ kết quả để đấu giá đất. Còn số tiền đặt cọc 100 triệu đồng của các lô đất trúng đấu giá nhưng đến hạn không hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ sung công quỹ Nhà nước theo quy định.

“Bán không được, ở không xong”?

Theo các chuyên gia về BĐS thì hiện tượng giá đất nền “nhảy múa” theo chiều hướng tăng nhảy vọt vào những tháng đầu năm 2021 ở Nghệ An không phải là mới.

“Đây là xu thế ăn theo của thị trường BĐS cả nước vào thời điểm ấy. Bởi sau một thời gian đại dịch Covid-19 ở Việt Nam được khống chế, chưa bùng phát trở lại làn sóng thứ 4 như bây giờ, nhiều người từ các tỉnh, thành trong cả nước trong đó có cả đến từ các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Tp Hồ Chí Minh…vẫn về Nghệ An để thao túng thị trường BĐS là chuyện bình thường.

Một dự án chia lô đất ở đang được thi công tại xã Hưng Đông, TP Vinh

Thậm chí, nhiều đội hình gọi là “cò đất” ăn theo bằng mác các sàn giao dịch BĐS từ nhiều nơi đổ về các khu đất chuẩn bị đấu giá để thâu tóm rồi kiếm bội tiền xong bỏ đi. Người dân địa phương thấy giá đất mà các khách hàng ở xa về đua nhau mua nên ăn theo nhưng sớm bị giữ chân, nay bán lỗ cũng không ai mua lại cả…” – Anh Tuấn, nhà đầu tư BĐS ở Tp Vinh chia sẻ.

Đây là thực trạng quá rõ ngay tại các vùng đất nền ở khu vực Cửa Hội, thị xã Cửa Lò cách đây 3,4 năm về trước khi dự án thi công cầu Cửa Hội nối Nghệ An với Hà Tĩnh được triển khai thi công cũng đã được các đại gia BĐS đến từ Hà Nội, Đà Nẵng…về “nằm vùng” thổi giá một thời gian sau đó nhanh chóng biến mất.

Dự án 36 lô đất tại xóm Trung Thuận, xã Hưng Đông, TP Vinh phải tạm hoãn đấu giá do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và do biến động của thị trường

Bởi vào thời điểm đó, dựa vào tâm lý Nhà nước đã phê duyệt quy hoạch vùng, khu đô thị, dự án nghỉ dưỡng…nên nhiều người dân đã lầm tưởng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng phi mã. Tuy nhiên, đến bây giờ, khi các sàn giao dịch BĐS “nằm vùng” trước kia nay đã rút đi, người dân đã lỡ đầu tư hàng tỷ đồng nay rơi vào cảnh “bán không được, ở không xong”…

Anh Q, một người chuyên mua bán đất nền ở Tp Vinh rơi vào cảnh “khóc dở, mếu dở” khi lỡ “ôm” 4 lô đất tại một khu chia lô bán nền ở xã Nghi Ân với giá từ 12 đến 13 triệu đồng/1m2. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại giá bán các lô đất nói trên hạ xuống chỉ còn 8-9 triệu đồng/1m2 cũng rất khó bán. Thành ra, anh Q lỗ hàng tỷ đồng.

Hay như mới đây vào đầu tháng 6/2021, UBND Tp Vinh cũng cso thông báo để bán dấu giá 36 lô đất ở tại xóm Trung Thuận, xã Hưng Đông, Tp Vinh với giá khởi điểm giao động từ 12 đến hơn 17 triệu đồng/1m2. Tuy nhiên, sau đó phải tiến hành tạm dừng việc đấu giá do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và một số khó khăn khác liên quan đến thị trường.

Thị trường BĐS ở Nghệ An bắt đầu bước vào giai đoạn "thoái trào"? (Ảnh chụp tại một dự án BĐS lớn ở đường Bình Minh, thị xã Cửa Lò)

Ông Nguyễn Thế Phiệt – Trưởng phòng quản lý Nhà và thị trường BĐS (Sở Xây dựng Nghệ An) cho rằng, động thái tăng giá đất nền vào những tháng đầu năm 2021 vừa qua là xu thế chung của cả nước. Việc người dân đấu giá đất nền lên gấp nhiều lần giá khởi điểm thì có nhiều nguyên nhân, trong đó có việc tạo ra cơn sốt “ảo” của thị trường BĐS vào thời điểm đó.

Trưởng phòng quản lý Nhà ở và thị trường BĐS thuộc Sở Xây dựng Nghệ An cũng khẳng định là những năm gần đây, ở khu vực đô thị do có sự đầu tư bài bản về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật tốt nên giá đất bán chuyển nhượng sẽ tăng là theo quy luật. Và, khi mua bán, chuyển nhượng, đầu tư vào các lô đất nền, người dân cũng cần tìm hiểu kỹ về thủ tục pháp lý, tránh rủi ro đáng tiếc xảy ra.

Thời điểm này giá bất động sản nhiều nơi đang không phản ánh đúng giá trị thực. Do đó, nhà chuyên môn khuyến cáo người đầu tư bất động sản cần chú ý đến việc định giá sản phẩm để xác định giá đầu tư phù hợp với thị trường, giảm thiểu những rủi ro.