Mô hình farmstay còn nhiều "'khoảng trống" pháp lý

Với mô hình farmstay, khách du lịch được lưu trú và trải nghiệm các hoạt động sản xuất trồng trọt, chăn nuôi; tham quan, nghỉ dưỡng và thưởng thức thực phẩm sạch từ các sản phẩm được nuôi trồng, chế biến ngay tại nông trại ở nông thôn. Tuy vậy, do là mô hình mới, cần có sự nghiên cứu khía cạnh pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai và kinh doanh dịch vụ lưu trú, để tạo điều kiện cho loại hình kinh tế này phát triển đúng pháp luật.

17 tỉnh đã báo cáo kết quả rà soát mô hình farmstay

Vừa qua, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Văn bản số 5910/VPCP-KGVX ngày 21/7/2020 của Văn phòng Chính phủ về việc yêu cầu các Bộ: Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Tài nguyên và Môi trường, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp, cần sớm có nghiên cứu, khảo sát để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình này, tránh để xảy ra các biến tướng tiêu cực gây ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Văn bản số 5845/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 19/10/2020 đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương kiểm tra, rà soát, thống kê các khu vực đang tồn tại các mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay), xác định vi phạm pháp luật đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp; công khai trên các phương tiện thông tin của địa phương các khu vực, các dự án có sai phạm để người dân và doanh nghiệp biết, tránh đầu tư, mua, bán dẫn đến thiệt hại về kinh tế và vi phạm pháp luật; đề xuất phương án quy hoạch hoặc biện pháp xử lý phù hợp với phát triển KT - XH ở địa phương.

TS. Nguyễn Văn Trị, Phó Cục trưởng Cục Kiểm soát quản lý và sử dụng đất  (Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TN&MT)

Đến nay, đã có 25 tỉnh gửi báo cáo, trong đó, có 17 tỉnh đã báo cáo kết quả rà soát sơ bộ về thực trạng mô hình farmstay.  Cụ thể: Có 7 tỉnh, thành phố có phát hiện mô hình farmstay với 68 mô hình, trong đó, có 26 mô hình hộ gia đình tự sản xuất kinh doanh, 42 mô hình có xây dựng dự án đầu tư, với diện tích là 412,61 ha; 4/7 tỉnh có sai phạm với 21 mô hình farmstay, với diện tích 132,90 ha có vi phạm pháp luật đất đai. Hình thức sai phạm chủ yếu là chuyển mục đích trái phép, thực hiện dự án khi chưa được giao, cho thuê, xây dựng nhà, công trình trái phép trên đất nông, lâm nghiệp được giao quản lý và sản xuất.

Các tỉnh có nhiều mô hình kinh doanh du lịch nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp (farmstay) theo báo chí nêu, như: Hà Nội, Hòa Bình, Thái Nguyên, Ninh Thuận, Bình Thuận, Lâm Đồng, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh...đến nay chưa có kết quả kiểm tra, rà soát.

Như vậy, mô hình du lịch nông nghiệp, nông thôn có sử dụng đất như nêu trên là mô hình mới, cần có sự nghiên cứu khía cạnh pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai và kinh doanh dịch vụ lưu trú, để tạo điều kiện cho loại hình kinh tế này phát triển đúng pháp luật.

Nhận diện những bất cập

Qua phản ánh của báo chí và báo cáo của các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương, việc sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện mô hình farmstay có các dạng như: các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được giao để chuyển một phần sang đất xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp làm mô hình farmstay; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp để sản xuất nông nghiệp kết hợp thực hiện mô hình farmstay; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân lập dự án sản xuất, kinh doanh khu du lịch nghỉ dưỡng có thực hiện mô hình farmstay. 

Trong khi pháp luật đất đai chưa quy định đầy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể lợi dụng việc xây dựng lán trại phục vụ sản xuất nông nghiệp; chính sách kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng; quy định về tách thửa đất nông nghiệp; hoặc việc buông lõng quản lý của chính quyền địa phương để kinh doanh theo mô hình du lịch trải nghiệm nông nghiệp, nông thôn. Một số chủ đầu tư có dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng đã lợi dụng quảng cáo sai lệch nhằm chuyển nhượng sản phảm của dự án.

Việc tận dụng thế mạnh nông nghiệp để hình thành những mô hình nông trại sinh thái, xanh, nông trại, phục vụ chương trình “sạch từ trang trại đến bàn ăn” bền vững kết hợp du lịch nghỉ dưỡng, trải nghiệm là một hướng đi hợp lý, nhưng tiềm ẩn phá vỡ quy hoạch vùng, phá vỡ kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Đất để xây dựng nông trại du lịch của hộ gia đình, cá nhân thường là đất sản xuất nông nghiệp hoặc đất rừng. Có thể nói đây là hình thức sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp. Pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với loại hình sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp. Vi phạm quy định về chuyển mục đích sử dụng đất; điều kiện chuyển đổi, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn sử dụng đất để làm farmstay dùng cho khách tham quan, du lịch và lưu trú, phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và được các cơ quan có thẩm quyền cho phép. Nếu hộ gia đình, cá nhân hoặc các trang trại nông nghiệp kinh doanh loại hình farmstay tự phát mà chưa được cấp có thẩm quyền cho phép thì có dấu hiệu vi phạm về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp; chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp.

Ảnh minh họa

Các doanh nghiệp muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng thành đất thương mại, dịch vụ, để thực hiện các dự án đầu tư, kể cả dự án "farmstay" phải lập "dự án đầu tư" theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về du lịch, phải phù hợp với quy hoạch và phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận phê duyệt dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ thì mới đảm bảo tính pháp lý của dự án.

Các trường hợp tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và bán, huy động vốn trái phép các lô "farmstay" cho các nhà đầu tư thứ cấp là vi phạm pháp luật đất đai, cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Người nhận quyền sử dụng đất có thể vi phạm về điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Pháp luật đất đai chưa có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở lưu trú (farmstay) trên đất nông nghiệp.

Việc đầu tư mô hình farmstay tự phát có thể không đáp ứng điều kiện về kinh doanh dịch vụ lưu trú.

Thanh tra, kiểm tra, phát hiện ngăn chặn vi phạm

Từ quy định của chính sách pháp luật đất đai hiện hành và tồn tại, hạn chế, bất cập về pháp lý của mô hình kinh doanh du lịch nông nghiệp, nông thôn (farmstay), các địa phương cần tiếp tục thực hiện nghiêm túc Văn bản chỉ đạo số 5845/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 19/10/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tập trung kiểm tra, rà soát, thống kê các khu vực đang tồn tại các mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay); làm rõ từng hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là vi phạm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trái phép trên đất nông nghiệp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng; công khai trên các phương tiện thông tin của địa phương các khu vực, các dự án có sai phạm để người dân và doanh nghiệp biết, tránh đầu tư, mua, bán dẫn đến thiệt hại về kinh tế và vi phạm pháp luật; đồng thời nghiên cứu, đánh giá đối với các mô hình nêu trên để đề xuất phương án quy hoạch hoặc biện pháp xử lý phù hợp với phát triển KTXH ở địa phương. Báo cáo về Bộ Tài nguyên và Môi trường đúng nội dung, thời gian để tổng hợp báo cáo Chính phủ.

Cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường với các bộ, ngành: Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng... tổ chức nghiên cứu thực tế mô hình kinh doanh du lịch nông nghiệp, nông thôn (farmstay) ở các địa phương và sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện chính sách pháp luật có liên quan, tạo hành lang pháp lý cho loại hình kinh tế này phát triển đúng quy định của pháp luật.

Về chính sách pháp luật đất đai cần tiếp tục nghiên cứu về phân loại đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hỗn hợp trên đất nông nghiệp; điều kiện tách thửa đất nông nghiệp theo loại hình farmstay; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình farmstay...

Về du lịch cần xem xét đề xuất bổ sung loại cơ sở lưu trú du lịch đối với khu du lịch nông nghiệp, nông thôn (farmstay) vào quy định của pháp luật về du lịch để thống nhất quản lý.

Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, phát hiện các hành vi lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; sử dụng đất không đúng mục đích; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định; sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước; lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

Việc xử phạt thực hiện theo quy định tại Điều 9, Điều 10, Điều 11 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ. Xử lý thu hồi đất vi phạm theo Điều 64 Luật Đất đai về thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai.

Để mô hình kinh doanh du lịch nông nghiệp, nông thôn (farmstay) phát triển và hoạt động phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, quy hoạch phát triển nông nghiệp, phải tuân thủ các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Môi trường, Luật Xây dựng, Luật Du lịch và Luật Lâm nghiệp...