Lướt sóng căn hộ chung cư: Không còn dễ

Anh Lê Hoài Nam, một nhà đầu tư thứ cấp chuyện nghiệp tại TP.HCM cho biết, trong giai đoạn 2005 - 2015, phân khúc chung cư là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư thứ cấp. Trước đây, để có thể mua một căn hộ chung cư, khách hàng phải xếp hàng bốc thăm và đặt cọc tiền ngay mà không có quyền lựa chọn căn đẹp, căn xấu. Nhà đầu tư nào may mắn bốc được căn đẹp thì lợi nhuận sẽ tăng lên từng ngày. Nếu căn xấu thì chấp nhận lợi nhuận ít hơn, tuy nhiên, lướt sóng căn hộ thời điểm đó vẫn là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư.

Thế nhưng, thời gian gần đây, lướt sóng căn hộ không còn là công việc hái ra tiền của các nhà đầu tư thứ cấp nữa, bởi lượng cung quá lớn, đem lại nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tư, trong khi đó thị trường biến động lớn, không dễ để lướt sóng như trước. Bên cạnh đó, việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay, cũng như giá nhà cho thuê giảm mạnh, khiến phân khúc này kém hấp dẫn các nhà đầu tư. “Hiện tôi có 2 căn hộ chung cư tại quận 9 và quận 7 được mua từ năm 2016, dù đã nhiều lần rao bán để thu hồi vốn nhưng tới nay vẫn chưa bán được. Vì chủ đầu tư vẫn còn hàng, nên hàng của tôi rất khó để ra”, ông Nam chia sẻ.

Ông Ngô Quang Phúc – Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, hiện tượng nhà đầu tư thứ cấp hờ hững với thị trường căn hộ chung cư đã xuất hiện từ năm 2016. Bởi nhiều doanh nghiệp địa ốc ra hàng, nhưng chính sách bán hàng không có lợi cho nhà đầu tư thứ cấp, mà hướng tới khách hàng ở thực. Trong khi đó, khách hàng ở thực này rất khó mua nhà vì lãi suất ngân hàng tăng, tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng không dễ. Ngoài ra, nguồn cung căn hộ chung cư bung ra thị trường lớn, khiến phân khúc này bị cạnh tranh gay gắt, giao dịch chậm hơn thời điểm năm 2016, khiến việc lướt sóng không còn thuận lợi

Theo HoREA, nguồn cung lớn khiến việc ra hàng của giới đầu tư khó khăn. Trong biên độ thời gian từ 3 đến 9 tháng, các dự án trung cấp ghi nhận mức tăng từ 2-5% trên thị trường sơ cấp do chính sách điều chỉnh giá của chủ đầu tư. Như vậy, sau nhiều đợt bung hàng, chính sách tăng giá đẩy giá sơ cấp lên 10 - 15%. Thế nhưng, trên thị trường thứ cấp, ở một số dự án, nhiều nhà đầu tư chỉ bán bằng giá mua vào hoặc thậm chí chấp nhận cắt lỗ nhằm đẩy hàng nhanh. Do đó, người có nhu cầu thực có xu hướng tìm mua sản phẩm của nhà đầu tư thứ cấp do giá rẻ hơn giá chủ đầu tư đưa ra. Trường hợp này diễn ra ở các dự án như The Art, Him Lam Phú An, Sunrise Riverside, Dragon Hill 2...

Trong khi đó, tỷ lệ thanh khoản phân khúc cao cấp ở thị trường TP.HCM chững lại trong năm 2017, nguồn cung trên thị trường thứ cấp còn rất dồi dào. Giá bán căn hộ cao cấp tăng chậm so với thời điểm năm 2015. Mức chênh giữa các đợt mở bán trong năm 2015 và 2016 ở TP.HCM có thể lên đến 10% thì trong năm 2017, mức chênh giữa các đợt mở bán (biên độ thời gian từ 3 đến 9 tháng) chỉ còn khoảng 2-4%.

“Năm 2018 là thời điểm rất nhiều dự án bất động sản bước vào giai đoạn bàn giao sản phẩm. Khi nguồn cung sẵn sàng vận hành đồng loạt tăng cao, theo quy luật thị trường, giá thuê, giá khai thác sẽ giảm, kéo theo biên lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Đầu tư căn hộ cần có hướng đi dài hạn, cái nhìn chi tiết hơn thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận nhất thời hay tâm lý đám đông. Bất động sản vẫn sẽ là kênh sinh lợi nhưng không dễ dàng như thời điểm trước”, HoREA nhận định.