Khung giá đất tăng chưa tác động  đến giá bán bất động sản

Giá đất nền tăng mạnh

2 tháng qua, giá đất nền dự án tại nhiều địa phương tăng “phi mã”. Tại Hà Nội, những dự án được đầu tư hạ tầng tốt đã tăng khoảng 5% so với năm 2020. Cụ thể, Dự án Kiến Hưng, Hà Đông có giá 200 - 250 triệu đồng/m2, Him Lam - Tố Hữu có giá 300 triệu đồng/m2. Giá tại khu vực Đông Anh, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30%. Khu vực Thạch Thất, Sơn Tây, Hòa Lạc…, giá đất trong làng xã đã lên mức 25 - 30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50% so với năm 2019.

Tại Bắc Ninh, giá đất Dự án đô thị mới Nam Hồng, Dự án Hanaka đã tăng 3% tương đương 200 - 300 triệu đồng/lô so với thời điểm trước Tết. Còn tại Bắc Giang, nhiều dự án đất đô thị mới đồng loạt mở bán, giao dịch sôi động và giá cả không ngừng được đẩy lên. Đây là hiện tượng hiếm thấy của thị trường bất động sản vào dịp đầu năm mới.

Tại Hà Nội, những dự án BĐS được đầu tư hạ tầng tốt, giá đã tăng khoảng 5% so với năm 2020.

Nhiều ý kiến cho rằng, cơ sở của việc tăng giá này là do các địa phương đã điều chỉnh Bảng giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024, giá đất tăng mức bình quân 15 - 20% so với Bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.

Tuy nhiên, đại diện Bộ Xây dựng khẳng định, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương được thực hiện chưa lâu. Trong khi các dự án được chào bán đều là dự án cũ, được áp dụng theo khung giá thời điểm 5 năm trước. Vì vậy, việc các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng hơn so với trước đây chưa phải là nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng tăng giá nhà ở, đất ở.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, hiện tượng tăng giá bất động sản tại các địa phương còn có nhiều nguyên nhân khác nhau như sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh; do giới đầu cơ bất động sản lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... sau đó "thổi giá". Bên cạnh đó, giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án bất động sản tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm bất động sản tăng theo.

Doanh nghiệp không lo việc khung giá đất tăng

Trao đổi với PV Báo Tài nguyên và Môi trường, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Thanh Bình cho rằng, chi phí về đất của một dự án bất động sản được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong Bảng giá đất được ban hành. Việc tăng giá đất khoảng từ 15 - 20% của các địa phương làm tăng giá thành bất động sản nhà ở khoảng 1,5 - 3%. Giả sử, 1 dự án bất động sản có vốn đầu tư 100 tỷ đồng. Khi tăng khung giá đất 10 - 20%, doanh nghiệp sẽ mất thêm 10 - 20 tỷ đồng. Như vậy, khung giá đất là mức giá để các tỉnh tham khảo để từ đó xây dựng mức giá cho tỉnh của mình. Mức giá do tỉnh ban hành ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản ở khu vực đó nhưng không quá nhiều so với các chi phí khác khi thực hiện dự án.

Thông tin Bảng giá đất mới tại nhiều địa phương được điều chỉnh tăng đã làm tăng giá bất động sản, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là không chính xác. Bởi, theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bảng giá đất do các địa phương công bố giữ ổn định 5 năm một lần, trong trường hợp đặc biệt, thị trường thay đổi lớn mới phải điều chỉnh. Hiện nay, các địa phương đang sử dụng Bảng giá đất từ năm 2020 đến hết năm 2024, tức là các địa phương đã thực hiện ổn định Bảng giá đất từ đầu năm 2020.

Ông Đào Trung Chính 

Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT)

Ông Nguyễn Kim Giang - Tổng Giám đốc Hải Phát Land cho rằng, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án. Tuy vậy, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành bất động sản rất khác nhau đối với mỗi dự án. Tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Còn ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành.

Tuy nhiên, đối với các dự án bất động sản thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chi phí về đất của dự án chịu tác động bởi giá đất của thị trường.