Không dễ mua nhà giá rẻ

“Đừng hy vọng bao cấp”

TS Cấn Văn Lực - Cố vấn cấp cao Chủ tịch HĐQT Ngân hàng BIDV kiêm Giám đốc trường Đào tạo BIDV đã thẳng thắn như vậy, khi bàn về định hướng phát triển bền vững của thị trường nhà ở bình dân. Theo lý giải của vị Cố vấn cấp cao này, nhà ở xã hội (NƠXH) thuộc đối tượng Nhà nước phải ưu đãi. Tuy nhiên, nhà ở thương mại giá rẻ cần tuân thủ cơ chế thương mại về giá cả, tài chính. Nhà nước chỉ nên duy trì hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách, quỹ đất cũng như quy hoạch và giám sát thực hiện. Đặc biệt, kiến tạo thị trường tài chính vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và nhà giá rẻ nói riêng. Nếu cứ mãi điệp khúc chờ hưởng lợi gói 30.000, 50.000 tỷ đồng mới từ phía Nhà nước, rất dễ lặp lại câu chuyện “vốn hết, nhiều dự án “hụt hơi”.

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh vai trò quan trọng của tín dụng để phát triển NƠXH và nhà ở thương mại giá rẻ. Đặc biệt, trong khi chi phí tín dụng cho các dự án ở Việt Nam rất cao. "Chúng ta đang sử dụng tín dụng thương mại chứ không phải tín dụng đầu tư (tín dụng thương mại có lãi suất cao trong khoảng 10%, có ưu đãi cũng chỉ lùi được tới mức 5%). Trong khi đó, ở nhiều nước khác, tín dụng thương mại ở mức 5%, còn tín dụng đầu tư chỉ ở mức 2%" - ông Võ cho hay, đồng thời phân tích, trên thế giới, họ làm rất tốt việc cấp tín dụng nhỏ cho các dự án nhà ở mang tính xã hội. Các tổ chức xã hội có thể động viên sự đóng góp trong cộng đồng như “chơi họ”. Nhưng vì một tổ chức xã hội có uy tín, họ không làm chuyện “vỡ hụi”. Mặt khác, các tổ chức xã hội cũng động viên nhiều nguồn lực xã hội đóng góp vào tài trợ cho vay không lãi suất hay lãi suất thấp. Các quỹ từ thiện lớn cũng không cho không mà chỉ cho vay thôi.

Giới tài chính – ngân hàng cũng khuyến nghị thực hiện cách thức “tiết kiệm” hao hao như “bán nhà trên giấy” cho những người có nhu cầu nhà ở mà các nhà đầu tư nhà ở đang làm. Cần phải vận hành sao cho tạo ra nguồn tín dụng ưu đãi từ nhiều nguồn lực khác nhau, đừng chỉ đợi vào Nhà nước.

Cho “chẻ nhỏ” diện tích dưới 45m2?

Nhận định về tiềm năng của thị trường nhà giá rẻ, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính đánh giá dư địa còn rất lớn. Giá rẻ và bình dân được xác định tùy vào khu vực của đô thị, như gần trung tâm phải rẻ hơn 25 triệu đồng/m2, ven đô phải nhỏ hơn 15 triệu đồng/m2. Nhà ở bình dân không chỉ rẻ về giá mà còn phải đáp ứng được điều kiện về tổng giá trị không được quá lớn. Giá rẻ không có nghĩa là chất lượng công trình kém, mà cần cơ cấu giá hợp lý. Hiện nay, một số dự án điển hình về nhà ở bình dân tại Hà Nội ở các khu vực Gia Lâm, Long Biên, Đông Anh…

Trong khi đó, ở góc nhìn DN, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Mường Thanh Đinh Quốc Thắng cho hay, Mường Thanh đã linh động “gọt” diện tích căn hộ, đáp ứng nhu cầu của người mua. Do đó, chính quyền cần linh động điều chỉnh hệ số sử đụng đất, đặc biệt ưu tiên việc tăng hệ số sử đụng đất với những khu đô thị mới, có hạ tầng đồng bộ. Bộ Xây dựng và các tỉnh, TP nên nghiên cứu và cho phép xây dựng các căn hộ có diện tích dưới 45m2 tại những khu vực phù hợp hơn.

Cùng chung vướng mắc, nhiều DN chia sẻ, không thể đòi hỏi căn hộ giá rẻ nhưng chất lượng như cao cấp. Tuy nhiên, hoàn toàn có thể xây nhà ở giá rẻ nếu biết sử dụng nguyên vật liệu tiết kiệm, quản trị DN tốt và cái tâm của DN. Dù vậy, điều nhiều người băn khoăn là việc nhà giá rẻ luôn đi kèm với tiện ích sân chơi, trường học, y tế, khiến sinh hoạt của cư dân những khu nhà này sau một thời gian sinh sống trở nên chật chột và bất tiện. Bất cập chưa giải quyết được là việc đồng bộ nhà ở, nhà cao tầng với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Nhìn chung, hiện nay, các DN BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong việc phát triển hạ tầng cho các dự án. Ngay như việc yêu cầu tạm dừng dùng đất thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), Chính phủ cần sớm khắc phục tình trạng một chính sách mới ra đời gây “ách tắc” thị trường. “Ngoài việc DN có thể thiệt hại lớn khi bị chậm trễ thanh toán đất, bản thân các địa phương cũng lúng túng trong việc xử lý hợp đồng đã ký. Nhất là nhiều địa phương có nhu cầu huy động vốn để đầu tư hạ tầng và huy động vốn qua hợp đồng BT gần như là một trong những phương án khả thi” – ông Thắng nhấn mạnh.