Hệ lụy từ việc điều chỉnh cơ cấu dự án BĐS

Nhiều dự án bị “treo” sổ hồng

Tại Hà Nội, chung cư 505 Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội) đã bàn giao cho người dân vào ở từ năm 2014 nhưng đến giờ toàn bộ tòa CT2 vẫn chưa được cấp sổ hồng. Theo phản ánh của các cư dân, sở dĩ dự án chưa thể cấp được sổ hồng là do chủ đầu tư vẫn đang còn nợ tiền sử dụng đất của Nhà nước nên Sở TN&MT Hà Nội chưa đồng ý cho cấp sổ hồng. Mặc dù người dân đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan chức năng của thành phố nhưng vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.

Nhiều dự án bị treo sổ hồng

Trao đổi với PV Báo TN&MT, đại diện Công ty TNHH Hòa Bình - chủ đầu tư dự án 505 Minh Khai cho biết, năm 2013, UBND TP. Hà Nội có quyết định về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất của dự án. Tuy nhiên, do thị trường BĐS khó khăn, chủ đầu tư đã xin chuyển đổi mục tiêu và quy mô dự án theo Nghị quyết 02 của Chính phủ và Bộ Xây dựng. Tòa CT2 đã được các cấp có thẩm quyền cho chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở giá rẻ. Mỗi căn hộ đảm bảo 70m2 và giá bán 14,9 triệu đồng/m2. Vì vậy, tiền sử dụng đất được liên ngành của thành phố kiểm tra và thẩm định lại. Sở TN&MT cũng đã 3 lần gửi đề xuất lên thành phố để ra quyết định chấp thuận cuối cùng. Nhưng từ đó đến nay, công ty vẫn chưa nhận được các quyết định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của UBND thành phố. Vì vậy, việc làm sổ hồng bị chậm nhiều năm nay.

Tương tự, tại dự án khu đô thị An Đồng, huyện An Dương, Hải Phòng, 200 hộ dân mua nhà từ năm 2015 đến nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Rất nhiều lần các hộ dân yêu cầu chủ đầu tư dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng PG làm các thủ tục trình lên các cơ quan có thẩm quyền để được cấp sổ hồng nhưng chủ đầu tư khất lần. Một số hộ thậm chí đã yêu cầu chủ đầu tư xuất hóa đơn tài chính để tự liên hệ với Sở TN&MT Hải Phòng làm sổ nhưng vẫn vô vọng.

Trong khi đó, theo phản ánh của người dân, từ năm 2004 đến nay, chủ đầu tư đã tự ý điều chỉnh rất nhiều các hạng mục, như chia nhỏ biệt thự thành liền kề, các công trình công cộng đã được sử dụng không đúng mục đích.

Ông Trần Minh Tân - Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng PG cho biết, nguyên nhân do dự án có gần 2ha đất không thể giải phóng mặt bằng trong một thời gian dài. Thêm vào đó, năm 2013, thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ về giải cứu thị trường BĐS, chủ đầu tư dự án đã xin điều chỉnh một phần diện tích từ biệt thự sang nhà ở liền kề nên phải thực hiện điều chỉnh lại quy hoạch. Vì vậy, dự án bị chậm tiến độ làm sổ hồng.

Có thể thấy, chủ trương của Chính phủ ban hành để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp là rất kịp thời, trúng mục đích. Tuy nhiên, việc triển khai các thủ tục pháp lý diễn ra rất chậm trễ gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân. Tại nhiều dự án BĐS, người dân đã phải chờ đợi quá lâu. Họ rất mong chủ đầu tư và các cơ quan chức năng đẩy nhanh hoàn thành các thủ tục hành chính để sớm được cấp sổ hồng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho họ.

Người dân có quyền khởi kiện

Việc chậm trễ cấp sổ hồng cho người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại phần lớn là do lỗi của chủ đầu tư. Trong đó, có thể kể đến việc chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục về đầu tư pháp lý nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua nhà; thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt…

Theo Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, việc đơn vị kinh doanh BĐS không làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt tùy theo mức độ. Theo đó, mức thấp nhất là từ 50 ngày đến 6 tháng, phạt từ 10 đến 100 triệu đồng; vi phạm từ 6 - 9 tháng phạt tối đa 300 triệu đồng; vi phạm từ 9 - 12 tháng phạt tối đa 500 triệu đồng; mức cao nhất là từ 12 tháng trở lên phạt tối đa 1 tỷ đồng.

Tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã có các quy định rõ, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà ở cũng như khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luật. Do vậy, người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, tại khoản 2, Điều 22 và khoản 2, Điều 23 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao sổ hồng cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong khi khoản 4, Điều 23 của Luật này quy định: Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, trong đó có việc chậm bàn giao sổ hồng.

Như vậy, pháp luật đã có quy định để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận tại hợp đồng, trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao sổ hồng.

“Người dân có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà” - ông Hưng nhấn mạnh.