Hạn mức đất ở tối thiểu

Từ ngày làm đường, làm lại sổ đỏ mảnh đất có nhà ở  này được tách thành 7 sổ giáp đường.

7 sổ đỏ này bị trừ hành lang bảo vệ đường bộ mỗi sổ là 7m * 5m = 35m2. (7*35=245m2). Nay đường này tiếp tục mở rộng thành đường Quốc lộ 24B. Nhà nước ra Quyết định thu hồi đất để mở rộng đường với diện tích chung là: 350m2 với giá đền bù đất nông nghiệp là 20.400/m2 có hỗ trợ 50% giá đất liền kề đất ở là 180.000đ/m2 (giá Nhà nước quy định để tính thuế nhà đất tại thời điểm là 360.000đ/m2). Tôi xin được hỏi:

• Sau khi đền bù làm lại sổ đỏ có trừ tiếp hành lang bảo vệ đường bộ không? Và trừ cách mặt đường bao nhiêu m (đường nầy thuộc đường Quốc lộ 24B liên huyện miền núi).
• Sau khi làm đường và nếu trừ tiếp hành lang bảo vệ đường bộ thì diện tích đất của tôi nhỏ, hẹp lại (sổ đỏ hiện tại là rộng 5m * dài 20m) thì chắc chắn giá trị lô đất của tôi cũng bị mất giá trị đáng kể. Vậy tổn thất này được đền bù như thế nào?

Vấn đề bạn hỏi, Văn phòng Luật sư Hanel xin tư vấn như sau:

Tuyến đường 24B đi qua 2 xã thuộc huyện Sơn Hà: (1) Xã Cà Đáo, Thị trấn Di Lăng, huyện Sơn Hà, tỉnh Quảng Ngãi là đường hạng III; (2) Xã xóm Huyện, Thị trấn Di Lăng, huyện Sơn Hà, tỉnh Quảng Ngãi là đường hạng IV. Hiện nay tuyến đường 24B đang trong kế hoạch mở rộng và nâng cấp hạng đường do đó việc gia đình bạn bị trừ bao nhiêu m hành lang an toàn giao thông đường bộ sẽ phụ thuộc vào hạng đường được nâng cấp.  

Dựa trên số liệu Nhà nước thu hồi đất làm đường là 350m2 tương đương chiều sâu thu hồi là 10m, chiều rộng 35m (kích thước sổ đỏ hiện tại mỗi thửa đất đang là 5m x 20m). Như vậy sau hai lần mở đường và nâng cấp đường Nhà nước đã thu hồi của gia đình bạn tổng diện tích là 595m2 tương đương chiều sâu là 17m, chiều dài là 35m. Do vậy tuyến đường 24B đi qua gia đình bạn rất có thể đang là hạng đường loại III sẽ được nâng cấp mở rộng lên loại II.

Theo Điều 15 Nghị định 100/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ quy định:

“Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ xác định theo quy hoạch đường bộ được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được quy định như sau:

1. Đối với đường ngoài đô thị: Căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn đường bộ có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra mỗi bên là:

          a) 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;

          b) 13 mét đối với đường cấp III;

c) 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;

          d) 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V.

2. Đối với đường đô thị, giới hạn hành lang an toàn đường bộ là chỉ giới đường đỏ theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Đối với đường cao tốc ngoài đô thị:

a) 17 mét, tính từ đất của đường bộ ra mỗi bên;

b) 20 mét, tính từ mép ngoài của kết cấu ngoài cùng ra mỗi bên đối với cầu cạn và hầm;

c) Trường hợp đường cao tốc có đường bên, căn cứ vào cấp kỹ thuật của đường bên để xác định hành lang an toàn theo Khoản 1 Điều này nhưng không được nhỏ hơn giới hạn hành lang an toàn được quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 3 Điều này.

          Tổng diện tích đất còn lại của 07 thửa đất sau thu hồi là 350m2 tương đương chiều sâu là 10m, chiều rộng là 35m, mỗi thửa đất diện tích còn lại là 50m2.

Theo Điều 8 Quyết định 54 năm 2015 của UBND tỉnh Quảng Ngãi  quy định hạn mức tách thửa tối thiểu như sau:

1. Khu vực đô thị, huyện Lý Sơn, các xã: Bình Chánh, Bình Thạnh, Bình Đông, Bình Châu, Bình Hải, Bình Trị thuộc huyện Bình Sơn; Tịnh Kỳ, Nghĩa An, Nghĩa Phú thuộc thành phố Quảng Ngãi; Đức Lợi thuộc huyện Mộ Đức; Phổ Thạnh, Phổ Quang thuộc huyện Đức Phổ; khu vực có thửa đất tiếp giáp với Quốc lộ 1A; khu vực có thửa đất tiếp giáp với Quốc lộ 24 (đoạn từ xã Phổ An đến hết địa phận xã Phổ Phong): 50m2.

          2. Các khu vực khác còn lại: 100m2.

          3. Diện tích tối thiểu tách thửa quy định tại Khoản 1 và 2 Điều này phải có kích thước các cạnh thửa đất tối thiểu: Chiều rộng mặt tiền thửa đất tối thiểu là 3m tại vị trí trùng với chỉ giới xây dựng và chiều sâu thửa đất so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên.

          Bạn đối chiếu với quy định trên để xem mình thuộc trường hợp nào để xác định hạn mức đất ở tối thiểu. Đối với thửa đất là đất nông nghiệp Quyết định số 21/2019/QĐ-UBNDban hành quy định về hạn mức giao đất để xây dựng nhà ở; hạn mức công nhận diện tích đất ở và xác định diện tích đất ở để tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh quảng ngãi không quy định về hạn mức đất nông nghiệp tối thiểu.

         Việc thực hiện thu hồi đất của gia đình bạn nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội và gia đình bạn được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật. Trường hợp không đồng ý với quyết định thu hồi đất bạn có quyền khiếu nại quyết định đó.