Một thửa đất có hai mức giá
Báo cáo Dự thảo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 và đề xuất định hướng sửa đổi liên quan đến vấn đề giá đất, UBND tỉnh Hà Tĩnh nhận định, về công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2013, mặc dù đã có quy định cụ thể nhưng việc hiểu, thực hiện còn khác nhau dẫn đến quá trình thực hiện còn lúng túng, chưa đồng bộ.
Có thể dẫn chứng, quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai, giá đất cụ thể được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Thực hiện khảo sát đất đai.
Theo đó, đối với một thửa đất khi tính tiền sử dụng đất, phần trong hạn mức được tính toán xác định theo giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh quy định; phần diện tích vượt hạn mức được tính toán xác định theo giá đất cụ thể. Thực tế thời gian qua, trên địa bàn tỉnh, giá đất cụ thể và giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh có sự chênh lệch nhau, dẫn đến việc trong cùng một thửa đất có hai mức giá, việc này không phù hợp.
Về thời điểm xác định giá đất cụ thể: Tại Khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013 có quy định: Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các văn bản hướng dẫn thi hành chưa có quy định về thời điểm xác định giá đất cụ thể.
Cần tháo gỡ tình trạng bất cập, chồng chéo
Ông Trần Hữu Khanh - Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Tĩnh thừa nhận: Luật Đất đai 2013 đi vào cuộc sống đã đóng góp vào việc quản lý hiệu quả đất đai, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập, trong đó có việc xác định giá đất cụ thể còn chậm do nhiều nguyên nhân và cần được tháo gỡ.
Căn cứ Khoản 4 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN&MT, giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%. Nhưng theo Điểm g Khoản 6 Nội dung II của Hệ thống Tiêu chuẩn định giá số 8 về cách tiếp cận từ thị trường ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính thì quy định này là không quá 15%.
Liên quan đến việc xác định giá đất cụ thể trong đấu thầu dự án có sử dụng đất hiện đang gặp một số bất cập chồng chéo, Sở TN&MT đẫn chứng cụ thể: Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể việc xác định giá đất khi đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất cụ thể theo quy định tại Khoản 3 Điều 108, tính từ thời điểm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Việc xác định giá đất cụ thể còn chậm do nhiều nguyên nhân và cần được tháo gỡ.
Mặt khác, tại Điểm b Khoản 2 Điều 57 Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu, về lựa chọn nhà đầu tư, hồ sơ mời thầu bao gồm cơ sở xác định số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp cho ngân sách Nhà nước trong thời hạn được giao đất hoặc được cho thuê đất. Dự thảo hợp đồng bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất…
Theo quy định tại Mục 11 phần 3 Dự thảo hợp đồng và biểu mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư số 16/2016/TT-BKHĐT ngày 16/12/2016 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định giá trị, cách thức nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai (theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao đất đã giải phóng mặt bằng). Tại thời điểm đấu thầu dự án có sử dụng đất, các khu đất chưa thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; do đó, chưa đủ cơ sở xác định giá đất cụ thể của dự án theo quy định của Luật Đất đai.
Vì vậy, Hà Tĩnh đề nghị Bộ TN&MT phối hợp với các ngành liên quan, xem xét, điều chỉnh. Đồng thời, bổ sung quy định việc xác định giá đất cụ thể trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất.
