Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, đối với các dự án đất nền, chủ đầu tư chỉ được phép bán nhà khi hoàn thành thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và hoàn thiện xong cơ sở hạ tầng.
Trên thực tế, gần đây, tại TP. Hà Nội tiếp tục xuất hiện nhiều dự án đất nền được công khai chào bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn, vay vốn, hợp tác đầu tư, đặt cọc giữ chỗ…
Khi chủ đầu tư “đói vốn”
Theo quảng cáo của các sàn bất động sản, Công ty TNHH Xây dựng công trình Hoàng Hà, Chủ đầu tư Dự án Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công (Hoàng Mai, Hà Nội) giai đoạn 2 đang chào bán một số block liền kề với mức giá 42 - 45 triệu đồng/m2. So với các dự án cùng khu vực, mức giá bán này thấp hơn một nửa, rất phù hợp với những khách hàng mua để đầu tư.
Một nhân viên môi giới cho biết, lý do giá bán đất nền tại dự án này thấp là do dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý cũng như hạ tầng. Nếu chủ đầu tư làm xong thủ tục thì giá bán ít nhất cũng phải 70 - 80 triệu đồng/m2.
“Vì chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán, nên việc giao dịch sẽ thông qua hợp đồng góp vốn. Trong đó, khách hàng đã phải thanh toán 100 % giá trị tiền đất cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư cam kết bán ô đất mà khách hàng đã lựa chọn khi đủ điều kiện pháp lý”, nhân viên này cho biết.
Xác nhận với PV Báo Tài nguyên và Môi trường, đại diện UBND phường Định Công cho biết: Hiện, UBND TP. Hà Nội chưa cho quyết định giao đất cho Công ty TNHH Xây dựng công trình Hoàng Hà thực hiện dự án đối ứng tại Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công. Do đó, nếu có việc tự ý phân lô, bán nền tại dự án này là chưa được phép.
Tương tự, chủ đầu tư Dự án đô thị Hoàng Văn Thụ (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng chào bán các lô liền kề, shophouse với mức giá 80 - 100 triệu đồng/m2 nhưng việc ký kết hợp đồng cũng thực hiện dưới hình thức vay vốn.
“Chủ đầu tư đang cần tiền để nộp tiền sử dụng đất giai đoạn 2 vì vậy họ “lách luật” để huy động vốn của khách hàng. Tuy vậy, pháp lý dự án này đã hoàn thành xong hết nên khách mua hoàn toàn yên tâm. Mua ở giai đoạn này được lợi thế là giá thấp hơn nhiều giai đoạn 1”, nhân viên sàn bất động sản phân tích.
Theo tìm hiểu của PV, dự án này đã hoàn thành thủ tục pháp lý và nộp 50% tiền sử dụng đất giai đoạn 1. Vì vậy, đối với những lô đất ở giai đoạn 2 (giai đoạn chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa xong hạ tầng), nhà đầu tư sẽ phải ký hợp đồng vay vốn. Trong đó, tiền đất sẽ phải nộp ngay 100% cho chủ đầu tư. Đến khi nào, chủ đầu tư hoàn thiện hạ tầng xong mới chuyển sang ký hợp đồng mua bán.
 |
|
Một dự án tại quận Hoàng Mai chưa hoàn thiện xong hạ tầng đã huy động vốn của khách hàng |
Rủi ro lớn cho khách hàng
Trên thực tế, pháp luật không cấm doanh nghiệp được huy động vốn của khách hàng nhưng chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khi dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, chưa hoàn thiện xong hạ tầng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Các hình thức huy động vốn dưới dạng đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư đều là hành vi "lách luật", huy động vốn trái phép để bán bất động sản hình thành trong tương lai. Và những rủi ro thường xuất hiện nhiều nhất từ những giao dịch không đúng quy định pháp luật này.
Theo Luật sư Nguyễn Duy Phương, Giảng viên khoa Luật (Trường Đại học Quốc gia Hà Nội), văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền nếu không đúng hình thức, sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn thì giao dịch này không được pháp luật công nhận theo quy định Khoản 1, Điều 19, Nghị định 99/2015. Chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật nhưng chủ đầu tư lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.
Ngoài ra, do không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm cuối cùng khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất lớn vào sự may rủi của thời cuộc, chính sách, pháp lý thay đổi. Cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vốn cũng không cao như hợp đồng mua bán, thường ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí là không có mức bồi thường. Vì vậy, rủi ro cho khách hàng là rất lớn.
Để bảo vệ quyền lợi của mình, luật sư Phương khuyến cáo, người mua nhà cần chủ động hiểu biết về giao dịch, nắm rõ thông tin về sản phẩm, có thể nhờ hỗ trợ thông qua bên có chuyên môn, lựa chọn chủ đầu tư uy tín, lựa chọn giao dịch đúng quy định pháp luật, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng,…
Cần lưu ý rằng, nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao thường đi đôi với rủi ro lớn. Bất động sản giá rẻ bất thường luôn có vấn đề hoặc ẩn số gì đó mà ta chưa tìm ra. Vì vậy, thấy sản phẩm càng hấp dẫn thì mức độ thận trọng càng cao.
Theo quy định của pháp luật, dự án bất động sản đủ điều kiện để bán hàng khi hoàn thành các thủ tục sau:
Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
