Hà Nội: Nhiều dự án đất nền hạ nhiệt

Đất đai lên cơn sốt

Giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương.

Tại Hà Nội, theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu thị trường, một số khu vực đất do người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên Quận đều bị đẩy lên tương đương 30 - 50 triệu đồng/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30%.

Khảo sát tại một số dự án khu vực Hoài Đức, giá đất tại nhiều dự án tăng “phi mã” 30 - 40% chỉ trong thời gian ngắn. Như tại Dự án Hà Đô Charm Villas (An Thượng, Hoài Đức), theo bảng giá giới thiệu của môi giới, đa số các căn biệt thự có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó một số căn diện tích nhỏ có đơn giá tới 80 triệu đồng/m2. Dự án An Lạc Symphony (Vân Canh, Hoài Đức), theo nhân viên môi giới, giá bán trung bình dự kiến đối với liền kề lên tới 110 - 120 triệu đồng/m2. Với những căn biệt thự, đơn giá dự kiến không dưới 90 triệu đồng/m2. Dự án Kim Chung Di Trạch giá xấp xỉ 70 triệu đồng/m2. Trong khi năm 2019, giá các dự án này chỉ dao động 28 - 30 triệu đồng/m2.

Sau khi bị thổi giá, giá đất nền tại nhiều dự án bất động sản đã “hạ nhiệt” nhanh chóng. Ảnh: Hoàng Minh

Tại huyện Đông Anh, giá đất đã tăng từ 15 - 20%. Thậm chí một số khu vực còn bị đẩy giá tăng 50%. Trong đó, đất đấu giá ở gần trung tâm thị trấn Đông Anh dao động hơn 85 - 100 triệu đồng/m2. Đất thổ cư dao động trong khoảng 120 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Tương tự, tại khu vực đang được đầu tư nhiều dự án hạ tầng như Gia Lâm, giá đất cũng đang tăng trưởng "dựng đứng" trong 2 năm trở lại đây. Trong đó, giá đất tại thị trấn Trâu Quỳ hiện đang có mức giá khoảng 150 - 170 triệu đồng/m2, hay đất tại các xã như: Đa Tốn, Kiêu Kỵ, Đông Dư cũng rơi khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2.

Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa  phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.  Đây là biểu hiện của các cơn “sốt đất” vốn đã từng xảy ra trên thị trường.

Dự án bị thổi giá không có giao dịch

Theo đánh giá của giới chuyên gia bất động sản, thị trường đang ở giai đoạn khó khăn do “siết” cơ chế chính sách, tín dụng và ảnh hưởng một phần của dịch bệnh Covid-19. Do vậy, một số nhà đầu tư không trường vốn hoặc dùng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải nhả hàng ra.

Bên cạnh đó, dịch bệnh kéo dài nên nhiều người mua nhà theo dạng đầu tư để bán hoặc cho thuê sẽ gặp khó khăn, buộc phải bán ra để cắt lỗ, bảo toàn vốn, dẫn đến thị trường thứ cấp nhà chung cư thời gian qua có lượng hàng, lượng giao dịch tăng lên.

Nguyên nhân sâu xa hơn, do thị trường phát triển không cân đối, nhà ở bình dân thiếu trầm trọng, còn lượng hàng ở phân khúc trung cấp, cao cấp thừa nhiều trong thời gian dài, giới đầu tư ôm hàng chung cư lâu sẽ dễ mất giá, sốt ruột muốn bán để giữ an toàn dòng vốn.

Thực tế cho thấy, sau khi các cơ quan quản lý đưa ra biện pháp mạnh để kiểm soát diễn biến bất thường của thị trường, giá đất nhiều dự án đã lao dốc.

Ông Hoàng Tuấn, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, hồi năm 2021 ông đã đầu tư một ô đất tại Dự án Kim Chung - Di Trạch (Hoài Đức, Hà Nội). Ngay sau Tết Nguyên đán 2021, có khách trả chênh từ 500 triệu đồng, nhưng do kỳ vọng giá tăng tiếp, nên ông không bán. Thời gian này, đất ở đây cũng có dấu hiệu hạ nhiệt. Hiện ông đang rao bán nhưng không có người hỏi mua.

Đặc điểm của những cơn "sốt đất ảo" là đều ăn theo các thông tin chưa rõ ràng về các đề xuất xây dựng dự án hạ tầng quan trọng như sân bay, cao tốc, hay các đại đô thị của các doanh nghiệp lớn đang có kế hoạch triển khai. Thông qua lực lượng "cò đất" hùng hậu, giá đất được đẩy lên cao chóng mặt. Giao dịch chủ yếu là lướt cọc, sang tay chứ không có giao dịch thật, bởi những người này không có nhu cầu sử dụng đất. Những người nhảy vào sau cùng sẽ "chết chìm".

Ông Nguyễn Văn Đính

Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam

“Thời gian hiện tại, không dễ để tìm người mua lại bất động sản khi cơn “sốt đất” đã dần lắng xuống. Tôi biết nhiều trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính nên chấp nhận bán cắt lỗ. Thậm chí, có nhiều nhà đầu tư mua Dự án Vườn Cam, Dự án Kim Chung - Di Trạch đã chấp nhận bỏ cọc vài trăm triệu đồng. Nhiều ô liền kề, biệt thự bán lỗ 10 triệu đồng/m2 mà không có khách hỏi mua ” - ông Tuấn cho biết thêm.

Ông Bùi Xuân Dũng - Cục trưởng Cục Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đánh giá, trong thời gian ngắn, việc đất nền tăng giá mạnh đã diễn ra cục bộ tại một số khu vực. Tuy nhiên, với nhiều tháo gỡ khó khăn trong cơ chế, chính sách, trình tự, thủ tục về đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, cũng như các chỉ số cụ thể cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang và sẽ phát triển ổn định. Mặc dù hiện tượng sốt đất nền mới chỉ diễn ra ở quy mô cục bộ của từng khu vực, dự án nhưng cũng cho thấy dấu hiệu tiềm ẩn rủi ro của thị trường cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Do vậy, cần có sự theo dõi kiểm soát và ngăn chặn, xử lý kịp thời của các Bộ, ngành, chính quyền địa phương để tránh tình trạng lan rộng, mất kiểm soát, trở thành "bong bóng" bất động sản.