Hạ lãi suất cho vay, vẫn khó kích cầu BĐS

Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã có hướng mở cho nhà đầu tư dùng “đòn bẩy” tài chính, được vay vốn từ ngân hàng khác để trả nợ. Song, động thái này chưa thể giúp thị trường bất động sản (BĐS) chuyển biến.

Lãi suất cho vay về mức thấp

Kể từ ngày 1/9/2023, khi Thông tư 06 có hiệu lực, các ông lớn đầu ngành ngân hàng là BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank, ACB đã bắt đầu triển khai chính sách cho vay để trả nợ trước hạn khoản vay tại ngân hàng khác với nhóm khách hàng cá nhân vay vốn để sản xuất, kinh doanh và phục vụ nhu cầu đời sống.

Ngân hàng BIDV áp dụng mức lãi suất ưu đãi cho vay chỉ từ 6%/năm; Vietcombank áp dụng 2 phương án lãi suất cho vay từ 6,9%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 7,5%/năm trong 12 tháng, hay mức lãi suất 8%/năm áp dụng trong 2 năm đầu. Ngân hàng Techcombank áp dụng cho hình thức vay vốn này là từ 7,3%/năm…

Theo các ngân hàng, hiện nay, nhóm khách hàng cá nhân đang vay mua nhà với lãi suất thời điểm trước 10 - 11% rất lớn. Với chính sách mới, cơ hội vay lãi suất thấp để trả cho khoản vay cũ tại ngân hàng khác sẽ cởi mở hơn. Tuy nhiên, vấn đề còn phụ thuộc vào nguồn tài sản thế chấp. Đây là rào cản với nhiều người muốn được vay vốn.

Chị Nguyễn Thị Chi Châu (Đống Đa, Hà Nội) cho biết: “tháng 2/2022, gia đình có vay 1,5 tỷ đồng tại ngân hàng BIDV với lãi suất thả nổi là 11%. Mỗi tháng phải trả gốc, lãi là 20 triệu đồng. Sau khi Thông tư 06 có hiệu lực, tìm đến 3 ngân hàng thương mại để hỏi vay. Theo hướng dẫn của ngân viên ngân hàng, tôi vẫn phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay mới này. Trong khi tôi không có tài sản thế chấp. Vì vậy, không thể vay được nguồn vốn với mức lãi suất thấp như hiện nay”.

Bà Nguyễn Thanh Tú - Chi nhánh ngân hàng BIDV (Nam Trung Yên, Cầu Giấy) đánh giá, thời gian vừa qua, đã có một số khách hàng được giải ngân để trả nợ khoản vay cho ngân hàng khác, nhưng hầu hết đều phải đáp ứng tiêu chí có tài sản đảm bảo để thế chấp tại ngân hàng mới. Lãi suất cho vay thấp hơn ở mức 11 - 12%/năm với các khoản vay hiện hữu, nhưng cũng không phải quá thấp, ở mức 8 - 9%/năm.

Riêng với lĩnh vực BĐS, một trong những nguyên nhân khiến giao dịch BĐS sụt giảm mạnh thời gian qua là do lãi suất vay mua nhà tăng nhanh. Hiện lãi suất cho vay mua nhà đối với các khoản vay thả nổi từ 11,5 - 14%/năm. Tuy nhiên, việc ngân hàng cho vay để trả nợ ngân hàng khác với lãi suất ưu đãi như hiện nay phần nào giúp nhà đầu tư BĐS đang “còng lưng gánh lãi” trước đó, tìm được “cửa thoát hiểm” cho mình.

Phân khúc nhà ở thực sẽ phục hồi tốt

Báo cáo nghiên cứu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, 8 tháng đầu năm nay, trong khi các phân khúc BĐS khác đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí phải cắt lỗ, thì những phân khúc phục vụ cho nhu cầu ở như chung cư, nhà ở riêng lẻ vẫn được giao dịch. Đây đều là sản phẩm nhà ở phục vụ cho người dân có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê để tạo dòng tiền.

Động thái tháo gỡ nguồn vốn vay từ Ngân hàng Nhà nước sẽ tạo cơ hội cho người mua nhà ở thực. Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho biết: “Lãi suất tiền gửi cũng như lãi suất cho vay tại các ngân hàng đang được điều chỉnh theo hướng ổn định trở lại. Lãi suất cho các khoản vay mua nhà mới đã được nhiều ngân hàng chào mời chỉ 6 - 8%/năm. Cùng với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư đã kích hoạt phân khúc chung cư giao dịch trở lại. Các chủ đầu tư và những người có nhu cầu ở thật có thể dễ dàng tiếp cận hơn với nguồn vốn vay ngân hàng”.

Một số chuyên gia nhận định, sau thời gian thanh lọc, nguồn cung dự án hiện nay phần lớn đến từ các chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tính pháp lý, tập trung tới nhu cầu ở thực. Đây là cơ sở quan trọng để thị trường BĐS lấy lại niềm tin, phục hồi trở lại.

Vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS đã chủ động cơ cấu lại sản phẩm, chiến lược phát triển, nhằm thích ứng với tình hình mới của thị trường. Đặc biệt, các chủ đầu tư đã chủ động hạ giá thành sản phẩm 10 - 15%. Đơn cử, dự án chung cư Bình Minh (Long Biên) chào bán trên 40 triệu đồng/m2 hiện nay 35 - 37 triệu đồng/m2; dự án đất nền Kim Chung Di Trạch (Hoài Đức) giá 55 - 60 triệu đồng/m2 giảm 5 - 7 triệu đồng/m2 so với thời điểm trước đó…

Ông Nguyễn Anh Quê - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, hiện lãi suất huy động và cho vay đều giảm, tâm lý nhà đầu tư tốt hơn, thị trường BĐS bắt đầu có giao dịch. Gói vay tín dụng 120.000 tỷ đồng sắp “rót” vào thị trường BĐS. Hành lang pháp lý cho BĐS cũng tiến tới sự hoàn thiện để có thể áp dụng trong năm mới.

Để sự phục hồi rõ nét hơn, thị trường BĐS cần nhiều hơn nữa các sản phẩm nhà ở thực. Bên cạnh đó còn là mức độ hồi phục của nền kinh tế, để gia tăng tiềm lực tài chính của người mua, sự quay trở lại thị trường của các chủ đầu tư lớn, việc tái khởi động trở lại của các dự án đang dở dang, hay quá trình thực thi của các chính sách sắp tới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và đặc biệt là mức độ phục hồi niềm tin của các nhà đầu tư.