Giao dịch tại các dự án BĐS: Rủi ro bủa vây nhà đầu tư

Người mua nhà gánh chịu rủi ro khi chủ đầu tư bị khởi tố. Thậm chí nhiều dự án, người mua nhà đã đóng đến 95% tiền nhưng vẫn không thể nhận được nhà, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì chủ đầu tư nợ ngân hàng không có tiền trả…

Bỏ tiền thật, mua nhà ảo

Hơn 10.000 cá nhân bị lừa với tổng số tiền lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Đây chính là hệ lụy từ vụ việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến Công ty BĐS Nhật Nam vừa bị Cơ quan Cảnh sát điều tra khởi tố. Đáng tiếc, đây không phải là trường hợp hiếm gặp khi trước đó, hàng loạt vụ việc tương tự cũng đã bị lực lượng chức năng phanh phui. Có thể thấy rằng, bên cạnh việc người dân chủ động cảnh giác, tránh sập bẫy với những chiêu trò “lùa gà”, đã đến lúc cơ quan chức năng cần phải siết chặt hơn nữa công tác quản lý, để không còn lỗ hổng nào cho những vụ việc tương tự có cơ hội tái diễn.

Trao đổi với PV, chị N.T.B (Hà Nội) - một trong những nạn nhân của Công ty BĐS Nhật Nam cho biết, chị đã bị các nhân viên của Công ty dụ dỗ mua nhà tại dự án BĐS của Công ty. Tin vào lời quảng cáo hấp dẫn, những cam kết chắc chắn đến từ phía Nhật Nam, chị đã mang toàn bộ số tiền tiết kiệm là 3,4 tỷ đồng để đầu tư. Tuy nhiên, niềm tin được đổi lại bằng trái đắng khi chủ đầu tư bị bắt giam, tiền thì không biết bao giờ mới lấy được.

Rủi ro không chỉ diễn ra đối với dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai như những dự án Công ty BĐS Nhật Nam mà đến cả dự án đã hoàn thành xong đến 90% khối lượng, thậm chí cả dự án doanh nghiệp đã đấu giá thành công, khách hàng đã nộp đến 95% tiền nhưng vẫn không thể lấy được sổ đỏ và không thể làm thủ tục xây dựng nhà để ở.

Anh N.M.S (Hà Nam) cho biết, năm 2018, gia đình anh đã nộp số tiền 1,7 tỷ đồng (tương đương 95% giá trị hợp đồng) để mua lô đất 100m2 tại dự án KĐT Đ.V . Dự án đã làm xong đường, hạ tầng giao thông nhưng điện, nước thì chưa hoàn thiện. Người mua nhà chờ đợi 3 năm nay mà chủ đầu tư này vẫn không giao đất, trả sổ đỏ cho khách hàng.

“Sau nhiều lần họp với chủ đầu tư, chúng tôi mới biết hiện giờ dự án đang bị thế chấp tại ngân hàng. Chủ đầu tư không còn tài chính để trả nợ nên dự án không hoàn thiện xong hạ tầng. Vì vậy, cơ quan chức năng không nghiệm thu nên không thể bàn giao đất cho người dân.” - anh S bức xúc nói.

Tương tự, chị T.M.H (Hà Nội) cũng chia sẻ, do lo ngại rủi ro nên chị đã lựa chọn mua dự án đất đấu giá tại Long Biên. Khi mua, chủ đầu tư có cho xem sổ đỏ tổng đã được cấp. Doanh nghiệp trúng đấu giá đã xây dựng xong nhà, khách hàng đã hoàn thành tài chính 95%. Nhưng 2 năm nay chưa nhận được sổ đỏ. Nguyên nhân là do chủ đầu tư đang thế chấp sổ tại ngân hàng. Chủ đầu tư phải trả xong hết nợ ngân hàng thì người mua nhà mới lấy được sổ về. Tuy nhiên, chưa biết đến bao giờ bởi nguồn tài chính của chủ đầu tư đang cạn kiệt.

Nhà đầu tư tránh bẫy rủi ro

Khi thị trường BĐS “đóng băng” kéo theo rất nhiều hệ lụy bởi dòng tiền chạy vào dự án không có, chủ đầu tư không bán được hàng, không có tiền trả nợ vay. Từ đó, sẽ lộ ra hàng loạt bê bối gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của khách hàng.

Thực tế, có thể kể đến vụ việc của Địa ốc Alibaba, vẽ ra 58 dự án không có thật, thực hiện giao dịch, chuyển nhượng chiếm đoạt hơn 2.264 tỷ đồng. Hay vụ việc của Công ty Bank Land đã ký hơn 7.000 hợp đồng hợp tác đầu tư với số tiền chiếm đoạt khoảng hơn 400 tỷ đồng. Hoặc vụ việc hàng trăm khách hàng đặt cọc dự án “ảo” Seaway Bình Châu đến nay vẫn chưa thể đòi lại được quyền lợi. Từ những vụ việc trên, có thể thấy rằng, nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, thì sẽ còn rất nhiều người mắc lừa những chiêu thức tưởng như không còn mới mẻ như thế này.

Luật sư Hoàng Văn Hướng (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng: “Chúng ta phải là những nhà đầu tư, những khách hàng thông thái, nắm bắt được tính pháp lý, quy định của pháp luật. Qua những sự việc trên, chúng tôi mong rằng, những ai đang có ý định đầu tư hoặc mua bất kỳ dự án BĐS nào cần phải hết sức thận trọng trước khi đặt bút kí hợp đồng. Điều quan trọng là phải xác minh được tính pháp lý của dự án và năng lực của chủ đầu tư. Đừng để thấy lợi ích trước mắt mà không nhìn ra được những rủi ro sau này. Bởi lẽ những dự án là “ảo”, nhưng hệ lụy mang đến là thật”.

Ngoài ra, luật sư Hướng nhấn mạnh đến vấn đề về trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước. Bởi khi những thông tin về dự án được phản ánh trên báo chí, trên mạng xã hội… các cơ quan quản lý cần thiết phải cho kiểm tra, thanh tra ngay lập tức. Sự vào cuộc chậm trễ gây hệ lụy lớn cho xã hội, khó bảo đảm tuyệt đối được quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư và từ đó không đảm bảo được an ninh an toàn trật tự xã hội chung.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra lời khuyên, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định rất chi tiết về điều kiện dự án được phép mở bán. Ví dụ, dự án căn hộ, nhà ở hình thành trong tương lai, khi mở bán, chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng. Phải công bố cho khách hàng xem văn bản này. Tuy nhiên, thực tế khi đi mua nhà, người mua không chú ý đến việc này. Hay, trước khi bán, chủ đầu tư dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, để đảm bảo chủ đầu tư bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Luật cũng quy định việc thanh toán lần đầu không được quá 30% giá trị hợp đồng, sau đó thanh toán theo tiến độ dự án nhưng không quá 70% nếu chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Hợp đồng mua bán với khách hàng phải là hợp đồng mẫu có đăng ký với ngành công thương…

Quy định rõ ràng như thế nhưng người mua nhà vẫn không nắm được hết nên mới xảy ra những sự việc đáng tiếc. Do vậy, các khách hàng hãy cứ “đúng luật mà mua” thì sẽ tránh được rủi ro.