Giải pháp nào để kéo giảm giá nhà ở?

Theo khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường BĐS trong khoảng thời gian một năm trở lại đây cho thấy, giá nhà ở tại khu vực TP.HCM tuy đã giảm nhưng đa số những người có nhu cầu mua ở thật vẫn khó tiếp cận nhà ở phân khúc bình dân từ 25 - 30 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhiều người cho rằng, mặt bằng giá hiện tại vẫn còn cao do giá nhà bị đẩy lên trong nhiều năm qua, nên họ kiên nhẫn chờ xuất hiện thêm các đợt điều chỉnh mạnh thời gian tới.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho rằng, giá BĐS đã không ngừng tăng và ngày càng bỏ xa thu nhập của người dân. Trong đó, chỉ số tăng giá chung cư TP.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân sau 8 năm, tính từ 2015 đến nay, tăng 82%. Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. Như vậy, giá nhà TP.HCM cao gần bằng 24 năm thu nhập của người dân.

Tương tự, dữ liệu của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm. Bên cạnh đó, báo cáo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cũng khẳng định, giá BĐS đã tăng rất cao trong thập kỷ qua. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số và dự báo trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%.

Lý giải về giá nhà cao như hiện nay, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, thực trạng này đã được Nhà nước quan tâm, tìm cách kéo giảm nhưng ngay cả giai đoạn khó khăn nhất của ngành BĐS, mục tiêu này vẫn đầy thách thức và chưa đạt hiệu quả mong đợi. Theo ông Nghĩa, có 3 nguyên nhân khiến giá nhà cao gồm: chi phí đầu vào như chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng đều cao; chi phí biến số đầu vào như thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao; ý chí của bên bán sơ cấp - chủ đầu tư và bên bán thứ cấp - giới đầu tư trong việc tối ưu hóa lợi nhuận.

Nhiều chuyên gia cho rằng, để có thể giảm giá BĐS, cơ cấu lại phân khúc cần có sự “chung tay, góp sức”, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý Nhà nước tới doanh nghiệp BĐS, ngân hàng. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, trước hết, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng, bởi đây là hai hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, người dân có nhu cầu thật lúc nào cũng sẵn sàng “xuống tiền” để mua nhà ở, cho dù Nhà nước hay ngân hàng có chính sách hỗ trợ hay không. Do đó, vấn đề ở đây là cần làm sao để đảm bảo giá nhà phải hợp lý. Trong khi đó, các doanh nghiệp BĐS - chủ thể có trách nhiệm trực tiếp, cũng cần có ngay hành động cụ thể, đó là cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và giảm giá bán nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân.

Hiện tại, một số doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp đã thực hiện giảm giá bán nhưng mức độ giảm chưa đáng kể, chủ yếu thực hiện chính sách chiết khấu và khuyến mãi, hậu mãi có lợi cho khách hàng nhưng vẫn cố giữ giá cao. Để kéo giảm giá BĐS, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đề nghị, các doanh nghiệp giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng, tăng niềm tin thị trường, qua đó, tạo dòng tiền và thanh khoản cho doanh nghiệp.

“Thực tế thị trường BĐS hiện nay đang rất cần nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Song, phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều nằm trong phân khúc trung và cao cấp, từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Do đó, phải có cơ chế hỗ trợ cho các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên cao; chi phí được tính vào giá thành; thủ tục hành chính càng rút ngắn thì mới mong giảm được giá nhà ở cho người dân” - ông Châu phân tích.