Giá đất giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn: Nhìn từ thực tiễn TP.HCM

Giá đất biến động

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), hiện nay, sự chênh lệch giá đất giữa giá Nhà nước đưa ra và giá thị trường tại TP.HCM trên thực tế rất lớn. Qua khảo sát, giá đất quy định trong Bảng giá đất của Nhà nước thấp hơn thị trường khoảng từ 30 - 50%. Cụ thể, tại TP.HCM, Bảng giá đất đô thị giai đoạn 2020 - 2024 cao nhất là 162 triệu đồng/m2. Trong khi đó, trên tuyến đường Nguyễn Huệ (quận 1) bình quân giá 110 triệu đồng/m2, tuyến đường Lê Duẩn (quận 1) có khu đất giá khởi điểm đưa ra đấu giá là 180 triệu đồng/m2.

Xây dựng khung giá đất chuẩn sẽ giúp thị trường BĐS tại TP.HCM phát triển lành mạnh hơn

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, đối với việc an cư lạc nghiệp, người dân có mức thu nhập trung bình, thấp tại đô thị lớn như TP.HCM muốn sở hữu nhà ở xã hội (NOXH) cũng rất khó khăn, bởi có những căn NOXH có mức giá từ 20 - 25 triệu đồng/m2, trong khi đó, mục tiêu của chính quyền đưa ra chỉ ở mức giá trên dưới 15 triệu đồng/m2. Hiện, nhà ở thương mại tại TP.HCM có giá trên dưới 35 triệu/m2 rất hạn chế, riêng nhà ở siêu sang được đẩy giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2.

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, loại hình nhà ở cao cấp chỉ đáp ứng nhu cầu của một bộ phận tầng lớp thượng lưu, còn trên thực tế cho thấy, đại đa số người dân sinh sống và làm việc tại TP.HCM rất cần loại nhà ở có giá phù hợp với thu nhập trung bình, thấp. Vì vậy, việc hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và một số Luật khác có liên quan đến giá đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất giá đất là mục tiêu cực kỳ quan trọng để giúp người dân ổn định chỗ ở trong thời gian tới.

Cần khung giá chuẩn

Chia sẻ về giá đất tác động đến thị trường BĐS tại khu vực TP.HCM, Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, Nhà nước có thể lựa chọn ban hành bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần hoặc có thể điều chỉnh bảng giá đất khi có sự biến động ở mức hợp lý. Hiện, các thủ tục xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần đang quy định nhiều công đoạn rất phức tạp, mất nhiều thời gian thực hiện.

“Để giá đất sát với thực tế, Nhà nước cũng cần sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế, có gắn với việc người dân khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng nhà đất để đảm bảo cơ sở dữ liệu đầu vào về giá BĐS. Nếu người dân tự giác khai đúng giá mua bán, giá đất sẽ sát thực tế, Nhà nước cũng sẽ xây dựng được bản đồ giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị” - ông Đán phân tích.

Nếu áp dụng trí tuệ nhân tạo vào quản lý cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất thành công sẽ giúp Nhà nước có thể biết rõ ngay chỉ số giá đất trung bình tại một khu vực bất kỳ được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của từng loại đất trên thị trường, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá đất để xây dựng cơ chế, chính sách và có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả, góp phần giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định hơn trong thời gian tới ”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, hiện tại, quy trình định giá đất trên địa bàn TP.HCM nói riêng đòi hỏi một hệ thống khung giá đất phải chính xác, hiệu quả và sát với giá thị trường. Để làm được như vậy, cần công khai và số hóa chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để xây dựng khung định giá đất đạt chuẩn, cần thu thập đủ dữ liệu toàn diện tùy thuộc vào độ chính xác và khối lượng dữ liệu trong 3 - 5 năm trở lại. Nếu được thực hiện nghiêm túc sẽ giúp hệ thống khung định giá đất theo quy chuẩn được vận hành “trơn tru” trong thực tiễn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường BĐS, 2 nội dung này nhận được sự ủng hộ cao của HoREA cũng như của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Về lâu dài, yếu tố rất quan trọng khác là Nhà nước cần xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) được cập nhật theo thời gian thực, kết nối với cơ sở dữ liệu dân cư, thống nhất với cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia từ Trung ương đến địa phương.

ĐÌNH DU

Cần quy định rõ các phương pháp xác định giá đất trong Dự thảo Luật

Tôi đánh giá cao về việc tiếp thu ý kiến nhân dân trong Dự thảo Luật của Ban soạn thảo. Về tài chính đất đai, khoản 2 Điều 149 quy định "việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương thực hiện theo quy định của Luật Ngân sách Nhà nước". Tuy nhiên, Luật Ngân sách Nhà nước 2015 không quy định điều tiết thu ngân sách từ đất đai giữa cấp ngân sách Trung ương và ngân sách địa phương, chỉ quy định nguồn thu từ đất đai ngân sách Trung ương hưởng 100% tại điểm k, khoản 1, Điều 35 và nguồn thu từ ngân sách địa phương hưởng 100% tại điểm c, đến e và điểm m, khoản 1, Điều 37.

Bên cạnh đó, Dự thảo Luật Đất đai quy định các khoản thu từ xử phạt do vi phạm hay các khoản thu từ dịch vụ công từ đất. Tuy nhiên, Luật Ngân sách Nhà nước chưa có quy định cụ thể về các nội dung này, đồng thời, các nhiệm vụ chi về ngân sách Nhà nước cũng đang là các khoản chi phân cấp theo các lĩnh vực mà chưa có quy định về phân bổ hay điều tiết các yếu tố cá biệt liên quan đến các khoản thu hình thành từ đất… Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc bổ sung quy định về điều tiết các khoản thu từ đất trong dự án Luật.

Đối với quan điểm việc điều tiết nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương, ngoài việc chưa có quy định cụ thể trong Luật Ngân sách Nhà nước và Dự thảo Luật Đất đai mới, tôi băn khoăn liệu có nên đưa quy định này vào Dự thảo Luật không khi hiện nay các quy định về thu tiền sử dụng đất và thuê đất chủ yếu theo phương thức trả tiền hằng năm. Nguồn thu này mang tính ổn định, bền vững, khác với hình thức thu tiền một lần có thể làm cho ngân sách địa phương trong một thời gian cục bộ tăng đột biến, cần phải điều tiết vào ngân sách Trung ương.

Thứ hai, về phương pháp xác định giá đất, đây là một vấn đề quan trọng nhưng các bản Dự thảo Luật từ trước đến giờ đều chỉ đề cập đến một câu là về phương pháp định giá đất, còn lại giao Chính phủ quy định chi tiết. Để dự án Luật mang tính hiệu lực cao, tôi đề nghị cơ quan soạn thảo nêu rõ các phương pháp định giá và trường hợp áp dụng trong Luật đối với các nội dung cụ thể và cách tính thì mới giao Chính phủ quy định.

Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ - Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh

Coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất là căn cứ quyết định giá đất

Chương XI Dự thảo Luật quy định tài chính về đất đai, giá đất. Tôi cho rằng đây là quy định rất cần thiết. Về yêu cầu xác định chính xác giá đất sát với giá thị trường, theo tôi đây là vấn đề khá khó khăn do bản thân yếu tố thị trường luôn biến động.

Về cơ bản, tôi đồng tình với nguyên tắc căn cứ phương pháp định giá đất được quy định ở Điều 154. Song vẫn còn một số băn khoăn, nếu chúng ta coi giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng là một trong những thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 3 thì khó có thể chính xác, đảm bảo nguyên tắc là xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Bởi, thực tế cho thấy, giá đất ghi trên các hợp đồng chuyển nhượng, kể cả công chứng thường có sự chênh lệch bằng hoặc là thấp hơn giá trị bảng giá đất được ban hành. Do đó, tôi đề nghị nên coi kết quả xác định giá đất do tổ chức tư vấn định giá đất thực hiện là một trong những căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định giá đất quy định tại khoản 4, Điều 150. Đây cũng là một trong những thông tin đầu vào của việc xác định giá đất.

Về áp dụng pháp luật trong thực tiễn, cần chú ý tới tính thống nhất, đồng bộ, khả thi của Luật Đất đai (sửa đổi) với hệ thống pháp luật có liên quan, như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, các luật về xây dựng, quy hoạch, đấu thầu, kết cấu hạ tầng, quản lý công sản... vì hoạt động kinh tế - xã hội nào cũng liên quan đến đất đai. Dự thảo Luật Đất đai chưa quyết định cá nhân nước ngoài là người sử dụng đất, nhưng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản lại cho phép cá nhân nước ngoài được thuê, mua, sở hữu nhà tại Việt Nam mà nhà thì gắn với quyền sử dụng đất. Hoặc, Dự thảo Luật Đất đai quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất là từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định nhà tức là tài sản hình thành trong tương lai đã có thể mua bán được.

Vì Luật Đất đai là luật mang tính chất chuyên môn sâu, phức tạp, có tác động trực tiếp đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, do đó, cần rà soát xem có bao nhiêu luật có liên quan cần sửa đổi để đảm bảo tính tương thích, đồng bộ.

Đại biểu Tạ Thị Yên - Đoàn ĐBQH tỉnh Điện Biên