Định giá đất: Phải rõ người, rõ trách nhiệm, rõ thời gian

Liên quan tới vấn đề này, phóng viên Báo TN&MT đã có cuộc trao đổi với ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất để làm rõ hơn về vấn đề này.

PV: Xin ông cho biết những điểm mới về giá đất trong Luật Đất đai 2024?

Ông Đào Trung Chính:

Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Bên cạnh đó, quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó.

Phân cấp thẩm quyền cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện.

Đặc biệt, Luật quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 4 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; quy định trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong Bảng giá đất.

Ngoài ra, quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để đảm bảo tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

PV: Để thể chế rõ chính sách xác định giá đất sát giá thị trường, quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất theo quy định Luật đã giao Chính phủ, Bộ TN&MT đã đề xuất quy định tại Dự thảo Nghị định quy định về giá đất để giúp các địa phương thuận lợi trong việc triển khai. Ông có thể nói rõ hơn về quy định này tại Dự thảo Nghị định, thưa ông?

Ông Đào Trung Chính:

Về xác định giá đất sát giá thị trường và 4 phương pháp định giá đất, chúng tôi đã xây dựng Dự thảo Nghị định trên quan điểm: quy định việc lựa chọn phương pháp định giá đất; thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất. Nếu không có quy định, hoặc quy định mang tính chất áp dụng chung thì mỗi một dự án điều chỉnh khác nhau, không kiểm soát được, có thể làm sai lệch kết quả định giá. Do đó, yêu cầu phải có quy định chung và giao cho địa phương quy định sát thực tế.

Bên cạnh đó, Dự thảo cũng quy định ưu tiên sử dụng phương pháp nào để định giá; trình tự; thủ tục các bước tiến hành của các phương pháp; thời gian, trách nhiệm của các cơ quan trong việc thành lập Hội đồng thẩm định để đảm bảo "rõ người, rõ trách nhiệm, rõ thời gian"... Tức là vấn đề này phải quy định cụ thể trong Dự thảo Nghị định để giúp các địa phương thuận lợi trong việc triển khai.

PV: Nhiều chuyên gia cho rằng, một trong những vấn đề tồn tại trong các phương pháp định giá của Luật Đất đai 2013 là phương pháp thặng dư do là phương pháp ước tính, giả định giá trị tài sản hình thành trong tương lai nên dẫn đến nhiều tham số khác nhau, vậy Dự thảo đã có các quy định nào để tháo gỡ những bất cập, vướng mắc trong phương pháp này, thưa ông?

Ông Đào Trung Chính:

Vấn đề này ngay trong Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của Chính phủ ban hành ngày 5/2/2024 đã giải quyết, nghĩa là, trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Chính phủ đã chỉ ra vướng mắc thực tiễn và xử lý vấn đề này.

Theo đó, Nghị định 12 đã quy định cụ thể về lựa chọn thông tin; thứ tự ưu tiên áp dụng phương pháp định giá; công khai các hệ số; trách nhiệm của cơ quan. Đặc biệt, làm rõ những yếu tố về chi phí, chi phí nào được tính, tính trên cơ sở nào. Điều này sẽ hạn chế sự tùy tiện khi áp dụng các phương pháp định giá.

Như vậy, Dự thảo Nghị định quy định về giá đất do Bộ TN&MT xây dựng sẽ trên cơ sở kế thừa Nghị định 12 và trên cơ sở ý kiến góp ý của các bộ, ngành, địa phương và các chuyên gia nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất tại địa phương, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!