Đầu tư bất động sản “ăn theo” hạ tầng: Cơ hội đi cùng rủi ro

“Sốt” đất vì thông tin quy hoạch

Vào cuối tháng 11/2021, thị trường BĐS tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) đã nhộn nhịp hẳn bởi nhiều NĐT đổ về đây để “săn đất”. Thông tin cho rằng, huyện Bình Chánh sẽ lên quận, thậm chí thành phố khiến cho BĐS nơi đây trở thành tâm điểm của giới đầu tư. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đầu năm 2021, tại huyện Bình Chánh, giá nền đất “sổ đỏ” khu vực xã Vĩnh Lộc ở mức 30 - 35 triệu/m2; giá đất ở xã Bình Hưng khoảng 65 - 80 triệu/m2; giá đất ở xã Phong Phú 40 - 45 triệu/m2, còn ở xã Trung Sơn khoảng 140 triệu đồng/m2... Song, giá đất ở các địa phương này hiện đã tăng vọt.

Theo các chuyên gia, đầu tư bất động sản “ăn theo” quy hoạch, hạ tầng không phải lúc nào cũng thắng. (Ảnh minh họa)

Không chỉ đất thổ cư mà đất trồng lúa, đất vườn cũng tăng giá do được nhiều NĐT săn lùng. Cách đây một tháng, 1.000m2 đất trồng lúa ở xã Bình Lợi có giá 1,2 tỷ đồng, nay đã được sang tay với giá 1,7 tỷ đồng, hay 1.000m2 đất vườn ở xã Tân Nhựt từ dưới 2 tỷ đồng thì nay tăng trên 3 tỷ đồng. Theo anh Nguyễn Văn Toàn, một môi giới tại huyện Bình Chánh, phần lớn khách vẫn thích mua đất vườn, đất trồng lúa hơn, vì tiền đầu tư ít mà được diện tích lớn. Một khi Bình Chánh lên quận hay thành phố, cơ hội chuyển đổi sang đất thổ cư sẽ rất lớn, nếu may mắn họ sẽ “trúng đậm”.

Qua tìm hiểu thực tế cho thấy, thông thường khu vực nào có thông tin lên quận, thành phố hay xây dựng sân bay, mở đường cao tốc… thì giá đất tại đó bỗng chốc tăng mạnh. Điển hình như tại tỉnh Đồng Nai - nơi có đường cao tốc đi qua và Sân bay quốc tế Long Thành, giá đất nơi đây cũng tăng “phi mã”. Hay khu vực Lâm Đồng với cao tốc Dầu Giây - Liên Khương, các NĐT chỉ cần nghe thông tin về quy hoạch đã vội đi "săn” đất khiến giá đất, đặc biệt là xung quanh Bảo Lộc tăng mạnh.

Không phải cứ mua là có lời

Theo các chuyên gia, việc chạy theo quy hoạch, hạ tầng, có NĐT sẽ may mắn thắng lớn, nhưng cũng không ít NĐT "vỡ mộng". Nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao, bởi thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi khởi công chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được “cơn sốt” trước đó cộng hết vào. Nhiều NĐT rơi vào cảnh chôn vốn, thậm chí lỗ lớn.

“Thông tin huyện lên quận, thành phố dễ dẫn đến tình trạng chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất đô thị một cách ồ ạt, khiến nhà đất tăng giá bất thường. Khi giá đất tăng cao, vấn đề đền bù, bồi thường, giải toả và chi phí đầu vào để phát triển dự án cũng tăng theo. Do đó, cần có giải pháp minh bạch thông tin quy hoạch, lộ trình đầu tư cơ sở hạ tầng để NĐT, người dân hiểu, tránh chạy theo tâm lý đám đông, “cò đất” để xuống tiền một cách vội vã”.

Ông Nguyễn Hoàng

Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam

Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, những thông tin về quy hoạch, về đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã tác động một phần tiêu cực đến thị trường BĐS nói chung, vì khi nghe được thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, đầu cơ đất. Đối với NĐT cá nhân, không phải cứ mua nhà gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị đất, BĐS được nâng lên. Do vậy, NĐT cần cân nhắc bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tốc độ tăng giá BĐS thấp hơn chi phí tài chính mà NĐT phải gồng gánh thì sẽ rất là “đau đầu”.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hương - Tổng Giám đốc Công ty Đại Phúc Land cho rằng, khi dự án hạ tầng được công bố, NĐT đổ về đây mua gom đất, chờ tăng giá. Tuy nhiên, các NĐT cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai dự án, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng; đồng thời, căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển BĐS được hay không mới quyết định đầu tư. NĐT cũng cần tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai dự án có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng rồi "lướt sóng" sẽ rất dễ "chết chìm", vì lúc này mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn.