Đau đầu” quản lý condotel

Chính quyền loay hoay hợp thức hóa condotel

Năm 2009, Khánh Hòa là địa phương đầu tiên khai sinh dự án condotel. Thời điểm đó, dự án condotel La Havana Nha Trang ra đời theo phương thức đầu tư tài chính, cam kết chia lợi nhuận.

Thành công của dự án này đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đua nhau xây dựng condotel với các loại hình biến tướng như xây khách sạn nhưng bán 50% theo hình thức căn hộ hoặc bán 100% căn hộ condotel kèm theo lời hứa “chắc nịch” sẽ hoàn thành thủ tục cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận) cho người mua nhà.

Tỉnh Khánh Hòa một lần nữa lại là địa phương đi đầu trong việc cấp Giấy chứng nhận cho 1 số dự án condotel dưới hình thức “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)”.

Bộ Xây dựng sẽ yêu cầu địa phương minh bạch hóa thông tin về triển khai condotel và cam kết lợi nhuận

Mặc dù, việc cấp Giấy chứng nhận này là trái với quy định của Luật Đất đai nhưng nhiều doanh nghiệp bất động sản đã cố tình mượn cớ này để tạo niềm tin cho khách hàng để huy động vốn. Kèm theo đó, phương án đưa ra cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến 8 - 12%/năm.

Hệ lụy xảy ra từ việc vỡ trận cam kết lợi nhuận của dự án Cocobay (Đà Nẵng) đã khiến khách hàng đang đầu tư phân khúc này hoảng loạn. Theo đó, do khó khăn trong vấn đề pháp lý và kinh doanh, chủ đầu tư Cocobay đã không thanh toán lợi nhuận cam kết với khách hàng ở mức 12%. Để bù đắp, chủ đầu tư đưa ra phương án chuyển đổi căn hộ condotel sang căn hộ chung cư. Khách hàng có nhu cầu chuyển đổi sẽ phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư.

Trước khi đưa ra phương án này, UBND TP. Đà Nẵng đã chấp thuận cho chủ đầu tư chuyển đổi một số tổ hợp condotel sang căn hộ chung cư tại các ô đất các ô đất đã quy hoạch trong dự án. Đây được xem là động thái chưa có tiền lệ bởi việc cho phép chuyển đổi này sẽ gây ra một hệ lụy lớn.

Theo Luật sư Trần Duy Phương (Đoàn luật sư Hà Nội), việc chính quyền, doanh nghiệp cho đầu tư các dự án condotel khi chưa đủ tính pháp lý, khi chưa rõ các căn hộ này có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là không đúng. Chưa hết, khi doanh nghiệp xây xong dự án và bán hết hàng thì các cơ quan quản lý và chính quyền lại “chạy” theo để điều chỉnh và biến tướng cấp giấy chứng nhận lại tiếp tục thêm một lần sai nữa. Đây là một tiền lệ xấu, thay đổi quy hoạch để phục vụ cho nhà đầu tư.

“Tài sản đã được xây dựng theo giấy phép quy hoạch cũ như vậy liệu các Sở ngành có thể cấp giấy phép xây dựng mới cho công trình đã xây dựng xong theo quy hoạch cũ hay không? Khi quảng cáo bán hàng, chủ đầu tư nói là condotel có sổ đỏ vĩnh viễn. Trên thực tế, khi cấp giấy chứng nhận đầu tư, Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư sử dụng để sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, không thể cấp đất sản xuất mà chuyển sang cấp giấy chứng nhận là đất ở. Để các dự án condotel “biến tướng” có trách nhiệm quản lý, giám sát của chính quyền địa phương chứ không thể gây sức ép với Nhà nước để hợp thức hóa sai phạm được ? ” - Luật sư Phương nhấn mạnh.

Chuyên gia quy hoạch Nguyễn Vĩnh Thanh (Công ty Tư vấn kiến trúc AIC) cho rằng, bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch. Do đó, phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở.

“Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây”, ông Thanh nói.

Vướng mắc lớn của condotel

Trong hoàn cảnh không có khung pháp luật dẫn đường, các địa phương cấp tỉnh đã tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng pháp luật để kéo đầu tư về tỉnh mình. Các doanh nghiệp bất động sản coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải trao căn hộ cho mình kèm theo các cam kết lợi nhuận hàng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.

Đến nay, sự phát triển thiếu minh bạch pháp luật đã làm cho phân khúc condotel “đổ bể”. Khi biết được thời hạn sử dụng đất chỉ là hữu hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng với loại hình bất động sản này.

Để tháo gỡ tính pháp lý, tại chỉ thị số 11/CT-TT của Chính phủ, Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành, sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn đối với condotel. Bộ VH,TT&DL ban hành quy chế quản lý, kinh doanh và Bộ TN&MT ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với loại hình căn hộ này

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, có 4 vướng mắc lớn nhất của condotel. Thứ nhất, pháp luật chưa có quy định cụ thể về condotel. Thứ hai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng các công trình này gặp vướng mắc về thời hạn sở hữu, chế độ sử dụng đất. Thứ ba, các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không. Thứ tư, quy định về quản lý vận hành condotel còn thiếu đồng bộ.

“Để quản lý hoạt động kinh doanh dự án condotel, trước mắt, Bộ Xây dựng sẽ yêu cầu địa phương minh bạch hóa thông tin về triển khai condotel và cam kết lợi nhuận. Đồng thời, kiến nghị các ngân hàng có kiểm soát chặt nguồn đầu tư tín dụng cho các dự án bất động sản, trong đó có condotel…” - ông Hưng nhấn mạnh.