Đánh thuế bất động sản: Có trị được “bệnh nan y” đầu cơ?

Cần mạnh tay siết đầu cơ

Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho biết, ngay trong 2 tháng đầu năm 2022, "sốt ảo” giá đất và hoạt động đầu cơ đã có dấu hiệu quay trở lại. Đây là vấn đề được quan tâm trong rất nhiều năm với mong muốn xử lý quyết liệt, kịp thời để ngăn chặn các hệ quả tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường BĐS.

Do đó, nhiều chuyên gia ủng hộ việc đánh thuế cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu mong muốn đầu cơ của nhà đầu tư “lướt sóng”. Đối với các dự án, khu đất không đưa vào khai thác, để hoang đất cũng cần đánh thuế cao.

Thực tế cho thấy, “sốt” đất hay đầu cơ đã diễn ra trong nhiều năm và chưa được xử lý triệt để. Trong năm 2021, vì không có công cụ để xử lý tình trạng đầu cơ thổi giá BĐS nên đã xuất hiện rất nhiều đợt “sốt” đất dai dẳng trên khắp cả nước. Dẫn đến giá đất ở nhiều nơi vượt xa giá trị thật, mất kiểm soát.

Đánh thuế trong hoạt động đầu tư BĐS sẽ có tác động mạnh đến thị trường. Ảnh: Hoàng Minh

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trên thế giới, rất nhiều quốc gia đã đánh thuế nhà và tài sản từ rất lâu. Vì vậy, Việt Nam cần có phương án thực hiện nhanh và cần công cụ hiệu quả để ngăn chặn hành vi đầu cơ. Ông Đính phân tích, giới đầu cơ khi mua đất về không làm gì cả, không phát triển kinh tế nhưng vẫn đẩy giá, dẫn đến gây lãng phí tài nguyên, đặc biệt gây ra khó khăn cho người có nhu cầu mua nhà thực. Vì vậy, Việt Nam cần công cụ ấy để ngăn chặn hành vi kinh doanh thiếu văn minh này.

Thêm nữa, một số chuyên gia kinh tế đề xuất cần có chế tài mạnh để siết tín dụng. Bởi hiện nay, một người có 30% giá trị BĐS thường được ngân hàng cho vay 70% còn lại để mua nhà đất. Với chính sách này, người có 1 tỷ đồng có thể đầu tư lướt sóng 3 BĐS giá khoảng 1 tỷ đồng/lô cùng lúc. Tuy nhiên, trong trường hợp nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS, các nước giảm tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, hay như lúc nguy cấp như một số nước mức cho vay chỉ được tối đa không quá 35%. Vì vậy, cũng nên áp dụng để hạn chế đầu cơ và tránh tình trạng xảy ra bong bóng trong BĐS.

Thêm những biện pháp trị tận gốc

Bên cạnh sự ủng hộ, nhiều ý kiến cũng cho rằng cần xem xét thận trọng việc đánh thuế nhà đất bởi lo ngại nếu miễn cưỡng đánh thuế sẽ khiến giá nhà tăng thêm, người nghèo càng gặp khó khi tiếp cận nhà ở. Thêm nữa, việc đánh thuế có thể chưa đủ để giải quyết được tận gốc cơn sốt BĐS.

Ở khía cạnh này, một số chuyên gia phân tích, mâu thuẫn lớn nhất của thị trường BĐS trong nhiều năm qua và cả ở tương lai là tình trạng lệch cung - cầu. Khan hiếm nguồn cung vẫn chưa được tháo gỡ dẫn đến giá BĐS tăng cao. Vì thế, đầu cơ, “lướt sóng” khó ngăn chặn. Để xử lý tận gốc tình trạng này, phải có các chính sách hạ giá nhà thông qua việc tăng nguồn cung. Đánh thuế chỉ tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu.

Theo đó, giải pháp căn cơ để tạo nguồn cung trên thị là giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Sản phẩm BĐS dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh. Giải pháp này vừa giúp tạo lập một thị trường BĐS ổn định, vừa giúp giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người có nhu cầu thực. Khi thị trường ổn định, tình trạng đầu cơ sẽ được khống chế.

TS Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế cho biết, đánh thuế nhà, thuế tài sản là phải “đánh” với mọi tài sản, vì rất khó chứng minh được đâu là căn nhà thứ hai. Như vậy mới bảo đảm sự công bằng xã hội. Đánh thuế tài sản với mọi sản phẩm nhà đất có thể hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ nhà đất.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com chia sẻ, khi dòng tiền không thể tái đầu tư sản xuất do dịch bệnh thì sẽ tìm cách đổ vào đất đai, chứng khoán. Việc "nắn" dòng tiền vào sản xuất chỉ đi kèm khi đẩy mạnh hồi phục kinh tế, sản xuất hiệu quả trở lại chứ không đơn thuần chỉ là việc đưa ra các sắc thuế.

5 năm trở lại đây, thị trường BĐS đã chứng kiến sự lặp đi lặp lại của nhiều đợt “sốt” đất. Gần đây, tình trạng này không chỉ dai dẳng mà còn xảy ra trên diện rộng. Nhiều nhà đầu tư “sập bẫy”, thua lỗ nặng nề, trắng tay. Tài nguyên đất đai ở nhiều nơi bị bỏ hoang.

Những hệ quả nhãn tiền là làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị... Và xa hơn là bài toán bình ổn thị trường BĐS không có hồi kết.

BĐS là ngành có sức ảnh hưởng rộng khắp đến nền kinh tế vĩ mô, với sự tác động mật thiết tới tài chính ngân hàng, công nghiệp, dịch vụ, xây dựng… Vì vậy cần vận dụng bài toán đánh thuế hợp lý để xóa bỏ “căn bệnh nan y” của thị trường, mang lại sự bình ổn, phát triển minh bạch, bền vững.