Mất đất vì không có người trông coi
Theo bản án phúc thẩm số 24/2012/DS-PT ngày 13/3/2012 của Tòa án nhân dân TP. Đà Nẵng: Trước năm 1975, vợ chồng ông Phan Cục và bà Trần Thị Tạo sinh sống tại ngôi nhà tranh trên mảnh đất được cha mẹ chồng để lại với diện tích 865 m2, thuộc thửa đất số 1052, tờ bản đồ số 1, mục đích sử dụng là đất thổ cư, tại tổ 3 Khuê Đông, phường Quý, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. Trong quá trình sử dựng đất, ông Cục và bà Tạo có trồng cây lâu năm và có kê khai theo chỉ thị 299/TTg (do bà Trần Thị Tạo đứng tên kê khai).
Năm 1986, vợ chồng ông Nguyễn Văn Gió và bà Hồ Thị Hương có mua lại mảnh đất của vợ chồng ông Phan Huệ và bà Huỳnh Thị Mai với diện tích 865m2 nằm kề bên thửa đất của ông Cục và bà Tạo. Đến năm 1987, sau khi ông Cục chết, bà Tạo về ở cùng với con gái là bà Phan Thị Chơn một thời gian rồi qua đời. Vào thời điểm ông Cục và bà Tạo đã mất và 4 người con của ông Phan Cục là: ông Phan Tài tập kết ra Bắc lập gia đình và mất ở Nam Định, ông Phan Văn Xuân lập gia đình và chết ở Tam Kỳ, bà Phan Thị Chơn và bà Phan Thị Thí đều đã lập gia đình theo chồng. Do vậy, đất đai của ông Cục và bà Tạo không có người trông coi. Lợi dụng điểm hở này, ông Gió và bà Hương đã chiếm đoạt luôn mảnh vườn và kê khai gian dối là đất do vợ chồng ông tự khai hoang để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) đứng tên ông Nguyễn Văn Gió và bà Hồ Thị Hương.
Con gái ông Cục là bà Phan Thị Chơn sống gần đó, biết được ông Gió và bà Hương chiếm đất của ba mẹ mình nhưng vì bà Chơn không hiểu biết về pháp luật, đồng thời do không giữ được giấy tờ gì về thửa đất trên, nên không khiếu nại đến chính quyền địa phương nhờ giải quyết. Về sau, bà Chơn có nhờ ông Phan Mau và ông Phan Mười là người trong tộc cùng bà Phan Thị Thu Hải đến gặp vợ chồng ông Gió và bà Hương để đòi lại đất. Lúc này, ông Gió và bà Hương đồng ý trả lại nhưng về sau lại không thực hiện.
Khởi kiện đòi di sản thừa kế là QSDĐ
Sau khi sao lục được một số giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất như hồ sơ do bà Trần Thị Tạo kê khai 299/TTg đối với mảnh đất diện tích 865m2, thuộc thửa đất số 1052, tờ bản đồ số 1, tại tổ 3, Khuê Đông, phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. Lấy cơ sở đó, bà Phan Thị Chơn và bà Phan thị Thí khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Gió và bà Hương trả lại di sản của ông Cục và bà Tạo (đã chết) để lại là QSDĐ đối với thửa đất diện tích 865m2 nói trên.
Theo như trình bày của ông Nguyễn Văn Gió và bà Hồ thị Hương, năm 1986 vợ chồng ông bà có mua của ông Phan Huệ một ngôi nhà tọa lạc trên diện tích đất 1.598 m2 thuộc thửa đất 1052, tờ bản đồ số 1, tại tổ 3, Khuê Đông, phường Hòa Quý, quận Hành Sơn, TP. Đà Nẵng. Sau đó ông bà đã xây dựng lại và ở ổn định từ đó đến nay, có thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước. Năm 1995, ông bà được UBND huyện Hòa Vang cấp GCN QSDĐ số E719888 ngày 6/2/1995. Năm 2004, thực hiện kê khai lại nhà đất theo Nghị định 60/CP, ông bà đã làm thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được UBND TP. Đà Nẵng cấp GCN QSDĐ ở số 3405030457 ngày 17/5/2004, theo đó ông bà được quản lý sử dụng 1.678,10m2 (bao gồm cả diện tích đất 865m2 do bà Trần Thị Tạo kê khai theo 299/TTg). Mặc dù bà Trần Thị Tạo đứng kê khai quản lý sử dụng đất theo 299/TTg, nhưng khi ông bà làm thủ tục xin cấp GCN QSDĐ thì không thấy các con bà Tạo về tranh chấp, kể cả bà Chơn sống ở gần đó cũng không có ý kiến gì. Nay bà Chơn và bà Thí khởi kiện buộc ông bà trả lại di sản là QSDĐ thì ông bà không đồng ý.
Theo lời ông Phan Huệ, là nhân chứng sống, ông Huệ thừa nhận là vào năm 1986 có chuyển nhượng cho vợ chồng ông Gió và bà Hương một ngôi nhà tranh và một số cây lâu năm tạo lạc trên diện tích đất 865m2, thuộc thửa đất số 1052, tờ bản đồ số 1, việc mua bán có giấy viết tay với giá trị chuyển nhượng là 40.000 đồng. Ông Huệ khẳng định là phần đất kế bên thuộc sử dụng của bà Trần Thị Tạo, ông Huệ không chuyển nhượng phần đất của bà Tạo. Việc ông Gió và bà Hương làm thế nào để được cấp GCN QSDĐ thì ông không biết.
Theo hồ sơ lưu trữ tại Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Đà Nẵng cung cấp cho Tòa án nhân TP. Đà Nẵng thì trong quá trình lập thủ tục để được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bà Hương và ông Gió đã khai nguồn gốc thửa đất tại tổ 3 Khuê Đông, phường Hòa Quý là tự khai phá và sử dụng từ tháng 4/1980. Điều này chứng tỏ ông Gió và bà Hương đã kê khai gian dối để được UBND huyện Hòa Vang (cũ) cấp GCN QSDĐ nêu trên.
Tại điểm a tiểu mục 2.4 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quy định: “…. Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó không có quyền đòi lại QSDĐ nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ theo Luật đất đại năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang sử dụng đất có hành vi gian dối, lừa đảo… để được giao quyền sử dựng đất…”.
Do đó, các thừa kế của ông Cục và bà Tạo có quyền đòi lại 865m2 tại thửa đất 1052, tờ bản đồ số 1, tại tổ 3, Khuê Đông, Hòa Quý, Ngũ Hành Sơn, TP. Đà Nẵng là có cơ sở.
Mặt khác theo quy định tại tiểu mục 1.2 mục 1 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao thì: “Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dựng đất đó là di sản, không phụ thuộc vào thời mở thừa kế”, khoản 1 điều 50 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Giấy GCN QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính…”. Như vậy có cơ sở xác định diện tích 865m2 thuộc thửa đất 1052, tờ bản đồ số 1, tại tổ 3 Khuê Đông phường Hòa Quý do bà Trần Thị Tạo đứng tên kê khai là di sản để lại cho các thừa kế…
Từ những lập luận trên, Hội đồng xét xử làm cơ sở buộc vợ chồng ông Gió và bà Hương phải trả lại cho các thừa kế của ông Cục và bà Tọa 565m2. Do hiện nay, diện tích đất của ông Cục và bà Tạo bị vợ chống ông Gió chia cho các con làm nhà nên các thừa kế của ông Cục chỉ yêu cầu chỉ trả lại 565m2. Phần diện tích 565m2 ông Gió và bà Hương trả lại được các thừa kế của ông Cục thống nhất trước tòa là chia cho 5 phần thừa kế đó là: bà Phan Thị Thí, bà Phan Thị Hà, bà Phan thị Thu Hải, ông Phan Văn Dũng và 1 phần để xây dựng nhà thờ tộc. Mỗi phần được 113m2 và liên hệ ban giải tỏa đền bù để nhận tiền đền bù, bố trí đất tái định cư.
Giải quyết đền bù, tái định cư chưa thỏa đáng
Ngày 03/10/2012, Chi cục Thi hành án dân sự quận Ngũ Hành Sơn có công văn số 301/CV-THA về việc thi hành nội dung Bản án số 24/2012/DS-PT ngày 13/3/2012 của TAND TP. Đà Nẵng, gửi cho Ban giải tỏa đền bù các dự án đầu tư xây dựng TP Đà Nẵng và Công ty Quản lý và Khai thác đất Đà Nẵng đề nghị giải quyết cho các thừa kế của ông Cục và bà Tạo nhận tiền đền bù và tái định cư theo nội dung tại bản án.
Mặc dù nhiều lần gửi đơn kiến nghị đến UBND TP. Đà Nẵng nhưng sau một thời gian dài vẫn không thấy giải quyết. Ngày 04/7/2016, các hàng thừa kế của ông Cục có liên hệ với Trung tâm Phát triển Quỹ đất TP. Đà Nẵng thì được cán bộ trung tâm photo cho Quyết định số 2476/QĐ-UBND ngày 21/4/2016 của Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng với nội dung giải quyết đối với hộ ông Phan Cục và bà Trần Thị Tạo: Đại diện đồng thừa kế: Bà Phan Thị Thí, Phan Thị Thu Hải, Phan Thị Hà, ông Phan Văn Dũng như sau: Vị trí 3, khu vực II, hệ số 0,8 (đơn giá: 243.000đ/m2); Hỗ trợ 50% giá đất ở cộng với giá đất trồng cây lâu năm hạng 1 đồng bằng (đơn giá: 132.500đ/m2) DT: 565,0m2. (Thay cho mức đền bù đã phê duyệt trước đây). Bố trí 02 lô chính đường 7,5m Khu tái định cư Bá Tùng.
Với kết quả giải quyết đền bù, bố trí tái định cư như trên, các hàng thừa kế của ông Cục và bà Tạo đều không đồng ý. Cho rằng kết quả giải quyết như trên chưa thỏa đáng: Theo kết quả Bản án số 24/2012/DS-PT ngày 13/3/2012 của Tòa án Nhân dân TP. Đà Nẵng đã chia diện tích đất 565m2 cho 5 phần thừa kế (trong đó có 1 phần sử dụng cho việc xây dựng nhà thờ tộc Phan), diện tích mỗi phần thừa kế 113m2. Diện tích đất của ông Cục và bà Tạo có đăng ký 299/TTg nên toàn bộ diện tích đất trên là đất ở. Trong khi đó, UBND TP. Đà Nẵng giải quyết cho đồng thừa kế trên diện tích 565m2, giá trị đền bù 50% giá đất ở cộng với giá đất trồng cây lâu năm hạng 1 đồng bằng DT: 565,0m2 là không hợp tình, hợp lý. Bố trị lại 2 lô đất thì ai có, ai không ?, lấy đất đâu xây dựng nhà thờ tổ tiên?.
Tìm hiểu thêm về vấn đề này, chúng tôi đã có buổi trao đổi với Luật sư Trương Công Nguyễn Anh Phiệt, ông phân tích, quy định về hạng mức đất ở tại Điểm 3 điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có nêu: “Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó” và tại Điểm 4 điều này cũng có nêu: “Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ”.
Tại Điểm 3 điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có nêu: Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18/12/ 1980, người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở, bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.
Theo ông Phiệt, một hạng mức đất ở tại quận Ngũ Hành Sơn là 200m2, vậy 5 lần hạng mức là 1.000m2, như vậy với diện tích đất thổ cư của ông Cục và bà Tạo để lại là 565m2 thì được công nhận là đất ở toàn bộ vì nhỏ hơn 5 lần hạn mức. Theo bản án đã chia 565 m2 đất thổ cư đó ra thành 5 phần thừa kế thì hạng mức đất ở tính cho từng người với nguồn gốc đất như trên vẫn được công nhận là đất ở toàn bộ.
Qua phân tích của Luật sư Phiệt cho thấy, việc giải quyết hỗ trợ đền bù, bố trí tái định cư đối với các hàng thừa kế của ông Phan Cục và bà Trần Thị Tạo tại Quyết định số 2476/QĐ-UBND ngày 21/4/2016 là chưa phù hợp.
.jpg "Đưa hơn 500 đặc sản làng nghề đến tay người tiêu dùng TP.HCM")
