Đà Nẵng: Ai "chống lưng" cho khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark xây dựng khi chưa được cấp phép?Kỳ 2: Cần làm rõ nguồn gốc đất

Bất nhất về nguồn gốc đất?

Sau khi bài viết “Kỳ 1: Chủ trương không theo kịp tiến độ thi công” được đăng tải, ngày 6/1/2024, Tổ phát ngôn và cung cấp thông tin cho báo chí huyện Hòa Vang đã có văn bản gửi Báo Tài nguyên và Môi trường phản hồi thông tin bài báo. Tổ phát ngôn cho biết khu đất ông Nguyễn Kiệt đề xuất dự án du lịch có quy mô khoảng 9,923 ha. Trong đó phần diện tích đất ở là 2.648m² (gồm thửa số 6 khu P và thửa số 338, tờ bản đồ số 24). Ngoài phần đất ở, diện tích đất còn lại nguyên trước đây được trồng keo lá tràm, ông Nguyễn Kiệt, Tổ trưởng tổ hợp tác, đã phá bỏ keo và cho cào bỏ gốc cây, dọn đất, cải tạo thành khu trồng cây ăn quả, cây xanh bóng mát và tạo cảnh quan với mục đích làm du lịch…

Tuy nhiên, về nguồn gốc đất, thông tin phản hồi của huyện Hòa Vang (ngày 6/1/2024) gửi Báo Tài nguyên và Môi trường lại có sự chưa hợp lý với thông tin về nguồn gốc đất mà doanh nghiệp nêu trong hồ sơ đề xuất thực hiện dự án gửi UBND thành phố và chính ý kiến của huyện Hòa Vang gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố về tham gia ý kiến thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án

Cụ thể, tại Công văn số 2871/UBND-TNMT ngày 10/10/2023 gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Đà Nẵng về việc có ý kiến thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark, về hiện trạng sử dụng và thủ tục pháp lý đất đai, UBND huyện Hòa Vang cho biết nội dung đề xuất chủ trương đầu tư Dự án Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark, địa điểm tại thôn An Sơn, xã Hòa Ninh của Công ty TNHH An Sơn Ecopark có diện tích 99.239,3 m² thuộc thửa đất số 1403, tờ 52 (theo bản đồ 64 thuộc đất đồi núi không thể hiện thửa do UBND xã Hòa Ninh quản lý), mục đích sử dụng đất nông nghiệp…

Như vậy, so với thông tin phản hồi của Tổ phát ngôn và cung cấp thông tin cho báo chí gửi Báo Tài nguyên và Môi trường (ngày 6/1/2024) và thông tin của UBND huyện gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố (tại Công văn số 2871/UBND-TNMT ngày 10/10/2023) không có sự thống nhất. Vậy thì phần diện tích đất mà doanh nghiệp đề xuất dự án có nguồn gốc như nào mới chính xác? Có bao gồm 2.648m² (gồm thửa số 6 khu P và thửa số 338, tờ bản đồ số 24) đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hay không?

Ngoài ra, theo hồ sơ đề nghị thực hiện dự án đầu tư Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark của Công ty TNHH An Sơn Ecopark gửi đến UBND thành phố Đà Nẵng vào ngày 29/5/2023, diện tích 9,923ha đất đề xuất thực hiện dự án thuộc thửa số 1403, thôn An Sơn, xã Hòa Ninh, huyện Hòa Vang. Diện tích đất trên có nguồn gốc khai hoang trước năm 2000. Trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất do Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên và môi trường Đà Nẵng thực hiện vào ngày 15/4/2023, diện tích đất 9,922ha có mục đích sử dụng đất là CLN, có cùng số thửa và tờ bản đồ trên, do ông Nguyễn Kiệt là người sử dụng đất.

Theo hồ sơ đề nghị phê duyệt đề án Nông nghiệp gắn với du lịch An Sơn của Tổ hợp tác du lịch kết hợp sản xuất nông nghiệp An Sơn, do ông Nguyễn Kiệt làm Tổ trưởng, có quy mô triển khai dự án khoảng 9,923 ha (đây cũng chính là địa điểm đề xuất dự án Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark sau đó). Theo UBND huyện Hòa Vang, về pháp lý đất đai của Tổ hợp tác, tổng diện tích khu đất của Tổ hợp tác gồm thửa đất 870, tờ bản đồ số 52, diện tích 1.648m² là đất ở tại nông thôn do ông Nguyễn Kiệt làm chủ sử dụng; thửa đất số 338, tờ bản đồ số 24, diện tích 1.000 m² là đất ở tại nông thôn do ông Thái Quang Vinh làm chủ sử dụng (thành viên Tổ hợp tác).

Cùng với đó, toàn bộ diện tích còn lại là cây cối, sản phẩm nông nghiệp trên đất do các thành viên của Tổ hợp tác đóng góp. Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo UBND xã Hòa Ninh cho biết diện tích đất trên được người dân địa phương sử dụng canh tác. Về nguyên tắc thì đất này người dân không thể mua bán qua lại, nhưng có thể thỏa thuận về khai thác, sử dụng cây cối, sản phẩm nông nghiệp trên đất.

Quay lại với Tổ hợp tác du lịch kết hợp sản xuất nông nghiệp An Sơn, ngoài Tổ trưởng là ông Nguyễn Kiệt ra thì 4 tổ viên gồm: Nguyễn Thanh Ngọc, sinh năm 1964; Nguyễn Văn Phi, sinh 1964; Nguyễn Văn Hòa, sinh 1976 và Phan Cầu, sinh 1984; tất cả thành viên đều là người địa phương và hợp tác bằng phần đất không giấy tờ đang canh tác cùng cây cối, sản phẩm nông nghiệp trên đất. Tuy nhiên, trong hồ sơ đề nghị thực hiện dự án Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark và Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất đính kèm thể hiện ông Nguyễn Kiệt là chủ sử dụng đất và đất có nguồn gốc khai hoang trước năm 2000. Trong khi đó, diện tích đất trên được Lãnh đạo xã xác định là đất không thửa do UBND xã quản lý. Vậy, cơ sở nào để Công ty TNHH An Sơn Ecopark cho rằng diện tích đất đề xuất dự án là đất do ông Nguyễn Kiệt sử dụng (người đại diện pháp luật của Công ty)? Có hay không việc giao dịch mua bán diện tích đất trên giữa người dân địa phương với ông Nguyễn Kiệt?

Trăn trở về dự án này, một Lãnh đạo UBND huyện Hòa Vang chia sẻ, ông Kiệt đã mua phần đất đó của người dân tại địa phương với mục đích làm dự án du lịch kết hợp sản xuất nông nghiệp theo đề án thí điểm tại địa phương, thế nhưng vì phần lớn diện tích có nguồn gốc đất chưa được cấp GCN QSDĐ nên không phù hợp. Để thực hiện được dự án, ông Kiệt phải quay lại nhờ những chủ đất đã bán ký hợp đồng hợp tác, nhằm hợp thức hóa thủ tục thực hiện dự án.

“

Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận;…” Đồng thời, tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trước tiên người sử dụng đất, sản xuất trên đất khai hoang phải đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất khai hoang đó.

Luật sư Nguyễn Văn Tứ, Đoàn Luật sư thành phố Đà Nẵng

Dự án nhiều “không”

Ngoài việc triển khai thi công không phép thì dự án Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark của Công ty TNHH An Sơn Ecopark đề xuất không nằm trong Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và Kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của UBND huyện Hòa Vang. Tham gia ý kiến về hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, Chủ tịch UBND huyện Hòa Vang Phan Văn Tôn cho biết, dự án có khoảng 9,298 ha được quy hoạch rừng sản xuất cần rà soát, xin chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác trước khi thi công dự án. Liên quan đến chủ trương đầu tư, UBND huyện cơ bản thống nhất với đề xuất của nhà đầu tư. Nếu dự án được chấp thuận, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật.

Theo Sở Xây dựng, về quy hoạch phân khu, vị trí đề xuất dự án đang được Ban quản lý các dự án phát triển hạ tầng các khu công nghiệp và công nghệ cao Đà Nẵng tổ chức lập quy hoạch phân khu Đô thị Sườn đồi, trong đó dự kiến vị trí được quy hoạch là Y tế, Văn hóa, Trường học, Cây xanh sử dụng công cộng, Mặt nước, Nhóm nhà ở,… Dự án đề xuất chưa phù hợp với quy hoạch phân khu Đô thị Sườn đồi đang triển khai.

Tham gia ý kiến thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương dự án, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, theo Phương án phân bổ đất đai khoanh vùng đất đai và tích hợp vào quy hoạch thành phố thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn 2050 và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1287/QĐ-TTg ngày 2/11/2023, vị trí khu đất đề xuất dự án Khu du lịch sinh thái An Sơn Ecopark được xác định với mục đích sử dụng đất là Đất thương mại dịch vụ (đất phát triển hạ tầng, đất công viên). Về đất đai, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 và Khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai 2013 thì dự án nêu trên theo đề xuất của Công ty TNHH An Sơn Ecopark thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy rằng, dự án mà nhà đầu tư đề xuất đang vướng phải rất nhiều “không” như không nằm trong Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 và không có trong kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của địa phương, không nằm trong định hướng quy hoạch phân khu Đô thị Sườn đồi. Bên cạnh đó, Công ty TNHH An Sơn Ecopark không chắc đã là chủ đầu tư khi dự án thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất,…

Tuy vậy, bỏ qua nhiều cái “không” kể trên, Công ty này vẫn mặc nhiên triển khai thi công rầm rộ mà không gặp bất cứ rào cản nào khiến dư luận hết sức bất bình. Và đặt ra câu hỏi phải chăng Công ty TNHH An Sơn Ecopark đang cố tình thách thức pháp luật hay có ai “chống lưng” cho doanh nghiệp vi phạm pháp luật!?

“