Hút khách bằng “sổ hồng” và cam kết lợi nhuận
Dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort (Hải Phòng) được khởi công từ thời điểm cuối năm 2017 và chính thức mở bán tại Hải Phòng vào ngày 11/3/2018.
Trên nhiều trang thông tin, quảng cáo và các trang môi giới bất động sản, Tập đoàn Flamingo - chủ đầu tư dự án - không ngần ngại sử dụng những lời “có cánh” khi giới thiệu về dự án này với khách hàng.
Theo đó, đây là dự án tổ hợp nghỉ dưỡng 5 sao cao cấp, tọa lạc trên diện tích 77.843m2 với vị trí đắc địa tại bãi biển đẹp nhất của Cát Bà: Bãi tắm Cát Cò 1 và Cát Cò 2 - nơi được xem là thiên đường nghỉ dưỡng trước biển, cùng tầm nhìn đắt giá ôm trọn quang cảnh núi và Vịnh Lan Hạ.
Hay như “Flamingo Cát Bà Resort sở hữu hệ thống tiện ích “siêu khủng” được tích hợp khép kín một cách hoàn hảo trên các tầng cao: Khu vực tiếp đón, hội thảo; Trung tâm ẩm thực sang trọng; Sky Bar, Bar bãi biển; Bể bơi ốc đảo, bốn mùa, vô cực; Trung tâm mua sắm; Dịch vụ bến thuyền, canô, moto Flyboard; cùng rất nhiều tiện ích khác…”.
Thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng nhất có lẽ là cam kết lợi nhuận 10%/năm và “lời hứa” cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) trong vòng 70 năm khi mua căn hộ tại dự án Flamingo Cát Bà Beach Resort mà chủ đầu tư này đưa ra. Điều này dường như đã đánh trúng vào tâm lý của người Việt khi thời gian gần đây, dự án này nhận được khá nhiều sự quan tâm của giới đầu tư.
Xét về bản chất, sản phẩm căn hộ khách sạn mà Tập đoàn Flamingo đang chào bán chính là condotel, một sản phẩm “con lai” giữa căn hộ và khách sạn. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, sản phẩm này đang vướng phải sự tranh cãi quyết liệt giữa các bộ, ban ngành liên quan trong việc đi tìm “thân phận” cho condotel.
Mới đây, phân tích về những vướng mắc trong đầu tư, quản lý condotel, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng đã nhấn mạnh, đây là loại hình căn hộ du lịch lưu trú, nên phải hiểu đây là một loạt căn hộ, villa như khách sạn, khu nghỉ dưỡng để lưu trú. Tuy nhiên, điểm khác biệt là trước đây khách sạn, villa thuộc 1 chủ sở hữu nhưng giờ chuyển hoá thành nhiều chủ sở hữu thứ cấp, dẫn đến việc có cấp quyền cho các chủ sở hữu thứ cấp không? Lưu trú ngắn hạn thì không sao còn lưu trú lâu dài thì sao, hạ tầng có đáp ứng được hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.
“Việc này không chỉ giải quyết trong Luật Kinh doanh bất động sản mà còn trong Luật Nhà ở, Luật Đất đai... Sắp tới tất cả sẽ được xem xét. Sẽ có luật để sửa các luật, trong đó có Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... Cần xem xét các yếu tố: Thứ nhất là, xác định quyền sở hữu thứ cấp cho các chủ hộ. Thứ hai, yêu cầu đây là một sản phẩm mang tính lưu trú ngắn hạn thì phải điều chỉnh như thế nào, sẽ được làm rõ trong Luật”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.
Như vậy có nghĩa là sản phẩm căn hộ khách sạn mà Tập đoàn Flamingo đang chào bán tại Cát Bà là condotel đến thời điểm này vẫn đang nằm ngoài luật, chưa thể cấp “sổ hồng” như giới thiệu.
Thiệt thòi nghiêng về phía người mua
Trao đổi với Reatimes về vấn đề này, Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Phó Giám đốc Công ty Luật Trương Anh Tú (TAT Lawfirm) cho biết, bản chất đây là những dự án mà nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh để xây dựng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán giống với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác trên thị trường.
Cũng theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật Nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”. Điểm chung của tất cả các khái niệm này là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân, còn đối với thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào.
Ở nước ta, căn cứ vào mục đích sử dụng, các loại đất đều được gọi tên, định nghĩa rõ ràng như: Đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong các nhóm đất đó sẽ được phân chia thành các loại đất khác nhau như: Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng trụ sở cơ quan….
Trong đất sản xuất kinh doanh hết sức đa dạng về mục đích cụ thể, như: Làm khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản… do đó, cũng có nhiều cơ chế quản lý và sử dụng khác nhau về: Nghĩa vụ tài chính; trình tự cấp, giao đất, quá trình sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chuyển nhượng,…
“Do đó, tôi cho rằng, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở. Trong trường hợp “sổ hồng” được cấp cho căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, chính vì vậy không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này”, luật sư Thảo nhấn mạnh.
Ngoài ra, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo cũng cho rằng, sự chông chênh về pháp lý của các căn hộ condotel sẽ gây ra những hệ quả rất phức tạp cho người sử dụng và người đầu tư, tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khôn lường cho người dân, bởi nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất khó có cơ chế để bảo vệ quyền lợi của người mua.
Mặt khác, do chưa có sự thừa nhận của pháp luật nên những sổ đỏ của loại “đất ở không hình thành đơn vị ở” này sẽ luôn đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ hiệu lực. Đây sẽ là một thiệt hại kinh tế lớn đối với người mua, trong khi đó, việc được cấp sổ đỏ sẽ nâng giá trị căn hộ lên rất nhiều lần.
Ở một khía cạnh khác, ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Khánh Hòa đã chỉ ra một sự thật có thể nói khá “phũ phàng” về con số phần trăm lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đưa ra hiện nay.
“Giả định, mức cam kết lợi nhuận chủ đầu tư đưa ra là 10% cho một căn hộ condotel có giá 1,8 tỷ đồng, thì mỗi năm, chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 180 triệu đồng, suy ra, mỗi ngày, chủ đầu tư sẽ phải trả cho khách hàng 500 nghìn đồng với điều kiện căn hộ đó phải đảm bảo khai thác tối đa 30 ngày/tháng.
Tuy nhiên, mỗi căn hộ condotel hay dù là loại hình nghỉ dưỡng nào, để đảm bảo khả năng khai thác 25 ngày/tháng, hoặc 300 ngày/năm đã là quá tốt, chứ không thể đạt mức độ khai thác tuyệt đối như tính toán nêu trên. Trong khi đó, với mức cho thuê từ vài triệu đồng/đêm để được nghỉ dưỡng tại các căn condotel, loại hình này sẽ rất kén khách thuê.
Đấy là chưa kể, chủ đầu tư còn phải bỏ chi phí để bảo dưỡng, quản lý vận hành... duy trì hoạt động của các căn hộ. Cho nên, việc các chủ đầu tư cam kết trả lợi nhuận 10 – 12% cho khách hàng gần như là điều không tưởng, trừ khi các chủ đầu tư đó phải thật sự có tiềm lực về tài chính và quản lý, vận hành. Song trong bối cảnh thị trường dễ có biến động như hiện nay, một khi gặp cơn khủng hoảng, doanh nghiệp lớn cũng không tránh khỏi thất bại. Do đó, khách hàng phải thật thận trọng khi chọn những chủ đầu tư có mức ưu đãi quá cao”, ông Quý phân tích.
