Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung giá đất có giá tối thiểu và giá tối đa, các địa phương sẽ không được quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất đã không còn phù hợp với thực tế và lộ rõ nhiều bất cấp cần phải sửa đổi.
Xoá bỏ cơ chế bán nhà hai giá
Thị trường đất đai của Việt Nam hiện nay đang tồn tại cơ chế hai giá đất. Một giá đất theo khung Nhà nước ban hành, là cơ sở để doanh nghiệp, người dân xác định cơ sở tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đất đền bù giải tỏa dự án...,
Giá đất thứ hai được gọi là giá thị trường do các thành phần của nền kinh tế xác lập, thường cao hơn gấp nhiều lần so với khung giá. Khoảng chênh lệch giữa 2 giá đất càng lớn, càng gây nhiều bất cập và được cho là chưa có sự hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đơn cử, tại dự án KĐT Hoàng Văn Thụ (P.Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai), hơn 1 thập kỷ nay chưa thực hiện được do người dân nằm trong diện thu hồi đất phản đối về giá đền bù quá thấp. Cụ thể, giá đất nông nghiệp bồi thường 1,6 triệu đồng/m2 trong khi thực tế giá đất tại địa phương lên đến 50-60 triệu đồng/m2. Đây chỉ là 1 trong nhiều trường hợp trên địa bàn Hà Nội bị người dân phản đối, do được đền bù giá đất quá thấp so với giá thị trường.
TS Kinh tế Vũ Đình Ánh nhận định, khoảng cách về giá đã gây ra nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung nhân với hệ số, mặc dù hệ số này được điều chỉnh theo thị trường nhưng mức quy định rất thấp chỉ 1-2 lần. Nhưng giá thị trường gấp hàng chục lần. Bên cạnh đó, một hệ lụy nữa là nếu bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường thì chắc chắn người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá Nhà nước để trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách.
“Nếu xoá bỏ khung giá đất sẽ loại bỏ hoàn toàn được các bất cập này. Thị trường BĐS sẽ được minh bạch hơn, quyền lợi của người dân mất đất sẽ được đảm bảo. Tiến độ các dự án BĐS sẽ được tháo gỡ không còn tình trạng khiếu kiện kéo dài…”- ông Ánh nhấn mạnh.
Chính vì vậy, khi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án đang triển khai.
Hoàn thiện khung pháp lý để ổn định thị trường BĐS
Mới đây, tại Hội nghị “Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững”, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) Lê Minh Ngân cho biết, việc tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai; giá đất cụ thể vẫn còn thấp hơn giá đất phổ biến trên thị trường nên vẫn còn tình trạng khiếu kiện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư còn có sự chênh lệch với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong một số trường hợp.
Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất thiêu chính xác, tin cậy, nhiều loại đất, khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây khó khăn cho công tác xác định giá đất.
Khung giá đất do Chính phủ quy định còn thấp so với giá thị trường dẫn đến một số trường hợp bảng giá đất bị vướng trên khung giá đất. Quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất chưa bảo đảm tính khách quan, yếu tố chuyên môn để quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.
Từ đó, Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, sẽ bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường. Sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất và nội dung, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn Việt Nam.
Về định giá đất sẽ hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường; hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Đồng thời, tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất tại các địa phương; nâng cao năng lực của hệ thống tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất; tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng; tập huấn, nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất.
