Bất động sản Việt Nam vẫn thu hút nhà đầu tư ngoại

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, dù tình hình nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng từ đầu năm 2023 đến nay còn gặp nhiều thách thức, các giao dịch đầu tư và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) BĐS vẫn diễn ra. Số lượng và tổng giá trị các giao dịch trong năm nay đạt mức thấp hơn so với năm ngoái. Cụ thể, tổng giá trị giao dịch và M&A BĐS trong 9 tháng đầu năm 2023 đạt 729 triệu USD, giảm 33% so với cùng kỳ năm 2022, do thiếu thương vụ có giá trị lớn. Trong đó, dẫn đầu là các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia, Đài Loan, Hàn Quốc với lợi thế về vị trí địa lý, sự tương đồng về văn hóa và am hiểu pháp luật địa phương.

Cũng theo Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn chung, số liệu giao dịch 2023 cho thấy, NĐT ngoại vẫn chiếm phần lớn trong hoạt động giao dịch, thu mua, đầu tư BĐS. Trong khi khối nội chỉ chiếm chưa đến 10% số lượng giao dịch. Điều này là do doanh nghiệp nội vẫn đang đối mặt với nhiều yếu tố bất lợi như: tình hình khó khăn chung của nền kinh tế, pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, trái phiếu doanh nghiệp còn nhiều bất cập, chưa tiếp cận được dòng vốn.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của NĐT nước ngoài. Nhìn lại các giao dịch trong giai đoạn năm 2018 đến 9 tháng đầu năm 2023, Việt Nam ghi nhận tổng lượng vốn đầu tư và M&A BĐS đạt khoảng 4,2 tỷ USD, trong đó, loại hình nhà ở và công nghiệp chiếm tỷ trọng lần lượt 46% và 28%. "Khẩu vị" của các NĐT nước ngoài vẫn tập trung vào các loại tài sản truyền thống tại Việt Nam, phục vụ chính cho nhu cầu “an cư, lạc nghiệp”.

Kể từ khi thị trường BĐS Việt Nam hình thành, phân khúc nhà ở luôn là loại hình hấp dẫn cả NĐT trong và ngoài nước. Hơn 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc như Keppel Land, Capitaland với các dự án BĐS cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại TP.HCM thời kỳ đó đạt khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI.

Đến hiện tại, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land, Frasers Property hoặc Mapletree. Ngoài ra, còn có các NĐT khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở Quận 7 (TP.HCM) hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM). Qua đó, thúc đẩy số lượng căn hộ cao cấp của khối ngoại tại TP.HCM tăng lên đáng kể, đạt 23.800 căn trong quý III/2023, so với chỉ 1.000 căn của năm 2008.

Bà Trang Bùi nhận định, tuy cơ hội rất nhiều nhưng những thách thức của NĐT nước ngoài khi thực hiện M&A cũng không phải ít. Trở ngại chủ yếu vẫn nằm ở việc tìm kiếm những cơ hội có chất lượng tốt, có dòng thu nhập ổn định, trong khi các cơ hội như vậy còn rất hạn chế tại Việt Nam. Thực tế, mặc dù nền kinh tế hiện đang chậm lại và có nhiều tài sản đang thoái vốn, nhưng danh mục dự án để khối ngoại có thể “xuống tiền” lại không nhiều. Nguyên nhân từ tính pháp lý, độ chênh về kỳ vọng giá từ cả hai phía và quy trình bồi thường. Vấn đề về độ hoàn thiện của hồ sơ pháp lý dự án BĐS hiện đang là thách thức đối với cả bên bán và bên mua.

Ngoài ra, theo bà Trang Bùi, đối với các NĐT tìm kiếm cơ hội hợp tác phát triển, sự phù hợp về chiến lược và giá trị kỳ vọng là một quá trình nghiên cứu thử thách cho các NĐT. Bên cạnh đó, hầu hết các BĐS chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức, dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất eo hẹp. Do đó, hầu hết các NĐT nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Tuy còn nhiều thử thách, nhưng xét về triển vọng, bà Trang Bùi cho rằng, đây vẫn là thời điểm phù hợp để các doanh nghiệp tăng cường các hoạt động thâu tóm hoặc liên kết hợp tác, đặc biệt là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Bởi hiện nay, mặt bằng lãi suất đã giảm, nhiều nghị định và quy định mới nhằm gỡ vướng cho dự án BĐS đã được ban hành, bên cạnh nhiều giải pháp tích cực khác mà Chính phủ đã thực hiện để cải thiện tính minh bạch, chấp hành pháp luật cũng như môi trường kinh doanh nói chung.

“Một lượng lớn nguồn vốn đến từ các NĐT nước ngoài sẽ hoàn tất và đổ vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2024 - 2026, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán khá tích cực. Các mục tiêu đầu tư dự kiến vẫn nằm ở việc tìm kiếm những quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật và quyền sở hữu hợp pháp, đền bù giải phóng hoàn chỉnh và tiềm năng phát triển”, bà Trang Bùi dự báo.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường khó khăn khiến các hoạt động M&A BĐS tăng mạnh từ năm 2022 đến nay. Sắp tới, khả năng thị trường sẽ ghi nhận nhiều thương vụ M&A BĐS thành công do các hoạt động thăm dò, khảo sát đã được thực hiện thời gian qua. Sau các bước này, quá trình thương lượng và đàm phán đang được xúc tiến và sẽ hoàn tất.

Theo nhận định của các chuyên gia, BĐS nhà ở và BĐS công nghiệp là 2 loại hình BĐS được khối ngoại quan tâm nhiều nhất. Sức hút của BĐS nhà ở Việt Nam với khối ngoại đến từ quy mô dân số lên tới khoảng 100 triệu người, xếp thứ 15 thế giới. Ngoài vấn đề dân số đông thì tầng lớp trung lưu Việt Nam liên tục tăng trưởng qua các năm, kéo thu nhu cầu về những không gian sống chất lượng.

Với BĐS công nghiệp, NĐT nước ngoài nhìn thấy rõ BĐS công nghiệp liên tục tăng trưởng trong những năm qua, bất chấp đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế. BĐS công nghiệp Việt Nam có lợi thế rất lớn nhờ quỹ đất dồi dào, nhân công giá rẻ và các chính sách ưu đãi NĐT của Nhà nước. Hai phân khúc này sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ M&A BĐS trong thời gian tới.