Bất động sản công nghiệp thiếu hụt nguồn cung mới

Theo báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield, trong quý II/2023 thị trường BĐS công nghiệp phía Nam, cụ thể là các khu vực trọng điểm như: TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu không có bất cứ nguồn cung nào ra mắt. Điều này sẽ diễn biến đến hết năm 2023. Quy trình đền bù và thủ tục pháp lý trì trệ được xem là nguyên nhân gây thiếu hụt nguồn cung mới. Đến năm 2024 mới có thêm nguồn cung BĐS công nghiệp ra thị trường, dự báo đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, chủ yếu tập trung ở các tỉnh: Bình Dương, Đồng Nai, Long An.

Theo Cushman & Wakefield, dù tăng trưởng kinh tế toàn cầu chững lại, thị trường vẫn ghi nhận nhiều nhu cầu đối với đất khu công nghiệp (KCN) ở phía Nam, với lượng hấp thụ thuần hơn 70 ha, các dự án đầu tư mới và tăng vốn. Chẳng hạn như thương vụ thuê đất đến từ tập đoàn nước giải khát đa quốc gia ở Long An và tập đoàn sản xuất hàng tiêu dùng tại Bình Dương.

Theo đó, những thương vụ này đã giúp cho tỷ lệ lấp đầy giữ mức ổn định ở 81%. Giá chào thuê sơ cấp trung bình của đất KCN tại khu vực phía Nam được ghi nhận ở mức 165 USD/m2 đất/thời hạn thuê (tương đương 3,8 triệu đồng/m2), tăng 2,5% theo quý và tăng 10% theo năm, một phần do nguồn cung đất KCN có sẵn còn hạn chế, đồng thời chi phí đầu tư và đền bù tăng.

Ở loại hình nhà xưởng và xây sẵn, nhu cầu chủ yếu đến từ doanh nghiệp công nghệ cao và doanh nghiệp vừa và nhỏ. Một số giao dịch cho thuê đã diễn ra ở các tỉnh, thành như: TP.HCM, Đồng Nai và Long An, hấp thụ 54.000m2. Trong đó, giao dịch nhà xưởng tại TP.HCM và Đồng Nai trong thời gian qua chủ yếu đến từ loại hình nhà xưởng cao tầng với lượng hấp thụ khá tốt. Giá thuê duy trì ổn định với mức 4,6 USD/m2/tháng (tương đương 106.000 đồng/m2).

Dự báo giai đoạn năm 2023-2026, thị trường sẽ đón nhận thêm 2,2 triệu m2, với mức tăng trường hàng năm đạt 10.8%. Một số dự án nổi bật như: KCN Phú An Thạnh - giai đoạn 2, Long Hậu 3A - giai đoạn tiếp theo, GT Industrial II… Còn đối với nhà kho xây sẵn, thị trường được duy trì chủ yếu bởi nhu cầu trong nước, trong khi nhu cầu từ các ngành sản xuất và xuất khẩu chững lại. Nhu cầu đối với loại hình nhà kho được duy trì chủ yếu bởi khu vực nội địa.

Cũng theo Cushman & Wakefield, nhu cầu từ lĩnh vực sản xuất và xuất khẩu giảm dẫn đến mức hấp thụ thuần chỉ đạt 6.400 m2 và tỷ lệ lấp đầy đạt 73%, ổn định theo quý nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm. Giá thuê trung bình nhà kho xây sẵn đạt 4,4 USD/m2/tháng (tương tương 102.000 đồng/m2), tăng nhẹ 0,5% theo quý và 3,6% theo năm nhờ giá thuê ổn định tại các dự án hiện hữu và giá thuê từ nguồn cung mới chất lượng cao gần đây.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield dự báo, từ năm 2023 trở đi, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung kho xưởng dồi dào. Song, nguồn cung đất công nghiệp sẽ hạn chế do thủ tục pháp lý kéo dài. Nguồn cung mới sẽ đặt áp lực lên giá thuê của kho xưởng, làm giá thuê tương lai có thể không đổi hoặc thậm chí giảm.

"Đến năm 2026, thị trường BĐS công nghiệp sẽ có thêm 1,3 triệu m2 nhà kho, với tốc độ tăng trưởng hàng năm đạt 5.1%. Khi thị trường trở nên cạnh tranh hơn với nguồn cung kho xưởng xây sẵn dồi dào, các chủ đầu tư có thể phải đưa ra các chính sách và ưu đãi thuê hấp dẫn hơn để thu hút khách thuê" - bà Trang Bùi phân tích.