TP.HCM: Sớm tháo gỡ những “nút thắt” trong quản lý đất đai

Ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM phát biểu tại Hội thảo

Thu tiền sử dụng đất ngày càng giảm

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM cho biết: TP.HCM được giao nắm giữ 209,5 nghìn ha đất đai của cả nước, trong đó già nửa 114,0 nghìn ha là đất nông nghiệp, non nửa 94,6 nghìn ha là đất phi nông nghiệp.

Trong tổng diện tích đất nói trên, 162,3 nghìn ha đang được sử dụng, 47,3 nghìn ha đang được giao để quản lý chưa đưa vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ còn 927 ha. Như vậy, có thể thấy hầu hết đất đai của TP.HCM đang được sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.

Cũng như Hà Nội, TP.HCM có giá đất cao nhất cả nước. Mỗi mét vuông đất thuộc bất kể loại đất nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng 1 tỷ đồng.
 

Điều này cho thấy mật độ kinh tế của TP.HCM rất cao, một lợi thế và cũng là một thách thức về địa kinh tế trong phát triển bền vững. Vấn đề chủ đạo ở đây là quản lý đất đai sao cho chặt chẽ, bảo đảm công bằng và bình đẳng trong tiếp cận và hưởng dụng đất đai, đồng thời sử dụng phải đạt hiệu quả và hiệu suất cao.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM phát biểu tại Hội thảo

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Toàn Thắng, công tác quản lý đất đai tại TP.HCM đã và đang bộ lộ nhiều bất cập, chưa phát huy hết được nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, sự thiếu nhất quán trong nội bộ pháp luật đất đai và giữa Luật Đất đai với các Luật có liên quan như: Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có tác động trực tiếp tới việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

“Từ đầu năm 2019 đến nay, mặc dù các cơ quan quản lý của thành phố rất nỗ lực nghiên cứu, xem xét, gạn lọc, hỏi ý kiến các Bộ mà mới chỉ có 5 dự án phát triển nhà ở với diện tích 24,48 ha đất được phê duyệt, thấp hơn rất nhiều lần so với các năm trước” - ông Nguyễn Toàn Thắng cho biết.

Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, ông Nguyễn Toàn Thắng cũng cho rằng, một trong những yếu tố cơ bản nhất của vốn hóa đất đai là tạo nguồn thu từ đất đô thị thông qua quá trình đưa đất công vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê đất và Nhà nước thu thuế, phí liên quan đến đất đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân. Tại các nước công nghiệp phát triển, nguồn thu từ đất chiếm 50 - 90% tổng thu ngân sách địa phương, tạo nên nguồn lực rất lớn cho nâng cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đô thị.

Tuy nhiên, tại TP.HCM, năm 2019 dự toán thu từ đất là 14.900 tỷ đồng, nhưng ước thu được chỉ 11.000 tỷ đồng, chỉ đạt khoảng 74%. So với năm 2016, dự toán thu là 16.500 tỷ đồng và thực thu được 17.100 tỷ đồng, đạt 103,6%. So với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016-2020, tổng thu từ đất chỉ chiếm 3-5%. Số thu như vậy quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất tại TP.HCM.

Toàn cảnh Hội thảo

Xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường

Phát biểu tại Hội thảo, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho biết: Một trong những bất cập lớn nhất trong công tác quản lý đất đai tại TP.HCM cũng như các địa phương trên cả nước chính là bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường, chỉ bằng 30% giá thị trường.

Vì vậy, hiện nay vấn đề mà các Sở TN&MT lo lắng nhất chính là việc xác định giá đất khi triển khai tính tiền sử dụng đất của các dự án đầu tư, trong đó phải thực hiện các nguyên tắc xác định giá đất như thế nào cho khách quan.

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai phát biểu tại Hội thảo

Ông Đào Trung Chính cho biết: Hiện tại, Bộ TN&MT đang hoàn thiện để trình Chính phủ ban hành Nghị định về khung giá, làm cơ sở để các địa phương xây dựng bảng giá đất 2020 - 2025. Trên cơ sở đó, các địa phương cần xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, ít nhất cũng phải bằng 80% giá thị trường. Việc đưa giá đất sát giá thị trường để tình tiền sử dụng đất, tiền thuế đất sẽ góp phần tăng nguồn thu từ đất, đồng thời cũng góp phần giảm thiểu những tranh chấp dân sự như vừa qua.

Đồng tình quan điểm trên, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đề nghị cần sớm có giải pháp nâng giá trị thu từ đất, ở các nước phát triển thì thu từ đất phải chiếm 70% tổng thu ngân sách địa phương. Hiện tại, TP.HCM thu từ đất chưa đạt mức trung bình của cả nước là 20%, trong khi giá đất tại TP.HCM cao.

Theo ông Đặng Hùng Võ, nếu giá đất mà Nhà nước đưa ra theo thị trường sẽ khác, nguồn thu từ đất sẽ được tăng lên. Vì vậy, chúng ta cần phải xây dựng bảng giá đất đúng giá trị thị trường. Thuế để tính tiền sử dụng đất cao thì người sử dụng đất sẽ sử dụng hiệu quả đất hơn; đồng thời đây cũng là cách để ngăn chặn quá trình di cư về các thành phố lớn như: TP.HCM, Hà Nội.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ tại Hội thảo

Về vấn đề khai thác quỹ đất công, ông Đặng Hùng Võ kiến nghị TP.HCM cần làm tốt công tác đấu giá giá đất, cần đấu giá có lựa chọn nhà đầu tư về mặt công nghệ, dự án đầu tư tốt, phương án sử dụng đất hiệu quả. Điều này vừa hạn chế việc đầu cơ đất đai, vừa tăng thu tiền sử dụng đất quỹ đất công và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Kết luận Hội thảo, ông Võ Văn Hoan, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, sắp tới TP.HCM sẽ triển khai 4 nhóm giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất đai. Theo đó, TP.HCM cần xây dựng được một quy hoạch sử dụng đất đai có tầm nhìn, và quản lý quy hoạch sử dụng đất đai đó thông qua kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm một cách chặt chẽ, khoa học và linh hoạt. Quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch chuyên ngành.

Hiện nay, tỷ lệ sử dụng đất phục vụ mục tiêu phát triển đúng định hướng còn thấp chủ yếu theo nhu cầu nhà đầu tư là chính. Quy hoạch sử dụng đất phải gắn với phát triển hạ tầng đô thị, đặc biệt là hạ tầng giao thông; quy hoạch giao thông phải đi trước một bước. Đồng thời, cần thường xuyên cập nhập quá tình sử dụng đất, bổ sung nhu cầu phát sinh, mạnh tay thu hồi các dự án chậm triển khai.

Đặc biệt, TP.HCM cần khẩn trương tháo gỡ những nút thắt liên quan đến dự án đầu tư. TP.HCM đã thống kê được 30 nút thắt, chủ yếu liên quan đến pháp luật, các luật khác nhau. Những nút thắt này khiến cho hàng trăm dự án chậm triển khai, dẫn tới kinh tế đất không hiệu quả, trì trệ thị trường bất động sản.

Ngay trong tuần sau, UBND TP.HCM sẽ làm việc với Hiệp hội Bất động sản thành phố, các doanh nghiệp bất động sản, các Sở ngành để xem xét tháo gỡ những nút thắt trên. Theo đó, vấn đề nào thuộc thẩm quyền Trung ương thì kiến nghị giải quyết, vấn đề nào thuộc thẩm quyền giải quyết của Thành phố, các Sở ngành thì phải chủ động tháo gỡ, xử lý, công khai giải quyết.

Ngoài ra, TP.HCM cần xây dựng giá đất mới, sát với giá thị trường; đồng thời tích cực ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai, cung cấp thông tin cho người dân, doanh nghiệp.