Thị trường nhà đất hạ nhiệt: Xuất hiện nhiều tài sản “ngộp”

Nhà đầu tư “cắt lỗ”

Do công việc làm ăn không thuận lợi, chị Mai (quận 12, TP.HCM) gặp khó khăn trong việc trả góp căn hộ được mua từ giữa năm 2021. Mặc dù chị gửi rất nhiều môi giới để rao bán nhưng vẫn không bán được. “Dù tôi đã giảm giá hơn 100 triệu đồng so với thị trường, nhưng mãi vẫn không có khách chốt. Trong khi nợ ngân hàng thì không thể chậm được ngày nào”, chị Mai cho hay. Được biết, chị Mai mua lại căn hộ này từ một NĐT khác với giá chênh gần 200 triệu so với giá chủ đầu tư bán ra. 

Thời điểm mua, chị Mai dự tính đợi đến khi nhận nhà sẽ bán ra để kiếm lời, còn không thì nhận nhà cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng. Thế nhưng, kinh tế khó khăn, chị Mai không đợi được đến khi nhận nhà, trong khi lãi suất ngân hàng đang tăng. Tính ra, chị chấp nhận bán lỗ gần 50 triệu đồng so với thời điểm mua vào và thấp hơn thị trường 100 triệu đồng. Song, ngay thời điểm này, không chỉ mình chị Mai muốn bán mà có nhiều người khác cũng rao bán ra, khiến sức cạnh tranh tăng lên. 

Nhiều chuyên gia dự báo, từ cuối năm 2022 trở đi, thị trường BĐS sẽ phục hồi về sức cầu. Đây vẫn là kênh được quan tâm hơn so với các kênh đầu tư khác

Đồng cảnh ngộ, anh Nam có mảnh đất rộng 1.000m2 tại huyện Bình Chánh (TP.HCM) đang “ngộp” ngân hàng cần bán gấp. Mảnh đất này được anh Nam mua vào thời điểm thị trường đang sốt do có thông tin huyện Bình Chánh có chủ trương lên thành phố, vì thế giá đã cao ngất. Hơn 2/3 số tiền mua đất là anh vay ngân hàng, với mục đích “lướt sóng”. Tuy nhiên, chưa kịp “lướt” thì thị trường đã im ắng nên anh Nam bị “ngộp”. Từ rao bán với giá lời 300 triệu đến bán giá gốc và thậm chí sẵn sàng chịu lỗ vài chục triệu so với giá mua nhưng không có khách chốt. 

Anh Long (môi giới lâu năm tại khu vực TP.HCM) cho biết, hiện tại, lượng khách hàng gửi sản phẩm BĐS để bán đã tăng cao so với đầu năm 2022. Trong đó, một số sản phẩm “ngộp” thật, tức là NĐT cần bán gấp để thu dòng tiền làm công việc khác. Mức giá đã giảm như kỳ vọng từ 10 - 20% so với trước đó. Tuy nhiên, lượng khách gửi bán ra nhiều, còn lượng người quan tâm “xuống tiền” thì khá ít. Vì thế, có những sản phẩm BĐS giá tốt thực sự nhưng vẫn không có người hỏi mua. 

Người bán nhiều hơn người mua

Theo các chuyên gia, hiện tượng "ngộp" đã bắt đầu xuất hiện trên thị trường BĐS từ những người mua bằng vốn vay. Hiện trên các diễn đàn, hội nhóm đã xuất hiện cáctài sản rao bán do "ngộp" tài chính. Đây là tài sản của những NĐT vay vốn ngân hàng mua vào, do thị trường trầm lắng, tài sản không tăng giá hoặc tăng ít, trong khi lãi suất liên tục điều chỉnh tăng, nhiều người không có tiền trả theo tiến độ, chịu lãi vay cao buộc phải bán tài sản đầu tư. Song, do thanh khoản kém, khó tìm được người mua, nhiều NĐT chấp nhận bán giá thấp hơn thị trường để tránh lỗ hoặc giảm lỗ.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, các tài sản "ngộp" có thể là căn hộ dự án, đất nền vùng ven, nhà riêng... điểm chung là có giá trị lớn, ở xa trung tâm nên chậm thanh khoản. Đây là cơ hội cho những người có vị thế dòng tiền tìm kiếm sản phẩm tốt, giá rẻ hơn mặt bằng chung thị trường. Từ nay đến đầu năm 2023, khi chưa có tín hiệu rõ ràng về việc nới room tín dụng, các tài sản cắt lỗ có thể sẽ xuất hiện nhiều hơn, là cơ hội săntìm sản phẩm tốt, giá hợp lý.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa cho rằng, hiện nay, thị trường BĐS nói chung đang rơi vào trạng thái người muốn bán ra nhiều hơn người mua vào. Một số khu vực và phân khúc đã xuất hiện việc NĐT rao bán “cắt lỗ” hoặc giảm kỳ vọng. Tuy không lan rộng ra cả thị trường chung nhưng tình trạng này ngày càng tăng lên. Dự báo, từ nay đến cuối năm 2022, thị trường thứ cấp sẽ có rất nhiều NĐT xả hàng do “ngộp” tài chính hoặc muốn phân bổ lại dòng vốn. Vì vậy, họ buộc phải giảm giá 15 - 20%, thậm chí hơn.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia kinh tế cũng dự báo, từ thời điểm cuối năm 2022 trở đi, thị trường BĐS sẽ phục hồi về sức cầu. Đây vẫn là kênh được NĐT và người mua quan tâm hơn so với các kênh đầu tư khác. Đặc biệt, những thông tin về nới tín dụng phần nào cũng sẽ góp phần ổn định tâm lý người mua BĐS. Dĩ nhiên, thị trường BĐS nói chung cũng cần có thời gian để hồi phục sau những biến động trước đó.

Tiếp cận vốn vay vô cùng khó khăn đã dẫn đến việc NĐT có động thái phải giảm giá tài sản để thoát hàng, thu hồi dòng tiền nhanh chóng nhằm dự phòng rủi ro. Ngoài ra, cũng không loại trừ việc nhóm các NĐT ngắn hạn phải bỏ cuộc giữa chừng do quá đuối về tài chính buộc phải giảm giá để có thể xả hàng nhanh

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt  - Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam