Thị trường bất động sản TPHCM phát triển chưa bền vững

 (TN&MT) – Đó là phát biểu của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM tại hội thảo “Quản lý xây dựng, chỉnh trang và phát triển đô thị TPHCM” tại TPHCM ngày 7/10.

Hội thảo do Bộ Xây dựng và UBND TPHCM phối hợp tổ chức với sự tham dự của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong và lãnh đạo 7 tỉnh, thành phía Nam (Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Tiền Giang, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu).

Theo ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TPHCM, chỉnh trang và phát triển đô thị là một trong 7 chương trình đột phá của TPHCM. Thành phố phấn đấu đến năm 2020 sẽ di dời và tổ chức lại cuộc sống cho 20.000 người đang sống ven và trên kênh rạch, đồng thời cải tạo và xây mới ít nhất 50% số chung cư cũ hư hỏng, xuống cấp được xây dựng trước năm 1975.

Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị TPHCM vừa nhằm mục tiêu định hình đô thị Sài Gòn Gia Định - TPHCM trong thế kỷ 21 trong mối liên hệ hữu cơ với Vùng đô thị TPHCM, các tỉnh miền Đông và miền Tây Nam Bộ, với cả nước và quốc tế; vừa định hướng sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản (BĐS) thành phố. Mà theo nguyên lý và kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới, thì thị trường BĐS chỉ có thể phát triển bền vững khi giải quyết được nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân, trước hết là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị và người nhập cư, chiếm tỷ lệ đến khoảng hơn 85% dân số.

TPHCM với gần 13 triệu dân, trong đó có gần 3 triệu người nhập cư, đang và sẽ tiếp tục thu hút rất đông người nước ngoài đến làm việc và sinh sống (hiện có 80.000 người Hàn Quốc trong tổng số 140.000 người trong cả nước, 8.000 người Nhật, 3.000 người Singapore, 1.200 người Đức...). Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam tăng khoảng 2,8%/năm, nằm trong số các nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh nhất khu vực, với dân số đô thị chiếm hơn 26% (theo số liệu thống kê năm 2010), trong đó, TPHCM có tốc độ đô thị hóa cao nhất nước với dân số tăng trung bình mỗi năm tương đương dân số một quận (tốc độ tăng dân số cơ học 2,5%/năm, cao hơn tốc độ tăng dân số tự nhiên 1,07%/năm).

Mỗi năm có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới, và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 200.000 công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang, ngành giáo dục, y tế, cũng như người có thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập thấp, người nhập cư, và hơn 20.000 hộ dân sống trong các khu nhà lụp xụp trên và ven kênh rạch hoặc trong các chung cư hư hỏng nặng, có nhu cầu cấp bách về nhà ở, nhất là nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ 1-2 phòng ngủ, có giá cho thuê, giá bán vừa túi tiền.

Chỉ riêng nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TPHCM giai đoạn 2016-2020 theo kết quả khảo sát do Viện Nghiên cứu Phát triển thành phố thực hiện thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000; hầu hết các nhóm đối tượng trên đều chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%. Đây cũng là thách thức lớn nhất vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền, và nguồn cung nhà ở xã hội còn quá ít, chưa đáp ứng nhu cầu.

Riêng đối với nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội tại thành phố từ nay đến năm 2020, Sở Xây dựng đã đưa ra mục tiêu hoàn thành 44.700 căn hộ nhà ở xã hội, với 39 dự án cụ thể, có tính khả thi. Nhìn lại thị trường BĐS TPHCM trong hơn 20 năm qua đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm, đặc biệt là đỉnh điểm bong bóng BĐS năm 2007, năm 2010, và giai đoạn thị trường bị đóng băng kéo dài từ năm 2008 đến 2013, với hậu quả nghiêm trọng mà đến nay vẫn chưa được khắc phục hoàn toàn. Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu phục hồi và tăng trưởng mạnh, tuy nhiên vẫn trong trạng thái chưa vững chắc và chưa bền vững. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2016, thị trường có dấu hiệu bị chững lại, đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trong phân khúc BĐS cao cấp, do nguồn cung tăng quá lớn, có dấu hiệu cung vượt cầu, trong lúc thị trường rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho thuê giá rẻ.

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, hơn 20 năm qua, TPHCM đã làm nên kỳ tích chỉnh trang lưu vực kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, kênh Tàu Hủ - Ruột Ngựa, kênh Tân Hóa - Lò Gốm, đã mang lại bộ mặt mới cho nhiều vùng dân cư lụp xụp trên và ven kênh rạch đổi đời, và hiện nay thành phố đang tiếp tục chỉnh trang kênh Tham Lương - Bến Cát, kênh Đôi - kênh Tẻ, rạch Xuyên Tâm...  Bên cạnh đó, thành phố cũng đã thể hiện dũng khí để sửa sai khi lấp kênh Hàng Bàng 20 năm trước đây và nay quyết định khai thông lại kênh này. Qua đó, Hiệp hội đề nghị thành phố chỉ đạo quyết liệt để khôi phục lại dòng chảy đoạn thượng nguồn kênh Nhiêu Lộc (mà nay đã biến thành cống hộp, hoặc đã bị lấn chiếm như kênh A41, kênh Hy Vọng, kênh Nhật Bản) để góp phần tiêu thoát nước cho khu vực Tân Bình - sân bay Tân Sơn Nhất.

Kinh nghiệm trước đây, vào đầu những năm 2000, thành phố đã quy hoạch các hồ điều tiết nước lớn các khu vực; dành quỹ đất tự nhiên dự trữ cho nước chảy tràn; khu vực nội thành còn chưa bị bê tông hóa cao độ; thành phố cũng đã quy định bắt buộc doanh nghiệp phải đào lại hồ có diện tích bằng hoặc lớn hơn để trả lại diện tích mặt nước đã bị san lấp trong khu vực dự án; và đã công bố quy định không được xây dựng công trình kiến trúc ven bờ các sông rạch, như đối với sông Sài Gòn từ mép cao bờ sông vào đến 50m, các sông rạch khác từ 10m, 20m không được xây dựng công trình, để bảo vệ hành lang kênh rạch…Thế nhưng việc thực hiện các quy định đúng đắn này chưa nghiêm trong những năm qua cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng úng ngập nặng ngày nay khi có triều cường và mưa to.

“Hiệp hội đề nghị thực hiện theo phương thức chỉnh trang đô thị theo từng ô phố, khối phố, khuyến khích hợp khối, để tạo sự thông thoáng trên mặt đất, tăng thêm cây xanh, đường giao thông và các tiện ích khác. Bên cạnh đó, mở rộng khu trung tâm cũ, hình thành thêm khu đô thị trung tâm mới của thành phố bên kia sông Sài Gòn là Khu đô thị Thủ Thiêm, và các khu đô thị vệ tinh trên các hướng quan trọng của thành phố như: khu đô thị Nam Sài Gòn, khu đô thị Tây Bắc, kể cả ở các tỉnh lân cận, trong tầm nhìn toàn vùng đô thị TPHCM. Việc thực hiện thành công Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị TPHCM sẽ nâng cấp đô thị ngang tầm khu vực, xây dựng thành phố có chất lượng sống tốt, nghĩa tình như mục tiêu của Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố đã đề ra”, ông Lê Hoàng Châu đề nghị.

Tại hội thảo, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà khẳng định: Bộ Xây dựng đồng tình và ủng hộ chủ trương này của thành phố và cam kết sẽ phối hợp chặt chẽ với thành phố. Theo bộ trưởng Xây dựng, TPHCM đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức mới như mất kiểm soát về gia tăng dân số cơ học, hạ tầng đô thị chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế và dân số. Vấn đề ô nhiễm, lấn chiếm kênh rạch, biến đổi khí hậu, nước biển dâng và lún sụt nền đất gây hiệu ứng ngập úng, xâm nhập mặn…

“Các vấn đề phát triển, chỉnh trang đô thị trên địa bàn TPHCM cần có sự tham gia của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân và cộng đồng xã hội và cần có lộ trình thực hiện rõ ràng, phối hợp chặt chẽ giữa các bộ ban ngành trung ương, TPHCM và các địa phương lân cận nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất về chủ trương, chính sách và trong tổ chức triển khai thực hiện”, ông Phạm Hồng Hà lưu ý.

                                                                                      Bài và ảnh: Thục Vy