Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại

(TN&MT) – Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn mà nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho biết, phân khúc thị trường bất động sản (BĐS) cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án BĐS cao cấp - hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu; trong lúc phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5 - 3 triệu đồng/tháng. Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp ở khu phía Đông thành phố (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức); và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, trong 9 tháng đầu năm 2016 đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 02 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện; và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định), với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng. Trong đó, sản phẩm BĐS trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn; thiếu nhà ở thương mại quy mô 1-2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền; rất thiếu sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Bên cạnh đó, thị trường BĐS tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường BĐS cao cấp, và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TPHCM, qua khảo sát của CBRE, thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay (trên dưới 50%) cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Ngoài ra, dự thay đổi trong các chính sách tín dụng do Ngân hàng Nhà nước ban hành cũng ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường BĐS. Theo thống kê, trong 6 tháng đầu năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng chỉ đạt 8,16%, có nguyên nhân do Ngân hàng Nhà nước bằng việc ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN, đã nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%; và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn. Riêng tại TPHCM, tăng trưởng tín dụng đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Lãi suất huy động tiết kiệm giảm 0,3 - 0,4%; lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức khoảng 8,7 - 9,9%. Nhìn chung, các doanh nghiệp BĐS quy mô trung bình nhất là các doanh nghiệp mới thành lập vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng.

Đến thời điểm này, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng về cơ bản đã kết thúc, trong lúc chính sách tín dụng nhà ở xã hội chưa triển khai được, nên người thu nhập thấp đô thị và các đối tượng chính sách chưa có cơ hội để tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi để tạo lập nhà ở. Các điều kiện đảm bảo an toàn, trước hết là an toàn phòng cháy, chữa cháy, và các tranh chấp trong chung cư hầu hết xảy ra tại các chung cư bình dân, đa phần là các chung cư cũ hệ quả của giai đoạn phát triển nóng và giai đoạn thị trường BĐS bị đóng băng để lại. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng...); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà... Tất cả các vấn đề trên tác động đến tâm lý làm cho người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS.

Theo HoREA, hiện thị trường BĐS đang có nhiều yếu tố tiềm ẩn rủi ro, trong đó, sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp và sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư thứ cấp là hai nguy cơ lớn nhất. Tuy nhiên, HoREA nhận định, chỉ hai yếu tố này chưa đủ điều kiện dẫn đến bong bóng BĐS.                                                                                               

Bài và ảnh: Thục Vy