Nhà ở cho người thu nhập thấp: Chính sách chưa đáp ứng thực tiễn

Vì sao cung ít hơn cầu?

Theo ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, thời gian qua việc triển khai nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân lao động còn nhiều vấn đề vướng mắc như các thủ tục quy trình được cấp phép nhà ở xã hội còn rất phức tạp, kéo dài, lợi nhuận lại không cao, nhà đầu tư mất tính tự chủ nên chưa hấp dẫn các nhà đầu tư, tỷ trọng nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư còn rất ít. Cụ thể, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị dự báo đến năm 2020 là 1 triệu căn trong khi hiện nay chỉ mới đáp ứng được hơn 10.000 căn/năm. 

“Mặc dù quy định phải dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội nhưng phần lớn các chủ đầu tư đều không tự giác, tìm cách thực hiện không đúng quy định, trong khi đó, các cơ quan chức năng lại thiếu kiểm tra, giám sát. Đó là chưa kể vị trí của các dự án nhà ở xã hội không phù hợp với nhu cầu, điều kiện đi lại của các đối tượng thụ hưởng”, ông Hùng nói.

Nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị ngày càng tăng. Ảnh: Hoàng Minh

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực này lại cho rằng, nguyên nhân là do quy trình, thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp, đại diện Tổng công ty pháp triển nhà ở và đô thị cho rằng, quy trình, thủ tục liên quan đến quá trình thiết kế, lập dự án và thực hiện dự án nhà ở xã hội phức tạp, tốn nhiều thời gian hơn so với các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là khâu thẩm định, xác định giá thành, quyết toán dự án cho đến xét duyệt đối tượng mua nhà. Bên cạnh đó, xét về hiệu quả đầu tư, quy định lợi nhuận không quá 10% tổng mức đầu tư được xem là mức thấp so với các dự án nhà ở thương mại cũng như để bù đắp rủi ro.

Không chỉ riêng Nhà ở cho người có thu nhập thấp, hiện nay các đô thị lớn còn đối mặt với tình trạng thiếu nhà cho các công nhân tại các Khu Công nghiệp. Đơn cử, Giai đoạn 2010-2015, các địa phương đã đăng ký hơn 110 dự án xây dựng nhà ở cho công nhân nhằm đáp ứng chỗ ở cho hơn 960.000 người, nhưng số dự án hoàn thành rất ít, trong khi nhu cầu về chỗ ở của công nhân lao động ngày càng tăng. 

Cần thay đổi phương thức đầu tư theo cơ chế thị trường

Để giải quyết vấn đề này, ông Hùng đề nghị cần phải thay đổi phương thức đầu tư nhà ở xã hội hoàn toàn theo cơ chế thị trường và nhà nước tập trung hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Theo đó, nhà nước không miễn giảm bất cứ một khoản nào, doanh nghiệp hoàn toàn đầu tư dự án như nhà nhà ở thương mại nhưng phải dành tỷ lệ % (20-50% tùy từng dự án) theo quy hoạch để xây dựng nhà ở giá rẻ với diện tích 25- 45 m2/căn hộ, vật liệu xây dựng thông thường, chất lượng đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

Toàn bộ khoản thu được (mà trước đây được miễn giảm) nhà nước đưa vào quỹ phát triển nhà xã hội (cùng với các khoản tài chính do ngân sách cấp) để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp thông qua hình tức trả góp nhiều năm, lãi suất như hiện đang áp dụng ở nhiều nước trên thế giới…

Ông Hùng cũng cho rằng, về vấn đề thiếu quỹ đất xây dựng loại hình này thì cần tập trung vào 2 nguồn đất. Thứ nhất, đất tại khu chung cư cũ cần phá dỡ xây dựng lại cần được đối xử như NƠXH theo quy hoạch thành khu đô thị nén: dưới là nhà phố thương mại, bán theo giá thị trường và một phần ưu tiên tái định cư cho các căn hộ đang buôn bán ở tầng 1, trên là các căn hộ 25- 45m2 dành cho người thu nhập thấp. Thứ hai là đất nhà máy, công sở: nên chuyển một phần sang đất xây dựng nhà ở xã hội trong quy hoạch. Cả hai loại trên chỉ phân phối cho người thu nhập thấp đang sống trong phường, lân cận có dự án để không làm tăng mật độ dân số.

Đại diện Sở Xây dựng Hà Nội kiến nghị, Bộ xây dựng xem xét ban hành quy định mẫu thiết kế nhà ở xã hội áp dụng bắt buộc để các chủ đầu tư thực hiện, tránh tình trạng hiện nay chủ đầu tư thực hiện như đối với nhà ở thương mại dẫn tới có sự khác biệt về giá gây bức xúc. Ngoài ra, tăng chế tài xử lý với những trường hợp người mua nhà lợi dụng chính sách của Nhà nước để mua bán kiếm lời không đúng quy định.

Đồng quan điểm với Sở Xây dựng Hà Nội, đại diện Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Bộ xây dựng cần sớm tham mưu Chính phủ ban hành các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014, phù hợp Luật Đất đai 2013, cho phép công nhận chủ đầu tư với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở. Đồng thời, Bộ cần có quy định cụ thể đối với các trường hợp mua nhà ở thương mại dưới dạng căn hộ thô được vay gói hộ trợ 30 nghìn tỷ.

Tuyết Nhi