Nghiên cứu lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất

Tháo gỡ những bất cập

Theo Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, trong những năm qua, việc đổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai đã đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu thực tiễn, từng bước tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý và sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển tương đối nhanh và từng bước được hoàn thiện.

Cụ thể, sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch đất đai chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã trao đến người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng. Người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế độ sử dụng đất khác. Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, thương mại, dịch vụ như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại đang phát triển mạnh, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu tư phát triển.

Tuy nhiên, việc giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chưa bảo đảm thông tin niêm yết cụ thể, rõ ràng, chưa được kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá, chưa bảo đảm tin cậy, trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai. Nhà nước chưa có cơ sở thực hiện việc điều phối, giúp tổ chức, cá nhân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi tiếp cận thông tin, định hướng, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phục vụ tăng trưởng, phát triển nền kinh tế.

Theo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và định hướng sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản của Bộ Xây dựng, trước sự phục hồi của thị trường bất động sản và sự phát triển nhanh chóng của các sàn giao dịch bất động sản từ năm 2014 đến nay, những cơ chế chính sách hiện hành đã không còn phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản, thiếu tính chặt chẽ dẫn đến nhiều hệ lụy.

Cụ thể, Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản đã gây ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, quản lý nhà nước và người dân.
Bên cạnh đó, các quy định về điều kiện thành lập Sàn giao dịch bất động sản còn nhiều bất cập dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các Sàn giao dịch bất động sản lách luật để hoạt động kinh doanh.

Ngoài ra, pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước trực tiếp quản lý, mà mới chỉ được quản lý bởi các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội môi giới bất động sản, Hiệp hội bất động sản Việt Nam... Do vậy, Nhà nước thiếu đi một công cụ quản lý, một kênh thông tin chính thống xuyên suốt cả nước đối với hoạt động giao dịch của thị trường bất động sản; không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra.

Để giải quyết này, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục

Triển khai nhiệm vụ này, ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cho biết, Cục đã phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát các quan điểm chỉ đạo của Đảng và Chính phủ, quy định của pháp luật có liên quan, rà soát tình hình thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay… Qua đó đã phân tích các hạn chế để đề xuất nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Tại buổi làm việc về nội dung này tại Bộ TN&MT do Thứ trưởng Lê Minh Ngân chủ trì mới đây, nhiều đại biểu đề nghị thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất đặt ở Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện. Bộ TN&MT sẽ thiết lập công cụ kiểm tra, giám sát hoạt động của các Sàn giao dịch Quyền sử dụng trên nền tảng hệ thống thông tin đất đai được quản lý tập trung, thống nhất tại Trung ương.

Một số đại biểu đề xuất phương án thành lập Sàn giao dịch Bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì phải quy định nguyên tắc Sàn giao dịch Bất động sản phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp, đồng thời, phải mở rộng phạm vi cho đầy đủ các loại đất được đưa vào giao dịch. Sàn giao dịch đó phải được liên thông với Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai, xây dựng để cập nhật đồng bộ lên hệ thống. Ngoài ra, cũng cần phải có lộ trình đưa giao dịch quyền sử dụng đất thông qua Sàn Giao dịch cho phù hợp, trước mắt ưu tiên áp dụng ở đô thị và những nơi có giao dịch về quyền sử dụng đất sôi động.

Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân yêu cầu, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cần nghiên cứu đề xuất Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục và không tăng chi phí xã hội. Đồng thời, khẩn trương xây dựng các phương án thành lập Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất để báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Trong đó, cần đánh giá ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp, đề xuất lựa chọn phương án của Bộ và kiến nghị hoàn thiện chính sách trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) để tạo hành lang pháp lý khi tổ chức triển khai thực hiện.