Lấy ý kiến việc xây dựng Nghị định và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số quy định liên quan đến định giá đất tại miền Bắc

Tham dự Hội thảo có lãnh đạo một số đơn vị trực thuộc Bộ TN&MT, đại diện Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ NN&PTNT, Bộ Tư pháp, Thanh tra Chính phủ, Kiểm toán Nhà nước và đại diện UBND, Sở TN&MT, Sở Tài chính, Sở Xây dựng của 28 tỉnh, thành khu vực miền Bắc.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân cho rằng, sau hơn 9 năm thực hiện Luật Đất đai 2023, các quy định về giá đất của Luật và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ trưởng Bộ TN&MT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất đã đạt được những kết quả nhất định, đóng góp vào phát triển kinh tế - xã hội ở các địa phương.

Tuy nhiên, qua tổng kết Luật Đất đai 2013 và thời gian gần đây những quy định về giá đất còn bộc lộ một số hạn chế có tác động không nhỏ tới việc khơi thông nguồn lực đất đai. Ví dụ: Luật Đất đai năm 2013 cũng không quy định thời gian ban hành quyết định giá đất, chỉ quy định thời điểm định giá đất, dẫn đến ở nhiều địa phương có tình trạng đã giao đất, cho thuê đất nhưng vẫn chưa có quyết định giá đất để doanh nghiệp, nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền vào ngân sách, gây ách tắc…

Thứ trưởng Lê Minh Ngân cho biết, Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Bộ TN&MT bên cạnh việc tổng kết Luật Đất đai 2013 để xây dựng Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là nghiên cứu, báo cáo phương án về giá đất. Đặc biệt, tại kết luận của Thường trực Chính phủ tại Thông báo số 244/VPCP-PL đã giao Bộ TN&MT sửa đổi Nghị định 44 theo quy trình rút gọn và sửa đổi Thông tư 36 để tạo thuận lợi cho các địa phương trong quá trình thực hiện.

Trên cơ sở chỉ đạo của Chính phủ Bộ TN&MT đã xây dựng Dự thảo Nghị định và Thông tư và đã tổ chức 2 Hội thảo lấy ý kiến tại khu vực miền Trung - Tây Nguyên và miền Nam, Thứ trưởng đề nghị các đại biểu tập trung thảo luận trực tiếp vào Dự thảo Nghị định, Thông tư về các nội dung: 3 phương pháp định giá đất đã giải quyết các khó khăn, vướng mắc đặt ra tại địa phương hay chưa?; đối tượng áp dụng các phương pháp định giá đã bảo đảm khơi thông được nguồn lực đất đai, giải quyết các vướng mắc mà thực tiễn đặt ra chưa?; khả năng thực hiện trình tự, thủ tục ở địa phương và còn gặp vướng mắc nào không?...

Thay mặt cơ quan soạn thảo, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất đã trình bày những nội dung chính của Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44 và Dự thảo sửa đổi, bổ sung Thông tư 36.

Theo ông Chính, về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44, cơ quan soạn thảo đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định 03 phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh; thu nhập; hệ số điều chỉnh giá đất. Bỏ và lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh do phương pháp này chỉ là một bước khi áp dụng phương pháp so sánh đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng để bóc tách giá trị tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh. Bỏ phương pháp thặng dư do có nhiều yếu tố phải giả định, việc tính toán phức tạp, phụ thuộc vào doanh thu, chi phí hoạt động của doanh nghiệp, tất cả các chi phí kể cả lợi nhuận của nhà đầu tư đều trừ vào tiền sử dụng đất dẫn đến kết quả định giá đất thiếu chính xác, có sai số lớn. Mặt khác, qua nghiên cứu, đây là phương pháp định giá bất động sản phục vụ cho các nhà quản trị tính toán để quyết định đầu tư (đúng ra giá đất phải có trước), chưa phù hợp với nhiệm vụ định giá đất phục vụ quản lý nhà nước về đất đai.

Dự thảo Nghị định cũng quy định rõ thứ tự ưu tiên đối với các thông tin thu thập để áp dụng các phương pháp định giá đất. Quy định điều kiện của thông tin thửa đất thu thập làm dữ liệu đầu vào áp dụng các phương pháp định giá. Các quy định thể nhằm đảm bảo nguồn thông tin đầu vào phục vụ xác định giá đất đảm bảo tính pháp lý và phản ánh thị trường theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW…

Tại hội thảo, các đại biểu cơ bản đồng tình và đánh giá cao Dự thảo Nghị định và Thông tư do Bộ TN&MT xây dựng, đồng thời, đã đóng ý trực tiếp vào các nội dung của Dự thảo trên cơ sở tháo gỡ các vướng mắc trên thực tế triển khai. Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hà Nam Nguyễn Anh Chức bày tỏ sự đồng tình với việc chỉ sử dụng 3 phương pháp xác định giá đất và cho rằng, nếu thực hiện 3 phương pháp sẽ dễ thực hiện. Về nguồn thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, ông Chức đề nghị 2 thông tin chính thống: thứ nhất thông tin giá đất trúng đấu giá, thứ 2 là giá giao dịch trên thị trường có xác nhận của cơ quan Nhà nước.

Kết luận tại Hội thảo, thay mặt Bộ TN&MT, Thứ trưởng Lê Minh Ngân đánh giá cao những ý kiến đóng góp tâm huyết, trách nhiệm và thực tiễn của các đại biểu. Thứ trưởng khẳng định, Bộ TN&MT sẽ tiếp thu, nghiên cứu đánh giá tác động để hoàn thiện Dự thảo trình Chính phủ với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai, tháo gỡ vướng mắc khó khăn, đáp ứng yêu cầu Chính phủ giao.