Góp ý sửa đổi chính sách để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản

Phát biểu tại Hội nghị, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV kiến nghị Luật Đất đai (sửa đổi) cần tiến hành song song với Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở… Đồng thời, phải sửa đổi những Luật cũ như Nghị Định 47, Nghị định 42…

Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, ông Lực cho rằng cần bổ sung khái niệm về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong đó, chuyển đổi này phải phù hợp với quy hoạch nếu không sẽ bị “phá vỡ”; về bồi thường và hỗ trợ tái định cư, hiện, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế nền kinh tế - xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó, cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, giá đền bù cần thay đổi.

Về bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất, hiện nay, việc này khó thực hiện là do phương án tính giá đất, mức giá 5 năm mới thay đổi 1 lần trong khi thực tế, nền kinh tế - xã hội thay đổi rất nhanh trong 5 năm. Do đó, cần đẩy nhanh chu kỳ thay đổi giá đất, bên cạnh đó là do hệ số thấp, giá đền bù cần thay đổi.

Về phương pháp định giá đất, mỗi địa phương đang áp dụng một phương pháp. TS Lực đề xuất chỉ nên sử dụng 2 phương pháp: So sánh trực tiếp hoặc hệ số điều chỉnh phù hợp, tần suất nhanh hơn.

Về đấu giá quyền sử dụng đất, để tránh việc bỏ cọc cần có quy định về yêu cầu năng lực tài chính của doanh nghiệp; tiền đặt cọc 20% còn thấp cần thay là 20% giá trúng thầu; nếu bỏ cọc cần chế tài quyết liệt hơn; phương pháp định giá đất; quy trình đấu giá ra sao bởi quy trình có rồi nhưng mỗi địa phương áp dụng một quy trình với thời gian khác nhau.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, còn vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đấu thầu năm 2013. Cụ thể, về hình thức giao đất sau khi trúng đấu thầu dự án; về thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đấu thầu.

Bên cạnh đó, vướng mắc, chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, trong đó, có thể kể đến điển hình là sản phẩm bất động sản du lịch chưa có định danh rõ ràng.

Cụ thể, tại thời điểm ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa phát triển, cho đến năm 2016 khi bất động sản du lịch phát triển thì các địa phương lúng túng. Do đó, nhiều địa phương đã thực hiện việc “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, trong lần sửa đổi luật sắp tới, trong Luật Kinh doanh Bất động sản cần định danh được bất động sản du lịch với các tiêu chí rõ ràng. Trong Luật Kinh doanh bất động sản cần phải sửa và bổ sung thêm các quy hoạch để đón nhận những sản phẩm mới trong tương lai. Ví như đến năm 2020 - 2030 khi Việt Nam bước sang thời kỳ dân số già, sự thay đổi quan niệm, mức độ sống hình thành nhu cầu về dưỡng lão. Như vậy, sẽ mở ra một phân khúc mới, vậy thì lúc này các nhà làm luật cần phải tính đến.

Về thuê đất, vấn đề nhà xây dựng hết 50 năm phải xử lý ra sao? Đặc biệt là những người mua nhà chung cư họ chỉ có hạn sử dụng 50 năm, họ phải mua lại hay “xóa đi, làm lại”? Đây là điều Luật còn bỏ ngỏ và chắc chắn 50 năm sau sẽ có những tranh cãi xảy ra.

Bên cạnh đó, còn bất cập giao dịch về nhà đất như: Khi bán nhà cần chuyển nhượng sử dụng đất nhưng hợp đồng giao dịch đang có bất cập. Việc chưa quy định cụ thể về thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng của Luật Đất đai năm 2013 sẽ gây khó khăn cho việc xác định hiệu lực của hợp đồng đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, gây cản trở đến quá trình xây dựng nhà đất.

Ngoài ra, hiện nay, người dân cũng chưa được tham gia vào việc xây dựng giá đất. Tư duy này cần thay đổi, thực hiện khảo sát xem bao nhiêu % người dân đồng thuận hay không đồng thuận về việc đồng thuận với giá đất… Cần tạo cơ chế cho người dân tham gia với sự dân chủ và đồng thuận hơn.