Thực tế, Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã có quy định về các nguyên tắc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Theo đó, chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất. Tuy nhiên, với quy định này, doanh nghiệp khi làm dự án muốn giải phóng mặt bằng nhanh chóng cũng rất khó thỏa thuận được với dân phần tài sản gắn liền với đất nên việc thực hiện giải phóng mặt bằng cũng không được thuận lợi, mặc dù đó là phần đất do Nhà nước quản lý.
 |
|
Nhiều dự án đô thị vẫn còn đất xen kẹt. |
Tiếp tục tháo gỡ khó khăn từ thực tiễn, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP bổ sung Khoản 5 và Khoản 6, Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để giải quyết trường hợp có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý, có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất thực hiện các dự án không phải là dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại địa phương vẫn gặp vướng mắc do thực trạng đất sử dụng cho dự án có nhiều thửa đất, nhiều loại đất hay có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh rạch, đường giao thông, công trình công cộng của địa phương nằm xen kẹt trong khu đất thực hiện dự án.
Trong khi đó, có thể tách thành dự án độc lập để tổ chức đấu giá tăng thu ngân sách Nhà nước và phù hợp với quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017.
Để tháo gỡ vướng mắc này, Nghị đinh 148 có sửa đổi, bổ sung Điïu 16 Nghị định 43 như sau: Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất do Nhà nước giao đất để quản lý quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất mà phần diện tích đất này có vị trí nằm xen kẽ với phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì giải quyết theo quy định.
Cụ thể, trường hợp diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện không chậm hơn 90 ngày kể từ ngày Nhà nước có quyết định thu hồi đất;
Trường hợp diện tích đất không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì UBND cấp tỉnh căn cứ hiện trạng sử dụng đất và điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương để tổ chức rà soát, xác định cụ thể quy mô dự án, địa điểm đầu tư và quyết định thu hồi đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định;
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại 2 trường hợp trên được thực hiện theo quy định như đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. UBND cấp tỉnh quy định cụ thể điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập 2 trường hợp này.
Bên cạnh đó, trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại theo thời hạn của dự án đầu tư quy định tại Khoản 3, Điều 126 của Luật Đất đai; trường hợp không thuộc diện thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thời hạn sử dụng đất do UBND cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định nhưng không được vượt quá 50 năm. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn sử dụng đất được xác định lại là ổn định lâu dài.
Ngoài ra, việc sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ thực hiện đối với các trường hợp quy định tại Điều 73 của Luật Đất đai.
