Đồng bộ hóa các công cụ quản lý đất đai

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, TP.HCM được giao nắm giữ 209,5 nghìn ha đất đai của cả nước, trong đó, già nửa (114,0 nghìn ha) là đất nông nghiệp, non nửa (94,6 nghìn ha) là đất phi nông nghiệp. Trong tổng diện tích đất nói trên, 162,3 nghìn ha đang được sử dụng, 47,3 nghìn ha đang được giao để quản lý chưa đưa vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ còn 927 ha. Như vậy, có thể thấy hầu hết đất đai của TP.HCM đang được sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.

Cũng như TP. Hà Nội, TP.HCM có giá đất cao nhất cả nước. Mỗi mét vuông đất thuộc bất kể loại đất nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng 1 tỷ đồng. Điều này cho thấy, mật độ kinh tế của TP.HCM  rất cao, một lợi thế và cũng là một thách thức về địa kinh tế trong phát triển bền vững. Vấn đề chủ đạo ở đây là quản lý đất đai sao cho chặt chẽ, bảo đảm công bằng và bình đẳng trong tiếp cận và hưởng dụng đất đai, đồng thời sử dụng phải đạt hiệu quả và hiệu suất cao.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM

Đồng bộ hệ thống pháp luật

Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng cho rằng, đến nay, sự thiếu nhất quán trong nội bộ pháp luật đất đai và giữa Luật Đất đai với các Luật có liên quan như: Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có tác động trực tiếp tới việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư.

Cùng với đó, vài chục điểm xung đột pháp luật đã được các nghiên cứu của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng như nhiều chuyên gia chỉ ra đã có tác động trực tiếp theo hướng tiêu cực tới quá trình xem xét, thẩm định và phê duyệt các dự án đầu tư.

Từ đầu năm 2019 đến nay, mặc dù các cơ quan quản lý của TP.HCM rất nỗ lực nghiên cứu, xem xét, gạn lọc, hỏi ý kiến các Bộ mà mới chỉ có 5 dự án phát triển nhà ở với diện tích 24,48 ha đất được phê duyệt, thấp hơn rất nhiều lần so với các năm trước. Vì vậy, trước hết là phải sớm vượt qua sự thiếu đồng bộ pháp luật giữa pháp luật đất đai và các pháp luật có liên quan đang gây ách tắc cho quá trình quản lý các dự án đầu tư phát triển.

Trong đó, cần  đảm bảo 3 nguyên tắc áp dụng pháp luật, bao gồm: văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cao hơn ban hành sẽ có hiệu lực thi hành cao hơn; trong các văn bản quy phạm pháp luật cùng cấp thẩm quyền ban hành, văn bản ban hành sau sẽ có hiệu lực thực hiện cao hơn văn bản ban hành trước; văn bản quy phạm pháp luật đúng chuyên ngành luật sẽ có hiệu lực thi hành cao hơn các văn bản của các chuyên ngành khác có liên quan.

Đồng bộ quy hoạch sử dụng đất

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, quy hoạch sử dụng đất vừa có chức năng tạo dựng kịch bản sử dụng đất nhằm mục tiêu sử dụng đất bền vững và hiệu quả, lại vừa có chức năng là căn cứ để Nhà nước thực hiện thẩm quyền đại diện cho toàn dân thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua các quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất. Đây chính là nhiệm vụ thuộc phạm vi quản lý hành chính về đất đai, nhưng công cụ hành chính chỉ có thể thực hiện được dựa trên căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được quy hoạch.

“Cần phải đồng bộ quy hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác sao cho tạo dựng được một kịch bản phát triển đồng bộ của các ngành kinh tế có sử dụng đất, đồng thời, bảo đảm đồng thuận xã hội và bền vững môi trường.” - ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM nói.

Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với các quy hoạch khác. Luật Quy hoạch 2017 đã có hiệu lực thi hành, nhưng chưa có đủ các văn bản hướng dẫn thực hiện chi tiết. Thời điểm 2020 đã tới gần, năm bắt đầu chuẩn bị quy hoạch cho kỳ tiếp theo. Sở TN&MT sẽ hợp tác tích cực với các Sở, ban, ngành có liên quan để sẵn sàng triển khai xây dựng quy hoạch sử dụng đất vừa kịp thời, vừa đảm bảo chất lượng.

Thiết lập tài chính đất đai hiệu quả

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM khẳng định, tài chính đất đai là một yếu tố có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý đất đai đô thị, nhất là các đại đô thị như TP.HCM. Giá đất quá cao, một quyết định hành chính về đất đai có thể mang lại lợi ích hoặc làm mất đi lợi ích tính tới đơn vị ngàn tỷ đồng.

Một trong những yếu tố cơ bản nhất của vốn hóa đất đai là tạo nguồn thu từ đất đô thị thông qua quá trình đưa đất công vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê đất và Nhà nước thu thuế, phí liên quan đến đất đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân. Tại các nước công nghiệp phát triển, nguồn thu từ đất chiếm 50 - 90% tổng thu ngân sách địa phương, tạo nên nguồn lực rất lớn cho nâng cấp hạ tầng và dịch vụ công cộng tại đô thị.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng, một hệ thống tài chính đất đai đô thị hiệu quả phải được xây dựng trên nguyên tắc vốn hóa được đất đai, tức là đất đai quy đổi được dễ dàng thành vốn tài chính. Việc quy đổi này tạo ngữ cảnh chỉ sử dụng nguồn lực đất đai có thể phát triển đô thị theo hướng hiện đại để có một đô thị xanh, đô thị thông minh, đô thị đáng sống.

Theo kinh nghiệm các nước, bên cạnh việc tăng nguồn thu từ đất, vốn hóa đất đai có thể thực hiện bằng nhiều cơ chế khác nhau như cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước; sắp xếp lại việc sử dụng đất công vào mục đích quốc gia, công cộng, quốc phòng, an ninh; thu giá trị đất tăng thêm do đầu tư phát triển hạ tầng và tiện ích công cộng; sử dụng quỹ đất để đổi lấy hạ tầng theo phương thức xây dựng - chuyển giao (BT) trong phương thức đầu tư công - tư đối tác;...

Vì vậy, trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, vấn đề nguồn thu từ Nhà nước giao đất, cho thuê đất; từ thuế và phí liên quan đến đất đai; từ giá trị đất đai tăng thêm do phát triển đô thị mang lại cần được quy định cụ thể, thống nhất.

TP.HCM cần đồng bộ các công cụ nâng cao hiệu quả quản lý đất đai

Nâng cấp hệ thống thông tin đất đai

Theo Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng, việc thực hiện các công cụ hành chính trong quản lý đất đai chưa dựa trên một hệ thống quản lý đất đai điện tử cũng đang là một thách thức lớn. Thời gian qua, việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều phức tạp, làm cho người dân kém hài lòng, thậm chí còn bức xúc. Công cụ hành chính cũng chưa giúp được việc giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có nhiệm vụ kiểm soát việc thực thi pháp luật của các dự án này.

Để tăng hiệu quả quản lý đất đai về cả pháp luật, hành chính, quy hoạch và tài chính, việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai điện tử hướng tới hệ thống quản lý đất đai thông minh thế hệ 4.0 là một nhu cầu tất yếu. Trên phạm vi cả nước, cũng như tại TP.HCM, hệ thống thông tin đất đai phục vụ quản lý đất đai hiện đại ở nước ta vẫn được coi là chậm phát triển so với yêu cầu của Chính phủ điện tử, cũng như so với nhiều lĩnh vực quản lý khác như: Thuế, Hải quan, Ngân hàng,…

Vì vậy, TP.HCM coi đây là một nhiệm vụ quan trọng hàng đầu trong phát triển hệ thống quản lý đất đai. Trước mắt cần xây dựng một hệ thống quản lý đất đai điện tử để tạo thuận lợi trong quản lý hành chính về đất đai; công khai - minh bạch thông tin đất đai; dễ dàng động viên người dân tham gia vào quản lý và giám sát; cơ quan quản lý thuận tiện trong thực hiện trách nhiệm giải trình.

Từ đó, hệ thống quản lý đất đai điện tử sẽ từng bước phát triển thành hệ thống quản lý đất đai thông minh mà trong đó nhiều công đoạn quản lý sẽ do trí tuệ nhân tạo thực hiện thay thế cho con người. Mục tiêu cuối cùng của quản lý đất đai là để giảm chi phí dịch vụ hành chính công, tạo điều kiện cho sử dụng đất đạt hiệu quả và hiệu suất cao nhất về cả kinh tế, xã hội và môi trường.           

Tại TP.HCM, năm 2019 dự toán thu từ đất là 14.900 tỷ đồng nhưng ước tính thu được chỉ 11.000 tỷ đồng, chỉ đạt 73,83%. So với tổng thu ngân sách địa phương giai đoạn 2016 - 2020 (ước tính tổng thu 5 năm là 1.872.922 tỷ đồng), tổng thu từ đất chỉ chiếm 3 - 5% tổng thu ngân sách địa phương. Số thu từ đất như vậy quá khiêm tốn so với tiềm năng có thể thu từ đất tại TP.HCM.